Estímulos al sector inmobiliario

El mercado inmobiliario, ávido de nuevos escenarios de inversión, demanda una imperiosa dinamización. El autor desgrana los nuevos incentivos fiscales a través de las Socimi y Sareb para reanimar el sector.

Todos los datos que conocemos de nuestro mercado inmobiliario muestran su parálisis y, con ello, la necesidad de encontrar nuevos escenarios de inversión. El gran stock de viviendas en venta o alquiler, la destrucción de empleo o las altas tasas de caída de la demanda no son sino signos de que el sector, antaño principal actor de la producción en nuestro país, debe ser dinamizado.

En el ámbito fiscal, es trascendente la reforma llevada a cabo en las Socimi para equipararlas a la exitosa figura de los Real Estate Investment Trusts (REITs) en países de nuestro entorno. Se trata de un vehículo inversor de largo recorrido que surgió en EE UU en 1960, con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles para cualquier inversor. Durante los años 70, los REITs se extendieron a Australia y Holanda, y posteriormente a otras áreas de la geografía mundial. En la actualidad, los REITS están presentes en las principales economías europeas: Reino Unido (REIT), Holanda (BI), Italia (SIIQ), Bélgica (SICAFI) o Francia (SIIC). Pese a la crisis de las principales economías avanzadas, los REITs han presentado un buen comportamiento durante el pasado año, demostrando ser un instrumento adecuado para atraer tanto el capital nacional como el internacional a los mercados inmobiliarios. En Europa han mostrado ser muy eficaces para canalizar la inversión particularmente en Francia y Reino Unido. Entre otros datos de países cercanos cabe destacar que la rentabilidad de los REITS franceses en el primer trimestre de 2012 ha sido de entre un 4,5% y 6,0%, comparado con un rendimiento del 3% del bono francés a 10 años. Además, el French REIT Index (IEIF) se incrementó un 13,1% en el primer trimestre de 2012. Por otro lado, los REITs británicos, creados en 2007, tenían un volumen de capitalización de 38.200 millones de dólares a mitad de 2012, tan sólo 5 años después de su creación.

Los REITs han demostrado ser un buen instrumento para atraer capital a los mercados inmobiliarios

Sin embargo, las Socimi, que nacieron en España en el año 2009, se han mostrado como un instrumento absolutamente inoperativo desde su creación pues estaban sujetas a unos requisitos muy rígidos que incluso favorecían su descapitalización. Por ese motivo, recientemente la Ley 16/2012 ha llevado a cabo una modificación profunda del régimen jurídico y fiscal de las Socimi con el objeto de asimilarlas de una manera real y efectiva a los citados REITs ya que, bajo un esquema de neutralidad fiscal, se traslada la tributación de las Socimi al socio, al inversor final, que tributará por los dividendos percibidos de la sociedad al tipo de gravamen que le corresponda en su imposición personal (IRPF, IS, o IRNR).

"Se flexibilizará el régimen especial de arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades”

Asimismo se flexibilizan muchos de los requisitos que han impedido su efectiva constitución. Entre ellos destacan la posibilidad de que estas entidades coticen en un sistema multilateral de negociación como el Mercado Alternativo Bursátil (que es un mercado mucho más asequible y menos costoso que el mercado continuo), la notable reducción del importe de capital social mínimo (que pasa de 15 a 5 millones de euros), la eliminación del requisito de diversificación de inversiones (bastando un solo inmueble destinado al alquiler) o la reducción del 90 al 80 por ciento el porcentaje de distribución obligatoria de beneficios procedentes del alquiler (con la finalidad de permitir capitalizar dichos beneficios y reducir la dependencia de la financiación ajena). Como complemento de esta reforma, más focalizada en el mercado inmobiliario de uso residencial, se ha llevado a cabo una flexibilización del régimen especial de arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades, en algunos de sus requisitos, tales como los que afectan al tamaño, número y duración del plazo de las viviendas ofrecidas en alquiler. Se facilita así las posibilidades de acceso a este régimen cuyo principal incentivo es una tributación efectiva del 15% de la cuota del Impuesto sobre Sociedades.

Con ambas reformas se pretende potenciar la inversión en el arrendamiento inmobiliario pues se busca atraer nuevas inversiones y con ello inyectar liquidez en este mercado favoreciendo la utilización de estos vehículos por nuevos inversores inmobiliarios, que van a poder añadir un elemento de certeza en el retorno de la inversión y, por tanto, ofrecer a pequeños y grandes accionistas un producto más característico de la renta fija.

La Sareb podrá constituir agrupaciones de activos sin personalidad jurídica (FAB) para facilitar su gestión

En el marco de la reestructuración del sistema financiero a nadie se le escapa la relevancia de la actividad de la Sociedad de Gestión de Activos de la Reestructuración Bancaria (Sareb) para dinamizar el mercado inmobiliario. Como es conocido, la Sareb, creada mediante la Ley 9/2012, administra la adquisición y enajenación de los activos que le transfieran las entidades que han recibido ayuda pública o que a juicio del Banco de España requieran la apertura de un proceso de reestructuración o resolución. Para dicha gestión, la Sareb podrá constituir patrimonios separados carentes de personalidad jurídica que reciben la denominación general de Fondos de Activos Bancarios (FAB), cuyo objetivo es formar agrupaciones de activos para facilitar su gestión. Pues bien, con el objeto de incentivar la participación de los inversores, las transmisiones de las entidades financieras a la Sareb, así como de ésta a los FAB, se ha establecido un régimen de regulación fiscal neutral adecuado a dicha finalidad pues las transmisiones estarán exentas en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y no se devengará el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como la plusvalía municipal, hasta que el activo no salga al mercado. Para favorecer el dinamismo de este mercado se ha regulado un tipo reducido a los FAB del 1% en el Impuesto sobre Sociedades, en los mismos términos que las Instituciones de Inversión Colectiva, y se ha promocionado la inversión exterior pues las rentas que obtengan los partícipes del FAB que sean no residentes sin establecimiento permanente (EP), gozarán de la exención en similares términos a los tenedores de deuda pública.

En definitiva, el nuevo marco fiscal dado a las Socimis, al régimen de arrendamiento de viviendas y a las diferentes especialidades tributarias asociadas a la Sareb, sin duda, va a contribuir en gran medida a estimular el dinamismo de este sector. Estos vehículos de inversión instrumentarán la movilización de la amplia cartera de activos inmobiliarios en las diferentes zonas de nuestro país, lo que nos situará en la mejor disposición para competir con nuestros vecinos europeos para atraer la inversión nacional e internacional. Este hecho, unido a las restantes reformas fiscales que estamos llevando a cabo, contribuirá, a buen seguro, a la recuperación del crecimiento equilibrado de este sector tan relevante para la producción y el empleo.

Miguel Ferre Navarrete es secretario de Estado de Hacienda.