El Foco

Primeras impresiones sobre la reforma de la ley del alquiler

La parálisis del mercado inmobiliario ha constituido un estímulo para que nuestros legisladores, con mayor o menor fortuna, se hayan aventurado a proponer novedades legislativas con el fin de dar un cierto impulso a un sector devastado por la crisis económica y en el que las perspectivas de recuperación se antojan, en el mejor de los casos, lejanas. De entre las medidas adoptadas, procede destacar aquellas que pretenden incidir en el mercado del alquiler y, en particular, el del alquiler residencial. En este sentido, la existencia de una importante bolsa de viviendas que se encuentran fuera del circuito de comercialización ha motivado una profunda reflexión sobre los motivos por los cuales, para los propietarios de tales viviendas, es preferible mantenerlas cerradas antes que alquiladas.

Sin entrar a examinar tales razones, que por su complejidad y extensión requerirían de un análisis específico, sí conviene identificar aquellas cuestiones que, dada su incidencia en la decisión de las partes a la hora de perfeccionar un contrato de arrendamiento, han sido tomadas en especial consideración por el legislador al proponer la reforma en curso.

La primera medida que destaca poderosamente la atención es la reducción del plazo mínimo de duración contractual para los arrendamientos de vivienda, de los cinco años actuales a los tres. Esta significativa reducción responde a una creciente demanda de los propietarios de estos activos, para quienes el plazo actual de cinco años es percibido negativamente en un mercado tan volátil como el inmobiliario, en el que no solo las condiciones contractuales acordadas con el arrendatario pueden quedar rápidamente obsoletas y desajustadas con arreglo a la evolución natural (y cada vez más imprevisible) del mercado, sino que, además, la existencia de arrendamientos de media o larga duración puede constituir un obstáculo insalvable para la consumación de operaciones de transacción a formalizar con inversionistas, especialmente extranjeros, en las que la posible inmediatez en la disposición de tales activos pueden constituir la clave del éxito de la operación.

Los alquileres de larga duración son un obstáculo para operaciones con inversionistas

Por si ello no fuera suficiente, la reducción del plazo mínimo de duración contractual se complementa con una segunda medida consistente en la facultad del arrendador de oponerse a la prórroga obligatoria siempre que, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, comunique al arrendatario (con dos meses de antelación) la necesidad de disponer de la vivienda arrendada, con el fin de destinarla a vivienda permanente para sí (o para sus familiares directos en primer grado de consanguinidad o adopción), o para su cónyuge, en aquellos supuestos de separación o divorcio por sentencia judicial firme.
Si bien es cierto que esta facultad del arrendador ya estaba prevista en el artículo 9 de la LAU, tras la reforma operada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, la propuesta actual supone un paso más radical, al desaparecer la exigencia impuesta en el actual artículo 9 de hacer constar explícitamente en el contrato de arrendamiento la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años. La minoración de los requisitos exigidos para el ejercicio de esta facultad permite un mayor margen de maniobra al arrendador, dotando a la relación arrendaticia de una flexibilidad (y por qué no decirlo, de una interinidad) de la que antes adolecía, todo ello en concordancia con el principio de volatilidad e incertidumbre que caracteriza el actual mercado inmobiliario.

Una segunda medida de especial relevancia es la relativa a las causas de resolución del contrato de arrendamiento, previéndose, entre otras, que si durante la vigencia del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto como consecuencia, entre otras causas, del ejercicio de un derecho de opción de compra o con motivo de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, quedará igualmente extinguido el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al registro de la propiedad con anterioridad al derecho determinante de la resolución.

Durante un plazo, el pago puede sustituirse por el compromiso de reformar o rehabilitar el inmueble

Ciertamente, la mención expresa a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria no es ocasional y nos conduce irremediablemente a tomar, con mayor consideración, si cabe, la posibilidad de inscribir el contrato en el registro de la propiedad como único mecanismo de protección frente a terceros. Es, en este sentido, que debe interpretarse la propuesta legislativa conforme a la cual el adquirente de una vivienda arrendada, que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito.

El acceso registral de los contratos de arrendamiento de vivienda merece una doble consideración: en primer lugar, el encarecimiento de los gastos contractuales motivado por los costes asociados a la indicada inscripción registral a cargo del arrendatario, en última instancia, por la no inscripción del contrato en el registro; y, por otra parte, las dudas que ofrece la efectividad de esta disposición legal, más si tomamos en consideración la experiencia previa con respecto a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda no inscritos, respecto de los cuales la doctrina jurisprudencial ha mantenido su plena vigencia y eficacia jurídica aún en defecto de constancia registral.

Una tercera cuestión destacable, aún a título de anécdota, es la relativa a la posibilidad de que las partes acuerden que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble.

Esta “contraprestación en especie” se revela como una interesante posibilidad para facilitar la comercialización de aquellos inmuebles que, bien por la fecha de su construcción, bien por el deficiente estado de mantenimiento que presenten, resulten menos atractivos en el mercado arrendaticio.

Resulta obvio que, en el caso de optarse por esta posibilidad, se exigirá a las partes contratantes, no solo un ejercicio de especificación y detalle con respecto a las obras a realizar, su naturaleza y condiciones de ejecución, sino además una perfecta identificación de los términos y plazo durante el cual se remplazará el pago de la renta, a fin de evitar conflictos a futuro que puedan desembocar en pleito.

Una última cuestión a destacar es la incidencia que, para los contratos de arrendamiento que se suscriban a partir del próximo 1 de junio, tendrá el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. La necesidad de obtener el correspondiente certificado de eficiencia energética, para aquellas viviendas que no dispongan del mismo (todas las construidas en virtud de licencias de obra anteriores a 2007), supondrá un coste adicional que, con toda seguridad, acabará repercutiendo en el coste del contrato con cargo para el arrendatario.

A modo de conclusión de la propuesta legislativa examinada resulta pertinente resaltar que frente a voluntades legislativas precedentes, en las que la protección de los derechos del arrendatario, como parte débil del contrato, constituía el verdadero objetivo de la Ley, el actual proyecto de ley presenta propuestas legislativas en las que prima claramente la intención de estimular la dinamización del mercado arrendaticio, aún a costa de reducir los derechos de la parte arrendataria, optando, en último extremo, por una clara flexibilidad en la configuración de los contratos de arrendamiento de vivienda, dando mayor entrada a la voluntad de las partes.

Roger Plà es abogado del departamento de Derecho Inmobiliario de Roca Junyent

Normas