La digestión del ladrillo, un asunto sin final a la vista
Las reformas del Gobierno buscan reanimar un sector estrangulado por la inseguridad laboral, el cerrojazo del crédito y el exceso de oferta.
Un piso en pleno centro de Madrid por 50.000 euros? Sí, es posible. Pero por ese precio no cabe esperar encontrar lo que es precisamente una ganga. Se trata de viviendas de dimensiones extraordinariamente reducidas y en inmuebles en un estado alarmante de deterioro. Ofertas del mismo nivel de precios se pueden encontrar con cierta facilidad en barrios marginales de la capital española. Esa es la tónica habitual en las viviendas a la venta que se anuncian con descuentos del orden del 60% o el 80%. Es decir, se trata de productos que tienen una salida muy difícil, por no decir imposible, incluso aunque se den todas las facilidades de financiación, cosa que no ocurre normalmente. La situación económica del país es devastadora, la tasa de paro es del 24,4%, hay expectativas de contracción del PIB hasta 2013 y el grifo de crédito está completamente cerrado. Con un parque de 26 millones de viviendas -ha crecido un 23% en el transcurso de una década-; es decir, una casa por cada 1,8 habitantes, sean estos mayores de edad o simples bebés, las posibilidades de normalización del mercado de crédito son muy remotas en el corto plazo.
El Gobierno ha emprendido, siguiendo las indicaciones de Bruselas, una serie de reformas que buscan deshacer el nudo que asfixia a la economía española. En primer lugar, el rescate financiero de Bruselas llevará aparejado la creación de un banco malo, cuya puesta en marcha está prevista para finales de noviembre, que agrupará los activos tóxicos de las entidades nacionalizadas (Bankia, Catalunya Caixa, Novagalicia y Banco de Valencia). Los restantes bancos que necesiten ayuda, algo que deberá ser aclarado en diciembre, tendrán que crear su propio vehículo para los activos tóxicos. "Es muy importante ver a qué precio se valoran estos activos, porque da la sensación de que se está confundiendo el precio, que depende de que haya o no mercado, con el valor", señala Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.
Las experiencias de entidades similares en otros países invitan a la prudencia. La agencia irlandesa NAMA se ha dado un plazo de 10 años para liquidar los activos inmobiliarios, pero transcurridos más de dos años, apenas ha hecho progresos en la venta de los que están localizados en Irlanda, el 80% del total. Las medidas fiscales, vía IVA e IRPF, buscan repetir lo sucedido en el último trimestre tanto de 2010 como de 2011, cuando se aceleraron las ventas. En el primer caso, el acicate fue la eliminación de la deducción por vivienda para rentas superiores a 24.100 euros, medida derogada por el Gobierno del PP, y en el año pasado, la inminencia del fin del IVA superreducido del 4%, medida también aplazada por el nuevo Ejecutivo. Ahora, Mariano Rajoy ha dado un giro de 360 grados. La limitación de los beneficios fiscales en el IRPF está cuantificada en unos ingresos adicionales para el Estado de 700 millones de euros en 2013, entre lo que dejarán de percibir los nuevos compradores y el fin de las compensaciones aplicadas desde 2006 para 3,4 millones de contribuyentes que compraron casa antes de ese año. En el aire queda la opción aún no descartada por Hacienda de suprimir definitivamente toda deducción fiscal relacionada con la vivienda, lo que podría acelerar la cancelación de hipotecas durante 2013. El potencial efecto de la subida del IVA es también incierto.
En lo que los expertos coinciden es que, más allá de acciones fiscales, la ausencia de crédito y la parálisis económica, con la inevitable inestabilidad en el empleo que lleva aparejada, forzarán a que la digestión del ladrillo sea para largo. "Hay entre 1,2 y 1,4 millones de viviendas a la venta y el problema es que no estamos hablando de activos que se puedan mover de un lugar donde no se venden a otro donde sí. Habrá que asumir que en muchos sitios, la oferta estará mucho tiempo por debajo de la demanda", explica Fernando Encinar, cofundador del portal inmobiliario Idealista.com. Este experto explica que las operaciones que se casan en su portal suelen hacerse con una rebaja media del 23% respecto al precio inicial de partida. De igual forma, los plazos para el cierre de la compraventa se han alargado. Si antes se tardaban entre 45 y 50 días en cerrar una venta, ahora son 445 días de media (unos 14 meses).
Desde la asociación Euroconstruct se resumen los cuatro puntos que vertebran la crisis del sector residencial: empeoramiento de la demanda, empeoramiento del crédito, vaivenes fiscales y saturación del mercado de oferta. "Además, empieza a ser significativo el flujo de vivienda que retorna al stock por la vía de las ejecuciones hipotecarias", concluye su último informe sobre el sector en España, en el que advierte que la tendencia registrada en el primer trimestre del año, cuando las ventas cayeron un 22% en tasa interanual, según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) "se resiste a cambiar".
En este contexto, las entidades financieras mantienen su estrategia de intentar deshacerse del parque inmobiliario por la vía rápida, pero intentando minimizar pérdidas. Todo un desafío.
