'Banco malo': valoración de activos
La tercera reforma financiera incluye la creación de un 'banco malo'. Para que esta figura tenga éxito, lo fundamental es el precio, por lo que el autor explica cómo deberían ser las valoraciones de los activos.
En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que aprobó la tercera reforma financiera -que incluye la creación del banco malo-, el titular de Economía, Luis de Guindos, indicó que esa figura tiene que ser una sociedad de gestión de activos rentable, que se desprenda de estos en un plazo de entre 10 y 15 años.
Se deduce que la compra de los activos tóxicos se hará por un precio global que permita recuperar toda la inversión y un margen adicional, pero se especula estos días sobre los valores finales de transmisión y la influencia que tendrán en el precio actual de la vivienda. Para hacernos una idea de cuál será el precio, el ministro ha facilitado algunas claves.
¦bull; El banco malo comprará los activos a un precio reducido que no les genere a las entidades un daño importante y que permita a la sociedad no tener pérdidas.
¦bull; Los precios los fijará el Banco de España, pero serán los pre burbuja inmobiliaria, es decir, los adecuados para que la sociedad gestora sea viable y no genere pérdidas y que en última instancia no tenga impacto para el contribuyente.
En efecto, para que las entidades que vendan activos no tengan pérdidas importantes, sería imprescindible que lo hicieran por un precio global cercano -o algo inferior- a su valor contable, es decir, el de su adquisición, ejecución o dación en pago, deducidas las provisiones a las que obliga la segunda reforma financiera.
Y, por otra parte, si el banco malo comprara activos en precios por encima de los valores contables, generaría beneficios para las entidades, pero con el dinero público que va a invertir el FROB, lo cual supondría una nueva inyección de dinero público a las entidades. En ese caso, los beneficios tendrían que servir, lógicamente, para devolver las ayudas anteriores.
Entonces, parece que lo más sencillo sería que los valores de compra fueran los propios valores contables, y ya no hubiera más pérdidas, ni tampoco beneficios, pero la cuestión no es tan simple, porque la mayoría de esos valores, después de lo ocurrido en el sector inmobiliario, tendrán poco que ver con los valores económicamente sostenibles en el tiempo de los que se habla.
Si se quiere lograr que las operaciones se realicen en esos valores sostenibles (que serían aquellos que permitieran su venta antes de 10 o 15 años) y, simultáneamente, que no se produzcan grandes descalabros contables con la transmisión inicial, manejando al mismo tiempo un enorme volumen de activos de distinta naturaleza -viviendas terminadas, obras en curso, solares urbanos, suelos clasificados en desarrollo urbanístico y fincas sin clasificar, situados en casi todas las localidades españolas (cada una con su potencial mercado y sus precios)- y, además, activos financieros de préstamos morosos garantizados con hipotecas, el sudoku de la constitución del banco malo es altamente complejo, pero no imposible.
La cuestión es saber cómo tienen que hacerse todos los cálculos previos.
Para ello, lo determinante sería abordar una clasificación de los activos con datos previos homogéneos y realizar una valoración rigurosa y objetiva, que contemple -simultáneamente- la amplísima gama de situaciones físicas, urbanísticas y jurídicas en que puedan encontrarse cada uno de ellos, las inversiones que precisen para convertirse en inmuebles susceptibles de venta a terceros dentro de su proceso de maduración, su localización geográfica y el mercado actual y futuro que les afecte en base a las proyecciones socioeconómicas de cada municipio, barrio o zona donde se ubiquen.
Dicha clasificación tendría que ser el resultado de un trabajo profesional específico y previo, consensuado con todas las entidades vendedoras, y la valoración de cada activo debería ser el resultado de la aplicación a todos ellos de un algoritmo inmobiliario único (que en realidad no sería más que la aplicación de la metodología coherente y adecuada para proporcionar una estimación realista de los activos, maximizando el uso de datos observables y limitando los no observables tanto como sea posible referida en el Real Decreto-Ley 24/2012 de 31 de agosto), que contemple todas las posibles variables y la relación entre ellas y que evite la subjetividad que se deriva de los actuales procedimientos de valoración y tasación con la aplicación de la Orden ECO 805/2003, que obliga a manejar testigos de valores de venta que hoy por hoy no existen en muchas zonas, establece clasificaciones del suelo que no responden a la lógica de la sostenibilidad económica y que determina unos tiempos de maduración de los suelos y venta de los productos finales en los procedimientos dinámicos que tampoco responden a realidades contrastables, sino a criterios subjetivos que establece cada tasador.
Hecho lo anterior, es decir, aplicando un algoritmo inmobiliario único, la valoración será -en todos los supuestos- lógica, no subjetiva ni discutible, y sobre todo sostenible, condición fundamental para poder realizar las operaciones que procedan entre los bancos saneados y el banco malo, permitiendo el cuadre previo de los intereses públicos mediante la definición de un importe global de compra que determine objetivamente el ajuste de valoración de los activos a transmitir a que se refiere el real decreto para cada entidad y activo, y de forma que la suma total permita prever el cumplimiento del objetivo fundamental de la creación del banco malo: sanear las entidades financieras que han tenido que ser ayudadas por el Estado, mediante la separación y venta -en un plazo razonable- de todos sus activos tóxicos, con la recuperación total de la inversión pública que se realice para ello.
Esa definición previa del valor razonable de cada activo, hecha a través de un procedimiento informático objetivo y unificado, además de eliminar problemas de discrecionalidad y facilitar enormemente la gestión y el control posterior del paquete de inmuebles, permitiría enlazar a su vez toda la información digital para la puesta en marcha de un auténtico y novedoso ejercicio de transparencia pública en el posterior proceso de devolución al mercado -que debería contemplarse en el reglamento de la SoGA-, como es la publicación en internet de todos los datos del conjunto de activos adquiridos: sus características físicas, su situación jurídica catastral y registral, su situación urbanística y el proceso de desarrollo que les afecte, su localización y visualización gráfica en el territorio, sus fotografías, su precio de adquisición y los parámetros de entrada en el algoritmo utilizado para su cálculo, los activos que están en venta en cada momento, etc., y, por supuesto, los precios mínimos y condiciones de venta de cada uno de ellos, completo o por partes.
La tecnología y el conocimiento para todo ello ya existen, y su inteligente utilización facilitaría enormemente la solución del problema, propiciando la enajenación más rápida y transparente posible de los activos, y la consecuente recuperación de la inversión que van a tener que realizar todos los contribuyentes españoles.
Alfonso Arnaiz Eguren. Consultor inmobiliario y urbanístico. Asociado a Arnaiz & Partners