El Foco

Asignatura jurídica, crisis social

El crecimiento exponencial de las ejecuciones hipotecarias se ha convertido en un grave problema económico y social. El autor analiza posibles reformas legislativas para hacer frente a la situación.

Está claro que ante situaciones excepcionales, los gobernantes deben adoptar medidas del mismo carácter. En este sentido, podemos considerar excepcional aquella en la que cada día se llevan a cabo más de 500 ejecuciones hipotecarias, en las cuales el deudor pierde su vivienda o el local donde desarrolla su actividad profesional o empresarial. Dicha situación, que hoy vivimos, es insostenible, tanto desde el punto social como económico.

Y el problema no es que la regulación de la garantía hipotecaria o que los procedimientos de ejecución de la misma sean intrínsecamente malos, o abusivos, como desde algunos foros se intenta hacer ver. Al contrario, de dicha regulación resulta una forma de garantía real que ha favorecido durante muchísimos años el crédito barato y seguro. Protege al deudor, permitiéndole conservar la posesión y el poder de disposición sobre la vivienda o local hipotecados, impidiendo el comiso -es decir, la posibilidad de que por falta de pago de las cuotas el banco pueda quedarse con la vivienda o local, aunque su valor sea superior a lo adeudado- y garantizando que en caso de ejecución se obtendrá por la vivienda o local el mayor precio posible. E igualmente protege al banco, permitiéndole, en caso de incumplimiento, hacer efectivo su crédito sobre la vivienda o local hipotecados, a través de un procedimiento judicial o extrajudicial rápido y seguro.

Pero la bondad de este escenario jurídico desaparece en una coyuntura como la actual, en la que un porcentaje muy elevado de ciudadanos solventes dejan de serlo como consecuencia de la pérdida de sus empleos, bien por la falta de crédito que ahoga la demanda e impide la viabilidad de las empresas, bien como consecuencia del inevitable adelgazamiento del sector público, ahogado por un déficit insostenible. Y sobre todo, desaparece cuando uno de los factores determinantes de esta crisis -probablemente uno de los de mayor peso- ha sido la concesión de créditos hipotecarios por las entidades financieras, atendiendo no a la capacidad de devolución de su importe por el deudor, sino al previsible aumento de valor del inmueble dado en garantía, lo cual aseguraba, en caso de impago y ejecución de la hipoteca, la recuperación íntegra del importe adeudado y de la ganancia financiera.

Para intentar paliar el problema social generado por la pérdida de la vivienda habitual a que pueden dar lugar las ejecuciones, el actual Gobierno ya adoptó algunas medidas excepcionales en el Real Decreto-Ley 6/2012 de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, por el que se aprobó el Código de Buenas Prácticas de las Entidades Financieras, si bien con un alcance que está resultando claramente insuficiente, dada la gravedad y prolongación en el tiempo de esta crisis.

En dicho código se regula la posibilidad de exigir al banco la reestructuración de la deuda -con establecimiento de carencias, ampliación de plazos, reducción de tipos de interés o incluso quitas-, así como la limitación del devengo de intereses de demora durante la ejecución, la posibilidad de efectuar una dación en pago en caso de inviabilidad de la reestructuración y el fomento de fórmulas arrendaticias para que el deudor ejecutado que entregue su vivienda en pago de la deuda pueda continuar ocupándola. Con todo ello, sin alterar la estructura jurídica de la garantía hipotecaria -y evitando la inseguridad que ello habría provocado-, se estableció un marco de protección jurídico social que permitía evitar las consecuencias de la ejecución en supuestos de especial peligro de exclusión o marginalidad.

No obstante, el ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas se ha demostrado excesivamente restrictivo, ya que no incluye los supuestos de ejecución sobre inmuebles distintos de la vivienda habitual del deudor, y no se aplica a aquellas personas que hayan adquirido la vivienda por encima de determinados precios máximos, precios que en realidad están muy por debajo de los que tenían muchas viviendas de tipo medio en pleno auge inmobiliario. Tampoco resulta posible aplicar el código a aquellos deudores que tienen rentas del trabajo o procedentes de actividades económicas -y por tanto, no se encuentran dentro del umbral de exclusión-, pero pueden caer en dicha situación como consecuencia de la ejecución de sus hipotecas y el lanzamiento resultante. Además, el Decreto 6/2012 tampoco completó la reforma del procedimiento extrajudicial de ejecución, pues las novedades introducidas en el mismo no impiden que las inmobiliarias de los bancos sigan rematando las fincas hipotecadas sin límite de tipo mínimo.

Por otra parte, la previsible reducción de los precios como consecuencia de la entrada en el mercado de los activos inmobiliarios aportados al banco malo pondrá de manifiesto con mayor intensidad la insuficiencia de las medidas del Real Decreto-Ley 6/2012, pues aumentará considerablemente la diferencia entre los valores que pueden obtenerse en las ejecuciones y los importes de las deudas.

Como consecuencia de todo lo anterior, se hace imprescindible la revisión de dicha norma, incrementando y reforzando las medidas de política jurídico-social establecidas en la misma, a fin de incluir dentro del umbral de exclusión a quienes, como consecuencia de las ejecuciones, puedan perder los locales en los que desarrollen sus actividades profesionales o empresariales o a quienes, aun percibiendo rentas en el momento de la ejecución, queden en riesgo de perderlas como consecuencia del lanzamiento. Además, deberían aumentarse -o incluso suprimirse- los precios máximos de adquisición que ahora excluyen la aplicación del código y acelerar la reforma de los procedimientos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria, de tal forma que ambas fórmulas de ejecución de garantías permitan un idéntico nivel de protección, no solo del deudor, sino del propietario de la finca hipotecada que asegura una deuda ajena, impidiendo así que la adjudicación del inmueble -tanto al acreedor como a un tercero- se produzca por importe menor al de la deuda. Cabría finalmente, entre las medidas previas a la ejecución, aumentar el importe de las quitas exigibles al acreedor, sobre todo en caso de que el crédito haya sido transmitido a otro acreedor por un valor inferior al de su importe nominal -supuesto que puede darse en caso de adquisiciones de este tipo de activos por parte del banco malo-, dado el enriquecimiento injusto que en otro caso se produciría para el nuevo ejecutante.

En definitiva, deben introducirse las reformas necesarias para que la aplicación del Código de Buenas Prácticas pueda impedir la ejecución y, de haberse iniciado esta, el lanzamiento, no solo en los casos de manifiesta situación de riesgo de exclusión o marginalidad del deudor, sino en todos aquellos otros en que pueda provocar la pérdida, por el ejecutado, de los medios de generación de riqueza a través de los cuales hacer frente a un riesgo de exclusión del que, desgraciadamente, cada vez hay menos gente a salvo.