El futuro del suelo al descubierto
Una vez restaurada la credibilidad en el sector inmobiliario español, unida a una perspectiva macroeconómica más alentadora, nos preguntamos: ¿qué pasa con el suelo? Al fin y al cabo, es la materia prima del sector inmobiliario.
El suelo es el que más contribuyó a hinchar la burbuja inmobiliaria, que posteriormente reventó la barra libre de la financiación y la especulación, y que ahora espera su turno en la senda de la recuperación.
Las leyes y principios económicos dictan que la oferta y la demanda serán los principales agentes en la evolución de precios. En este sentido, uno puede esperar que en la medida que el stock de vivienda sea absorbido y la demanda aumente, habrá más presión para que los precios del suelo se recuperen. En opinión de la consultora inmobiliaria CBRE, este sector, que hasta la fecha ha estado estrangulado, ya presenta signos alentadores.
De hecho, hasta la fecha, el coste que suponía la promoción de vivienda nueva o de otro tipo de inmueble conllevaba un riesgo que muy pocos podían asumir, dependiendo de la ubicación y el uso.
Desde CBRE no queremos emplear un tono triunfalista ni empeñarnos en ver el vaso siempre medio lleno, pero sí hay indicadores que invitan al optimismo. Los principios económicos, respaldados por una mayor actividad inmobiliaria y demanda en general, el mayor número de obras comenzadas, la venta de materia prima de construcción y la reducción del stock de viviendas, son elementos que preceden y predicen una recuperación de la base sobre la que se sustenta el inmobiliario: el suelo.
¿Qué tipo de suelo y en qué zonas? ¿Quiénes son los actores más interesados en su mejoría? Evidentemente, constructores, promotores, bancos y ayuntamientos que, en muchos casos, están necesitados de financiación, son los que buscan con mayor intensidad esa recuperación. En este sentido, la corrección de precios de los últimos años, obligatoria por decretos del Ministerio de Economía, y las propias fuerzas de mercado han allanado el camino de su reactivación y ya son muchos los interesados en restituir bolsas de suelo o promoverlo de manera inmediata donde se observa mayor demanda.
Es evidente que las entidades financieras serán las primeras en contribuir a su recuperación, muy interesadas por eliminar estos activos de sus balances y reducir su toxicidad o indigestión inmobiliaria. En cuanto las zonas que antes se recuperarán, en primer lugar se sitúan los núcleos urbanos de mayor desarrollo económico, generadores de empleo y bajos niveles de oferta, siendo esta área básicamente donde se concentrará la demanda.
Existe cierto debate sobre si el suelo comercial también se recuperará al mismo ritmo que los de uso residencial, pero en este punto la lógica apunta a que, habiendo una mayor demanda de suelo para vivienda, este se recuperará antes. Una vez se mejoren los indicadores económicos, el sector terciario verá sin duda una tendencia al alza, aunque con un margen de diferencia.
De acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, las operaciones de venta de suelo urbano llevan ya un par de años estancadas tras los máximos de 2005, mientras que el precio ha ido moderando su descenso hasta este último año, con cierta tendencia a la estabilización que anima a pensar en un crecimiento en los próximos 12 meses.
No enuncio nada nuevo cuando digo que la evolución del sector inmobiliario guarda una estrecha relación con la economía de un país y su PIB, especialmente en España. Ya hemos visto los primeros signos positivos. El papel protagonista en el inmobiliario español ha sido rápidamente ocupado por inversores y fondos internacionales, que buscan posicionarse en el sector aprovechando los aún bajos precios y la oferta disponible.
No obstante, la recuperación no se verá consolidada mientras no sean los promotores e inversores domésticos los que lideren los movimientos en el inmobiliario español. Ha llegado el momento de cambiar la percepción que se tiene sobre el suelo y en CBRE confiamos en que dentro de no mucho tiempo se empezará a ver más actividad en este sector.
Javier Kindelan Williams es presidente de CBRE Valuation Advisory.