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José Manuel Serrano Alberca. Presidente del despacho José Manuel Serrano Alberca & Conde

"No todo suelo expropiado puede tener precio de patatal"

Abogado de dilatada carrera, Serrano Alberca es un reconocido experto en Derecho urbanístico y expropiatorio. En su tarea diaria están presentes los conflictos entre la Administración y los propietarios de suelo, principalmente por la construcción de autopistas.

José Manuel Serrano Alberca
José Manuel Serrano AlbercaPablo Monge

Nueve autopistas españolas están en riesgo de quiebra con créditos por 4.000 millones y expropiaciones impagadas de suelo por otros 1.600 millones. Algunas de ellas han entrado en concurso y se avecinan complejos convenios. El abogado José Manuel Serrano, curtido en decenas de procesos en busca de justiprecios para terrenos expropiados, opina sobre esta situación y echa de menos una atención especial de la legislación a las valoraciones de suelo con expectativas de ser urbanizados.

PREGUNTA. ¿Ha inducido el Tribunal Supremo la quiebra de las autopistas encareciendo las expropiaciones?

RESPUESTA. El suelo para su construcción se tasó en poco más de cero euros, lo que indujo a error a las empresas en sus cálculos. Tampoco se hizo bien la previsión de negocio y de eso no tiene la culpa el Tribunal Supremo. En su momento les vino bien hacer las obras; ahí ganaron, pero se han equivocado en la parte de la explotación.

P. ¿Cómo cree que afecta la entrada en concurso de las concesionarias a los dueños de suelo por cobrar?

R. El propietario que ha sido expropiado se configura jurídicamente como un acreedor frente a la concesionaria, pasando a integrar la masa pasiva del concurso. Por tanto, es recomendable comparecer en el procedimiento y comunicar el crédito que ostenta.

P. ¿Cómo están los expedientes que gestiona su despacho?

R.Hemos trabajado algo con propietarios de suelo en la Radial 4, actualmente en concurso, y mucho en la Radial 2, M-50 oM-12. Algunos de ellos están pagados después de que las concesionarias accedieran a créditos participativos articulados por Fomento, que está haciendo esfuerzos para resolver la situación. Otros tienen sentencia firme fijando el justiprecio definitivo, y los hay en tramitación ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid o el Supremo.

P. ¿Cuándo debían cobrar los expropiados?

R. A los tres meses desde la notificación de firmeza de la sentencia a todas las partes, instando la ejecución de la misma. El problema es que a veces las ejecuciones no son inmediatas y es ahí donde el propietario empieza a acumular intereses. Muchas de las expropiaciones impagadas vienen del año 2000 y creo que no eran excesivas. La suma que deben pagar ahora las concesionarias son intereses en un 40% o un 50%.

P. ¿Qué lugar ocupan estos pagos pendientes en los concursos?

R. Conforme al artículo 91.4 de la Ley Concursal, podría considerarse que el crédito al pago del justiprecio es de derecho público y, por tanto, de privilegio general.

P. ¿Puede establecerse una quita en el justiprecio de un tribunal?

R. Podrían acordarse como en el resto de créditos. No obstante, en el caso de créditos privilegiados los acreedores no se verían afectados por el convenio si no votan a favor ni se adhieren después.

P. ¿Su consejo al propietario de suelo es aceptar la quita o aferrarse al justiprecio?

R. Depende del caso, pero yo siempre soy partidario de llegar a acuerdos.

P. ¿Cabe algún cambio en la legislación, de cara al plan de infraestructuras, para acotar el riesgo de las expropiaciones?

R. El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 ya favorece a la Administración. Abandona el criterio de tasación del suelo según mercado y en función del destino del bien expropiado, de tal manera que se limita el valor. Pero opino que los tribunales, atendiendo a la actuación del Supremo, pueden matizar si el suelo para una infraestructura debe tenerse como urbanizable o rústico, dependiendo de si sirve o no para crear ciudad. Hay que buscar un término razonable porque en la expropiación no todo puede tener precio de patatal. Parece que se busca un sistema arbitral para limitar el riesgo de la valoración del suelo, cuando ya existen los Jurados de Expropiación Forzosa. Aunque se incardinan en la Administración, actúan como Tribunal Arbitral previo a la vía contencioso-administrativa.

El término medio entre rústico y urbanizable

P. ¿Cuál es el marco ideal de relación entre expropiados y Administración?

El de una norma jurídica estable que racionalice la valoración del suelo. Ni todos los terrenos pueden tenerse como rústicos, ni nadie pretende que todo sea tasado como urbanizable. El problema está en la valoración y por ello es necesario que la legislación del suelo sea capaz de distinguir los matices que se producen en las expropiaciones, especialmente cuando son terrenos urbanos integrados o cercanos a las ciudades los que son dedicados a infraestructuras. Ese suelo es la materia prima para el desarrollo urbanístico. Cuando estos se valoran como rústicos para una carretera, se produce el consiguiente perjuicio a los propietarios frente a otros con terrenos cercanos que no soportan la carga expropiatoria.

P. Fomento ha llevado a los tribunales diversas expropiaciones que elevaron los costes de construcción de autopistas por considerarlas lesivas. ¿Cuál es el margen de maniobra del Gobierno?

R. Es cierto que se ha producido la declaración de lesividad de algunas resoluciones del jurado en varios expedientes de expropiación forzosa y que eso está pendiente de resolución judicial. Ahora bien, respecto de aquéllas resoluciones que no han sido objeto de tal declaración, la Administración tiene margen de maniobra siempre que se cumplan los requisitos legales y, en particular, que la resolución que se quiere declarar lesiva sea contraria a derecho y perjudicial para el interés público. Esta debe producirse antes del transcurso de cuatro años desde que se dictó. Si no se cumplen estos requisitos, no prosperaría, en principio, la lesividad.

¿Qué sucede en caso de liquidación?

Tras la llegada de los dos primeros concursos de acreedores entre las concesionarias de autopistas, el de la AP-41 y el de la Radial 4, y la situación de preconcurso en las radiales 3 y 5 y en Aucosta, una de las dudas razonables es si habrá acuerdo entre las empresas y sus acreedores. Fuentes del sector explican que la banca no tiene, de partida, grandes incentivos para pactar quitas. Sus créditos están garantizados por la Responsabilidad Patrimonial de la Administración (RPA), que opera en caso de liquidación de las sociedades. ¿Respalda la RPA a los propietarios de los terrenos que fueron utilizados para el paso de las autopistas? En opinión del abogado José Manuel Serrano Alberca, "si se produce la liquidación de las concesionarias y la consiguiente extinción de su personalidad jurídica, la Ley de Contratos del Sector Público configura este supuesto como una causa de resolución de la concesión que solo si llega a declararse a instancia de la Administración obligaría a esta al pago del justiprecio con carácter subsidiario". En todo caso, el abogado que ha demandado justiprecios en autopistas como la M-12, R2, AP-41 o M-50, cree que en este momento "el cauce apropiado no es el procedimiento de Responsabilidad Patrimonial de la Administración".

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