¿Es un buen momento para comprar mediante financiación hipotecaria?

Iniciamos septiembre con ciertos aires positivos en materia de datos económicos, al menos en relación a las perspectivas de crecimiento de la economía española. Sin embargo, también hay datos que refuerzan los argumentos de los menos optimistas, como el crecimiento del paro registrado en agosto de 8.070 personas (dejando en 4.427.930 las personas registradas como desempleados en el SEPE).

¿En qué momento se encuentra el crédito con garantía real en España? ¿Estamos ya en un buen momento para pedir un préstamo hipotecario?

Según los últimos datos publicados por el Banco de España, que hacen referencia a las nuevas operaciones de crédito mensuales hasta julio de 2014, la concesión de financiación para comprar una vivienda experimenta una mejoría en los últimos meses, si bien los datos quedan muy lejos de los mejores registros históricos. Concretamente, en julio se aprobaron 2.489 millones de euros, un crecimiento del 17,6% en términos interanuales.

Por otro lado tenemos el reciente informe de los Registradores de España, la ‘Estadística Registral Inmobiliaria’ del segundo trimestre de este año, que ofrece datos muy dispares y reveladores. Destaca el incremento de precios de la vivienda, de un 1,53% trimestral, por primera vez en 6 años. En todo caso, el precio de los inmuebles ha caído un 32% desde máximos.

También el número de compraventas parece que ha tocado fondo, desde el mínimo del cuarto trimestre de 2013. Se han comprado 47.859 viviendas usadas en el segundo trimestre de este año (crece un 5,67% respecto al primer trimestre) y 30.605 nuevas (cae un 18,89%). En términos anuales, sin embargo, se ha vuelto a marcar un mínimo, de 310.864 compraventas.

Aparte de que no se acaban promociones nuevas, una de las razones del descenso de la vivienda nueva es que las entidades financieras no dan salida a buen ritmo a las promociones que se han adjudicado; dado que ellas mismas son las que pueden financiar la operación, se podría intuir que aún no estiman que el mercado haya mejorado en materia de precios y de solvencia de los potenciales compradores.

Esta disparidad de datos parece pronosticar un aumento del interés comprador de casas, si bien con una tibieza que no permite ser excesivamente optimistas.

En cuanto al tipo de préstamo hipotecario medio, nos dicen las estadísticas de los registradores que el endeudamiento por vivienda se sitúa en 101.553 euros, a un tipo del 3,80% (siendo el tipo variable el contratado en el 95,73% de las operaciones) y un plazo medio de 269 meses (22 años y 5 meses). Por tanto, la cuota mensual media se situaría en 561,43 euros, lo que supone que los ingresos netos conjuntos de los hipotecados medios se sitúan alrededor de los 1.870 euros. Estos datos reflejan que la hipoteca media se firma a unos tipos variables de Euribor más 3,3 puntos de diferencial, lo que sigue siendo un coste financiero muy elevado.

Las mejores hipotecas del momento compiten a diferenciales inferiores a 2, llegando a un 1,64% en algunos casos. Esta frontera, la del Euribor más 2 sería un buen indicador de si estamos financiando la compra de nuestro hogar con buenas o peores condiciones.

Con los datos en la mano y generalizando, parece que empieza a ser un momento interesante, en función del precio, para plantearse comprar una vivienda usada, si bien el mejor momento se va a dar cuando las entidades financieras se deshagan de forma importante de su stock de viviendas, momento en que puede que la oferta reduzca los precios aún más, en determinadas zonas.

En cuanto a la financiación hipotecaria, si bien ya se está notando la competencia en precios para captar los clientes más solventes, queda mucho trecho para poder decir que se ofrecen hipotecas a tipos interesantes.

Si se tienen importantes ahorros, se consigue una buena hipoteca y se compra una vivienda de segunda mano en zonas que ya experimentan crecimientos de precios, estamos ante una decisión interesante. En todo caso, no cometamos de nuevo el error de comprar una vivienda para especular, este momento queda muy lejos de ser factible.