“Hay que abaratar las casas y dar crédito a los solventes”

Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación

Llegó a la dirección general de Sociedad de Tasación en 2008 coincidiendo con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Seis años de travesía del desierto que le han permitido hacer un diagnóstico preciso de los errores que se cometieron en el pasado y del camino que se debe seguir ahora para evitar otra debacle. En su opinión, la compra de cédulas hipotecarias por parte del BCE podría ser un primer síntoma de reactivación del mercado del crédito en España. Fernández-Aceytuno concede esta entrevista en el marco del Congreso de Hoteleros Españoles, celebrado en Santa Cruz de Tenerife, en el que ha realizado una ponencia sobre la situación actual del mercado inmobiliario y en particular de los activos hoteleros.

Pregunta. El mercado inmobiliario empieza a emitir los primeros síntomas de mejoría. ¿Se puede hablar de reactivación o no?

Respuesta. No, no hay reactivación. Estamos a un 18% del número de hipotecas concedidas y a un 33% de las transacciones realizadas en el período de mayor actividad (2006-2007). Hay pocas transacciones e hipotecas y muchas de las operaciones se hacen al contado por parte de inversores.

El primer signo de que puede haber reactivación de crédito es la posible compra por parte del BCE de cédulas hipotecarias a bancos. Si finalmente lo hace, eso sí generaría una bolsa de financiación que las entidades financieras pueden ofrecer. Ahora mismo, la demanda está agazapada por el alto nivel de desempleo, por la fuerte pérdida de poder adquisitivo y la desaparición de las horas extras. Hay muchísima más prudencia por parte de la demanda. Las familias no especulan con la vivienda. La quieren para generar un hogar, para ahorrar o como una garantía para seguir creciendo.

P. ¿Existe el riesgo de que se puedan cometer los errores del pasado?

R. Los ciclos existen, hay burbujas desde el siglo XVI y sin duda volveremos a tropezar. La ponencia que he presentado en el Congreso se titulaba Cólico o parto para distinguir qué es lo que ha sucedido en el sector inmobiliario y cómo saber diferenciarlo en el futuro. El parto produce mucho dolor, pero una vez que pasa, trae un proyecto de vida y nuevas expectativas. El cólico no avisa, genera mucho dolor y ansiedad y nunca sabes si va a volver y con qué virulencia. Lo que hay que saber es distinguir si lo que viene próximamente será un cólico o un parto.

P. La demanda de vivienda está bajo mínimos, en gran medida por la paralización de la compra por parte de españoles. ¿Hay indicios de que se pueda recuperar en el corto plazo?

R. Si queremos que la compra de vivienda impacte en el PIB y el empleo de forma sostenible, tenemos que trabajar por conseguir la confianza de la demanda nacional. Y eso pasa porque la gente se sienta cómoda en el trabajo y que los precios se ajusten al riesgo que estén dispuestos a asumir las familias. Desde máximos, los precios de mercado ya han bajado un 45%. Nos hemos comido la sobrevaloración desde 2002 y estamos en niveles de la entrada en la zona euro, una de las palancas que sirvió para dinamitar el precio. ¿Es posible recuperar un mercado de 300.000 o 400.000 ventas al año? No pierdo la esperanza, hay que seguir buscándolo. Hay que bajar precios y dar crédito a la demanda solvente. Y también explicándole a la gente las consecuencias que comporta una hipoteca, en función del riesgo que esté dispuesto a asumir.

P. Gran parte de las decisiones de compra y venta han estado impulsadas por variaciones en el tratamiento fiscal a la vivienda. La reducción del déficit ha acabado con la mayoría de beneficios y ha elevado los tipos que gravan la compra. ¿Cree que deberían adoptarse nuevas rebajas para impulsar el mercado?

R. Es una buena oportunidad para dejar un IVA fijo a la vivienda y que el mercado se mueva por sí mismo. Tiene que haber referencias claras y a partir de ahí que los hogares tomen decisiones de mercado, no por lo que les prometan a corto plazo o por las reglas que les vayan a cambiar. También, tiene que cambiar la actuación del algunos actores: que no haya tasadoras que presionen o que no haya entidades financieras que den créditos inasumibles.

Los hoteleros y los doce millones de familiares

El director general de Sociedad de Tasación tampoco esquiva la polémica de los apartamentos turísticos. Los hoteleros hicieron en la inauguración de su congreso un llamamiento al ministro de Industria, Energía y Turismo, José Manuel Soria, para que frene la irrupción de alojamientos irregulares, que trabajan en la economía sumergida, no pagan impuestos y suponen, en su opinión, una competencia desleal. Y lo avalaron con una cifra: el 20% de los turistas extranjeros (12 millones) se aloja supuestamente en casa de familiares o amigos. “El principal reto del sector es solucionar el conflicto de los 12 millones de amigos. Es un desafío, pero solo con legislación no se puede solucionar”, recalca.

En su opinión, cualquier persona que viaja a Nueva York y quiere un alojamiento, lo primero que consulta es una página que ofrece apartamentos turísticos. “Si el viaje lo hacen varias familias o si llevas una mascota, este modelo ofrece una flexibilidad que no la tiene el hotel”, señala. Por ello, considera que una buena solución sería la de impulsar otras vías de negocio, como comprar bloques de edificios en ciudades y hacer apartamentos. “La gente no quiere experiencia, lo que valora es lo barato de la misma. Pero, por encima de todo, los que alquilen apartamentos deben pagar impuestos como todo hijo de vecino”.