Hipotecas

Alfombra roja con tal de vender

Rebajas del 30% en los tipos de interés, financiación por encima del 100% y créditos de hasta 40 años son los ganchos de la banca para dar salida a su stock de vivienda.

Precios de la vivienda
Precios de la vivienda

Desde que la banca pasó a convertirse en la mayor inmobiliaria de España, las entidades han utilizado las condiciones bajo las que conceden una hipoteca de su propio stock para atraer a la clientela y dar salida a sus pisos. La presión para deshacerse de las viviendas que pesan en sus balances ha aumentado, sin embargo, con las nuevas provisiones a las que obliga la reforma financiera recientemente aprobada por el Gobierno. En consecuencia, el sector ha rediseñado las hipotecas que ofrece sobre su parque inmobiliario para hacerlo especialmente atractivo a ojos de los compradores.

El reclamo habitual para incentivar la compra de un piso de la propia entidad ha sido el de ofrecer un porcentaje de financiación superior. El estallido de la crisis hizo que la banca recuperara la regla dorada de no cubrir con la hipoteca más del 80% del valor del inmueble. Para la vivienda de la banca, sin embargo, es común que las entidades ofrezcan hasta el 100% de financiación. Novagalicia Banco va ahora un paso más allá y llega a conceder el 110% sobre el valor de tasación del piso. Otros, como ING Direct, lo que hacen es añadir los gastos de la operación -sobre un 10%- al montante del crédito.

La actual estrategia de comercialización de vivienda propia afecta, sin embargo, a la mayoría de las condiciones hipotecarias. Empezando por el coste. Aunque los tipos de interés que comercializa hoy la banca son bastante más elevados que hace un año -entonces se ofrecía euríbor más 0,25 puntos, mientras hoy es complicado encontrar algo por debajo de un punto adicional-, la diferencia es aún mayor entre un piso cualquiera y otro de la entidad que concede el crédito. Destaca el caso de Ibercaja, donde una hipoteca normal conlleva un tipo fijo del 4,45% los 12 primeros meses y entre un 1,59% y un 2,19% sobre el euríbor para el periodo restante, frente a un diferencial sobre euríbor del 0,45% el primer año, y del 1% al 1,60% el resto, si la vivienda adquirida pertenece a la caja. Una oferta que supera Banco Popular, que promete euríbor más 0,25% el primer año y un diferencial del 0,50%, el resto, para su parqué inmobiliario.

El diferencial sobre el euríbor que establece cada entidad varía considerablemente, no obstante, en función de la vinculación del cliente. Domiciliar la nómina, los recibos, contratar seguros y planes de pensiones es una exigencia habitual para alcanzar el tipo de interés más bajo que se promociona, con lo que conviene conocer bien la letra pequeña.

Otra baza que juegan las firmas financieras es la del plazo que se da al deudor para pagar la hipoteca. Aunque muchas parten de un crédito a 30 años, algunas como Banco Santander, Popular o Novagalicia llegan a ofrecer hipotecas a 40 años. La mayoría está dispuesta a negociar este punto, no obstante, en función de la edad del firmante. La ecuación consiste en que la edad del titular más el plazo de la operación no excedan los 70 años, explican en Unicaja.

Las comisiones asociadas al contrato hipotecario son otro de los factores diferenciales dependiendo de la propiedad del inmueble. Especialmente en el caso de la comisión de apertura que pasa del 0,75% al 0,10%, si el piso es de Novagalicia, o más allá, del 2% que cobra Popular en el caso de un piso ajeno a eliminar esta comisión si la vivienda es suya.

Algunas entidades juegan también con el tiempo de carencia, en el que el particular ve sensiblemente rebajadas sus cuotas. Una suerte de periodo de gracia de lo más llamativo en estos tiempos de incertidumbre laboral. Para la vivienda propia, CaixaBank llega a conceder cinco años de carencia, frente a los 24 meses que ofrece a quienes compran pisos de otros propietarios.

Finalmente, en este misma línea, algunas entidades han diseñado nuevas iniciativas destinadas a tranquilizar a los potenciales compradores que no se atrevan a dar el paso por miedo a que la crisis termine empeorando su situación económica. El pasado verano, Bankinter comenzó a comercializar una hipoteca que se puede cancelar únicamente con la entrega el piso (dación en pago). Esta misma semana, Catalunya Caixa ha puesto en marcha un paquete de medidas que comprenden un seguro de protección ante el paro o la incapacidad del cliente, que cubre determinadas cuotas cuando un empleado fijo es despedido; un descuento de hasta el 8% para ahorrar al firmante los gastos de compra, o una garantía de devolución del sobreprecio de la vivienda, si el hipotecado encuentra un inmueble de las mismas características con a un precio inferior durante los seis meses posteriores a la compra de la vivienda.

Las cifras

110% del precio de tasación de la vivienda llega a ofrecer alguna entidad sobre sus pisos, frente al 80% habitual.

5 años de carencia en el pago conceden algunas oficinas para sus pisos.

0% es la comisión de apertura en algunas hipotecas sobre el stock de la banca.

Entre un 25% y un 40% de los ingresos para pagar cuotas

A la hora de establecer un equilibrio en el riesgo que está dispuesta a asumir una entidad, y con el que puede cargar un cliente, al firmar una hipoteca, se suele establecer un porcentaje máximo de los ingresos que una persona puede destinar a cubrir las cuotas del crédito. Por regla general, se considera que no es conveniente que los pagos superen un tercio del sueldo mensual.

La mayoría de entidades están dispuestas a alargar los plazos de la hipoteca para diluir el coste mensual y minimizar el riesgo. La horquilla que se llega a aceptar, no obstante, varía bastante en función de la entidad. La más precavida de todas las consultadas es Novagalicia Banco.

La fusión de cajas gallegas advierte que para conceder una hipoteca sobre un inmueble cuya tasación supere los 250.000 euros, el cliente no puede dedicar más de un 25% de su nómina a pagar las cuotas. Otras entidades, por contra, están dispuestas a ir bastante más allá. Es el caso de CaixaBank, por ejemplo, que está dispuesta a admitir que sus clientes destinen hasta el 40% de sus ingresos a devolver el crédito hipotecario contraído.