‘Retail’ inmobiliario en España: de 0 a 100
Hay varias claves que, juntas, crean un contexto que explica la perfección los porqués y cómos del impresionante boom experimentado en el mercado inmobiliario del retail en España, en el transcurso de este 2014, y que inducen a augurar una estabilización del mercado para el recién estrenado nuevo año.
Algo que se aguardaba con gran expectación tras siete largos años de recesión económica que han dejado el mercado bajo mínimos históricos, y que han supuesto la inclusión de España en la lista de negra de unos inversores internacionales que tenían categóricamente eliminado nuestro país de cualquier idea de plan estratégico, ya fuera a corto o a medio plazo.
La recuperación económica, la reactivación del consumo y a la vez del empleo, la mejora cualitativa del turismo, la estabilización del metro cuadrado (abocado a subir y a no seguir mermando el valor de las hipotecas), la salida de la temida zona de riesgo y la consiguiente mejora en lo que a la financiación se refiere, las reformas llevadas a cabo por el Gobierno en consonancia con los criterios marcados por la Comunidad Europea, la bajada de precios y la subida de la renta y los ingresos netos a corto y medio plazo; son distintos factores que -en su conjunto- crean un muy atractivo escenario caracterizado por el bajo riesgo y que convierte Madrid y Barcelona en dos de las diez ciudades europeas más interesantes y apetecibles para la inversión en retail inmobiliario.
Y si en el sector retail de calle la mejora ha sido más pausada, basada en una demanda tradicional de inversores privados españoles, el segmento de los centros comerciales se ha reactivado del cero al cien en un muy corto plazo, con un volumen de negocio que no se veía en España desde 2006.
Se han vendido nada menos que veinte centros comerciales en el país durante el año pasado en un contexto en que, compitiendo con el perfil clásico de inversores europeos, han hecho acto de presencia fuertes inversores asiáticos y latinoamericanos atraídos por una Europa segura y estable, en la cual nuestro país ocupa un lugar preponderante: en concreto, el top 3 de la Zona Euro, y el top 4, si se cuenta Reino Unido.
Como suele ocurrir, las primeras en verse reactivadas han sido las zonas prime, lo que hace augurar para este 2015 un aumento de la demanda focalizado en zonas secundarias buenas. Una evolución natural, ya que la oferta lógicamente decrece y que la rentabilidad neta prime se sitúa en un 5-5,25% en centros comerciales y en un 4-4,50% en retail a pie de calle.
Y, si bien el mercado se espera que se estabilice durante este año, con una media de diez o doce transacciones en lo que a centros comerciales se refiere, seguirá habiendo más operaciones de las que ha habido desde 2008 hasta 2013.
Además, la demanda se va a mantener muy activa: en el retail de calle, con el mismo esquema de inversores tradicionales patrios (sobre todo en operaciones por debajo de los 30 millones de euros), y en el retail de centros y parques comerciales, con un gran interés por parte de inversores extranjeros, ya sean éstos socimis con capital extranjero o plataformas europeas expertas en ese particular segmento del mercado buscando oportunidades con valor añadido.
Lo que está claro es que el sector ha vivido un boom y, a nivel de rentabilidades, se está recolocando en los niveles anteriores a la crisis. Ahora, sólo queda ser capaces de satisfacer todas las exigencias que la demanda pueda plantear. Un enfoque pertinente en lo que a centros y parques se refiere podría ser el de una progresiva orientación hacia cómo mejorar los ingresos netos y el mix comercial, para justificar los TIRs.
En este sentido, la problemática que se plantea de cara a los próximos años es la de un aumento de la demanda respecto a una progresiva falta de stock de calidad, capaz de hacer frente a las necesidades de socimis y plataformas europeas. Algo que ya viene salpicando otros sectores como, por ejemplo, el de oficinas, donde se empieza a acusar con mayor fuerza la necesidad de espacios de calidad, ya sean de nueva edificación o fruto de reformas o cambios de usos.
Sea como sea, la reactivación del retail inmobiliario en España se prevé que revierta en una subida de las ventas y, como consecuencia, en una subida en rentas en el transcurso de los próximos tres o cuatro años, junto con un mercado más dinámico por parte de los retailers.
Rupert Lea es socio y director de Retail Capital Markets en Cushman & Wakefield España.