“Somos un producto de inversión conservadora"
Merlin Properties es la mayor Socimi del mercado español. Hoy echa a rodar en el parqué este nuevo vehículo de inversión del sector inmobiliario centrado en los activos en alquiler con una oferta de 1.250 millones de euros y un green shoe adicional de 80 millones más. Dispone ya demás del 40% del capital comprometido a cargo de inversores como Moore Capital o Banca March. Ismael Clemente, presidente y consejero delegado, cuenta con una probada experiencia en el sector a lomos de la gestoraMagic Real Estate. “Este es un vehículo de capital permanente, gestionado internamente y muy líquido”, señala. El principal atractivo son las 880 sucursales de BBVA que ya tienen en cartera y que les reportarán 88,5 millones de euros anuales de renta neta.
PREGUNTA. ¿Qué es lo que más ha gustado a los inversores?
RESPUESTA. Las Socimi se basan en una figura anglosajona, los REIT, y nosotros hemos intentado crear un REIT moderno a imagen de los de EE UU. Es decir, con un 100% de free float, grande, líquido, internamente gestionado y parcialmente invertido ya desde el primer día con unportfolio de calidad como es el de BBVA. Y con el resto del dinero dedicado medio plazo a las operaciones con las que venimos trabajado desde que empezamos a plantearnos el proyecto.
P. ¿Tienen ya un calendario de compras?
R. Nos gustaría desplegar entre 400 y 500 millones de euros en los primeros 12 meses. Tenemos cosas en el pipeline, con vendedores predominantemente españoles. Todo se concentrará en el sector terciario (oficinas, centros comerciales, etc.) y también algo de crédito moroso, pero no grandes carteras, sino en individual, para tener el control del activo.
P. ¿Cuánto espacio prevén para los inversores minoristas?
R. Ya tenemos 400millones de capital español, de los que 200 son minoristas y family offices, mientras que los otros 200 son institucionales. La operación de BBVA ha gustado mucho a este tipo de inversores que no buscan la rentabilidad rápida, como, por ejemplo, los hedge fund. Tenemos la renta de largo plazo pactada con BBVA y si las rentas del mercado suben, nosotros no podemos subirlas. Esto, sin embargo, te da un flujo de caja larguísimo en el tiempo con una contraparte de crédito de calidad suprema, indexado a inflación y con garantía inmobiliaria.
P. ¿Por qué han optado por una gestión interna?
R. Te da una eficiencia de costes estratosférica, te vas como a un tercio de los costes de cualquier competidor español y te da un marchamo de calidad con el cliente británico y americano, que no entienden que estos vehículos estén externamente gestionados.
P. Su rentabilidad es más baja que otras Socimi. ¿Por qué?
R. Hemos hechos cálculos matemáticos, trabajamos con modelos y nos sale que lo que podemos dar está en el entorno del 10%. Esto te llevaría a pensar que si yo tengo un coste de capital del 10% y mis competidores 15%, ¿como es posible que ponga una oferta más alta que la mía? Pues nos está pasando todos los días.
P. ¿No comparten el optimismo por la recuperación, sobre todo del sector terciario?
R.No leemos demasiado positivamente el ciclo español. Lo leemos con mucha, mucha prudencia. España debería ir a una recuperación larga y sostenida en el tiempo, que debería servir para absorber el detritus. Pero las entidades financieras siguen teniendo 320.000 millones de escombros por absorber.
P. ¿Qué es lo que más les diferencia de otras Socimi?
R. Somos un vehículo internamente gestionado, hipereficiente en costes, grandes y muy líquidos. Otra cosa muy importante es que nuestra acción será una acción con bastante dispersión y cercana al concepto americano de un free float del 100%. También es diferente que está significativamente invertida desde el primermomento con 88,5 millones de renta neta.
P. ¿Qué mensaje lanzan al cliente minorista?
R. Somos el producto para un perfil de inversión conservador, de riesgo medio bajo con poco apalancamiento.
Del capital riesgo a un vehículo de largo plazo
Las 880 sucursales y cinco edificios de BBVA que han entrado en la bolsa de Merlin vienen a su vez de otra sociedad también controlada por el mismo equipo. Tree Inversiones Inmobiliarias ha sido engullida por la nueva Socimi y la operación ha provocado las suspicacias de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El folleto informativo incluye advertencias sobre los riesgos de la operación debido al significativo nivel de deuda y las pérdidas registradas por Tree desde su constitución en 2009.
“Claro que da un resultado contable negativo, porque teníamos unos préstamos participativos para bajar base imponible y muchas amortizaciones”, explica Clemente. “Esto es normal, porque era una inversión de capital riesgo y funciona así. Al hacer una reclasificación a otro tipo de una inversión de menor riesgo como es esta reformamos toda la estructura financiera, rehacemos las amortizaciones y empezará a dar beneficios”, añade.
Otro de los detalles que subraya la CNMV en el folleto es la obligación de reinvertir el 50% de los retornos obtenidos por la cartera de Tree. “Es un acuerdo que alcanzamos con los bancos. El 50% del dividendo tienes que reinvertirlo para poder amortizar la deuda de Tree. En total, viene a ser solo 10 millones, cuando anualmente vamos a ingresar 88 netos”, explica Clemente.
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