Qué revisar en una hipoteca para no darnos ‘gato por liebre’ y ahorrar

Según el informe "Radiografía del bolsillo de los españoles" publicado por el portal Fintonic, la mayor parte del presupuesto del consumidor español está dedicado al pago de la hipoteca de la casa o el alquiler, seguido de los préstamos y seguros.

La compra de una casa es la primera inversión más importante que realizamos los consumidores y que tiene un gran impacto sobre nuestro presupuesto. No sólo es una inversión inicial en el momento de la entrega de la vivienda, sino un desembolso de dinero permanente mientras se mantenga en propiedad por los gastos fijos derivados del pago de los impuestos, la contratación de un seguro de hogar y los gastos relacionados con su uso como el pago de las facturas de consumo energético, las posibles averías y reformas.

Según los últimos datos de julio de 2014 publicados por el Banco de España, la concesión de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda experimenta una mejoría en los últimos meses. Durante el mes de julio se aprobaron 2.489 millones de euros, un crecimiento interanual del 17,6%.

Durante el mes de agosto el euribor baja hasta el 0,47%, un descenso que no se registraba desde noviembre de 2013.

Por otra parte, el precio de la vivienda nueva ha bajado un 4,8% en el último año y se sitúa a niveles de 2002, según Sociedad de tasación, que sitúa el coste medio del metro cuadrado construido en las capitales de provincia en 2.002 euros. El precio medio de los casas usadas es de 1.641 euros, una variación intermensual a la baja del -0,9% e interanual de datos del mes de julio del -7,5%.

Estos factores parecen indicar que empieza a ser un momento interesante, en función del precio, para plantearse comprar una vivienda usada. Y si la adquisición de una vivienda conlleva solicitar un préstamo hipotecario, debemos tener en cuenta varios aspectos antes de su contratación, que nos ayudarán a la elección correcta de la hipoteca y al consiguiente ahorro para nuestro bolsillo.

En el portal del cliente bancario del Banco de España especifican los factores a tener en cuenta antes de la contratación de un préstamo hipotecario. En primer lugar, el importe a solicitar deber ser una cantidad inferior a la que permite el presupuesto de nuestra economía doméstica, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro. En general, los bancos actualmente ofrecen hasta el 80% del valor de tasación del inmueble aunque esto depende de la política de concesión de préstamos de la entidad financiera, la aportación de garantías adicionales, el análisis de la capacidad financiera, de si se trata de una vivienda habitual o de si es una primera hipoteca. En este sentido, el Banco de España apunta que “la entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos”.

Sobre la moneda en la que se contrata el préstamo, lo habitual es la misma en el que el consumidor obtiene sus ingresos. Si se contrata un préstamo en moneda extranjera, hay que controlar habitualmente el tipo de cambio de la divisa por las posibles variaciones en las cuotas hipotecarias. A menudo estos préstamos hipotecarios en moneda extranjera tienen un tipo de interés menor, pero con mayores riesgos.

En cuanto al plazo de contratación, cuanto más largo sea el plazo, sin variar otras condiciones, las cuotas a pagar serán más bajas y los intereses más altos. Además si se contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, cuanto más largó sea el plazo, mayor es la posibilidad de que suban los tipos de interés.

Aparte de estas características financieras generales a la hora de firmar el contrato hay que leer con detenimiento las condiciones del préstamo hipotecario y a ser posible revisarlo con el notario para que nos explique las cláusulas, ya que puede suponer un incremento en el desembolso mensual que tengamos que hacer.

Las comisiones por cancelación anticipada deben estar claras porque suponen una penalización que se puede utilizar en algún momento y que se pueden negociar.

Otro punto a revisar son las implicaciones de las vinculaciones, ya que en el caso de no poder cumplir con el pago de las vinculaciones asociadas puede suponer una revisión al alza del diferencial de la hipoteca, que en ocasiones puede aumentar el tipo de interés en un 1%.

Las cláusulas suelo es otro apartado que todavía algunas entidades suelen aplicar bajo otro concepto " cláusula túnel". Esta cláusula establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo. La cláusula suelo no permite beneficiarse del bajo nivel actual del euribor. Según el Banco de España el 47% de las reclamaciones presentadas por los consumidores durante el primer semestre del año están relacionadas con las claúsulas suelo.

Las cláusulas asociadas al cambio de situación del que contrata la hipoteca o de la vivienda como subrogaciones al cambiar de acreedor o modificaciones contractuales, novaciones para cambiar los términos de la hipoteca, suponen un cambio en las condiciones económicas del préstamo y puede afectar a medio plazo en la cantidad a desembolsar mensualmente.

Las cláusulas de flexibilidad, como pagar una cuota o posponerla por condiciones extraordinarias, pueden llevar penalizaciones y por tanto, costar dinero.

Las cláusulas específicas en el caso de que no poder pagar la hipoteca como la forma de ejecutar y reclamar la hipoteca, los costes y el plazo.

Por último, hay que revisar la responsabilidad hipotecaria o el importe máximo por el que responde el que firma un préstamo contando los intereses y las costas. Los impuestos se liquidan en función del importe de responsabilidad hipotecaria y no del importe del préstamo, lo que puede suponer alrededor de dos veces el importe de la hipoteca.