Un juego peligroso

El autor disiente de los análisis que predicen caídas en el precio de la vivienda del 30% al 50% en cinco años. Advierte que el cumplimiento de esos pronósticos arruinaría el sector y causaría una debacle económica

No puedo estar más en desacuerdo con la opinión expresada por algunos analistas inmobiliarios, que pronostican una caída del precio de la vivienda en torno al 30% durante los próximos 5 años, llegando incluso a decir -alguno de ellos- que el ajuste puede llegar a ser de un 50%. Y dicen que la caída de precios durante el próximo lustro, será equivalente a la que ya se ha producido desde el inicio de la crisis -en diciembre de 2007- que ha sido de algo menos del 30%, por lo que están pronosticando precios de venta de un 40% sobre los de aquel año, e incluso del 20% si la bajada de precios fuera del 50%.

Para poder hacer un análisis a futuro del mercado inmobiliario, además de manejar los datos con especial cuidado, se debe tener en cuenta que el mercado de la vivienda es localista y que siempre se manejan precios medios o tasas medias de descenso, pero que nada tiene que ver lo que ocurre -por ejemplo- en un barrio céntrico de una capital, con lo que puede acontecer en el extrarradio de cualquier municipio de provincia. Tampoco es igual la situación inmobiliaria en poblaciones de alto nivel adquisitivo, o medio, o bajo, o no son asimilables entornos geográficos con distintos volúmenes de stock de viviendas sin vender.

Las dos principales fuentes estadísticas oficiales de las que disponemos sobre la evolución del precio medio de la vivienda en España, desde el inicio de la crisis hasta hoy, son:

1. La del Ministerio de Fomento, basada en datos de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, según la cual, sobre un índice de valor general en el cuarto trimestre de 2007 de 123,7 y un índice de valor general del tercer trimestre de 2012 de 93,7, se ha producido una reducción de los precios de un 24,26% en ese periodo.

2. La del Instituto Nacional de Estadística, basada en datos facilitados por el Consejo General del Notariado, todos ellos referidos a precios reflejados en escrituras de compraventa, según la cual, sobre un índice de valor de 2007 de vivienda nueva de 100, el índice del tercer trimestre de 2012 es de 79,4; y sobre un índice de valor de 2007 de vivienda de segunda mano de 100, el índice del tercer trimestre de 2012 es de 63,2. La media aritmética de ambos -vivienda nueva y de segunda mano- arroja un índice de 71,3, lo cual indica un descenso del precio medio de ambos tipos de vivienda de un 28,7% en el periodo 2007-2012.

En otras estadísticas no oficiales, como la que elabora la tasadora Tinsa mediante el cálculo de su Índice de Mercados Españoles (IMIE), basado en valores de tasación, para un índice general de diciembre de 2007 de 2.284, y un índice general de noviembre de 2012 de 1.514, se ha producido una reducción global de los precios de un 33,72%.

De todos ellos, los datos más fiables -en mi opinión- son los del Instituto Nacional de Estadística, puesto que se basan en operaciones reales de transacciones inmobiliarias y no en valoraciones teóricas que, en muchos casos, están realizadas bajo criterios de tasación y con "testigos" que no responden del todo a la realidad del mercado.

Por tanto, si tenemos en cuenta que en estos cinco años de grave crisis inmobiliaria, financiera y económica, el precio medio de la vivienda se ha reducido en ese ratio algo menor del 30%, y que estamos en un momento en el que la mayoría de los analistas económicos pronostican ya la posibilidad de una vuelta relativamente próxima a pequeñas tasas de crecimiento del PIB -será en el tercer o cuarto trimestre de 2013-, resulta aventurado pronosticar que la vivienda pueda ajustar sus precios otro tanto equivalente al de todos los años anteriores -un 30%-, o incluso un 50% adicional, porque, de cumplirse, supondría una auténtica debacle económica.

Los descensos actuales, que se han agudizado respecto de ejercicios anteriores, responden claramente, por un lado, a la feroz competencia que se está produciendo entre las inmobiliarias de los bancos (los promotores no venden prácticamente nada por falta de financiación a sus posibles adquirentes), situación que repercute también en el mercado de segunda mano, y por otro, a la imperiosa necesidad de venta de muchos inmuebles por parte de personas en situación de paro y con graves necesidades de liquidez. En este sentido, una estabilización del empleo, unida a la finalización de la crisis financiera, y a la reducción de los stocks de vivienda en manos de la banca -que ya se está produciendo- terminará con los factores que provocan la caída de los precios. Hay que tener en cuenta que con ese casi 30% de reducción actual -que no afecta solo a las empresas promotoras o a los bancos, sino al valor de las propiedades inmobiliarias de todos los españoles-, se han absorbido la totalidad de los márgenes empresariales que tenían los promotores en el año 2007, más una parte adicional de pérdidas de fondos propios de las empresas -muchas de ellas en concurso de acreedores- y también mucho dinero del prestado al sector por las entidades financieras, cuya grave situación ya conocemos.

Aun así, es lógico pensar que la nueva subida del IVA en la compra de vivienda nueva -del 4% al 10%- o el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013, puedan suponer un nuevo ajuste moderado en los precios de venta de ese tipo de inmuebles, y también, que ese ajuste tenga un cierto efecto de traslado competencial de reducción hacia el mercado de la segunda mano de algunas localidades.

En todo caso, suponer reducciones brutales como las citadas al inicio de este artículo, sería tanto como pronosticar la quiebra total y definitiva de todo el sector inmobiliario y lo que de él deriva, así como de otra parte sustancial de la banca y de todos los españoles que adeudan préstamos hipotecarios por compras posteriores a 1997, año de inicio de la etapa de expansión inmobiliaria.

De cumplirse tales previsiones, serían nefastas para la banca, para el consumo, para los márgenes empresariales del resto de los sectores económicos, para el empleo, y para la pérdida de ingresos públicos con el correlativo aumento del déficit, poniendo en gravísimo riesgo la viabilidad de nuestra maltrecha economía. Después de varios años, ya han llegado al conjunto de los españoles las consecuencias directas del estallido de la burbuja inmobiliaria del año 2008, y una nueva explosión adicional, aunque fuera lenta, traería consigo unos daños verdaderamente irreparables.

Esperemos que el buen hacer de los agentes que intervienen, gobierno, entidades financieras, promotores inmobiliarios, y ahora la Sareb -el banco malo, como nuevo agente decisivo y fundamental en el sector- actúen con la debida responsabilidad en el manejo de los precios y en la normalización del mercado tras el fuerte ajuste realizado y el que aún quede por realizar, y entre todos consigan una adecuada estabilización de los precios que ayude a no ahondar -aún más- en la ruina económica general del país.

Consultor inmobiliario y urbanístico. Asociado a ARNAIZ & Partners