¿Se puede sanear el ladrillo con una reforma financiera?
Las entidades financieras son el primer agente inmobiliario del país. La reciente reforma obliga a bancos y cajas a inmoviliar 52.000 millones para respaldar sus activos ligados al suelo
Al Gobierno no le falta decisión. En mes y medio ha aprobado por decreto dos reformas de enorme calado. La primera de ellas fue la del sector financiero, presentada el 2 de febrero, que ha quedado ensombrecida por la segunda, la laboral, desvelada dos semanas después. El objetivo de las medidas tomadas en el terreno bancario es doble: dar salida a los activos inmobiliarios de las entidades, lo que a su vez rebajaría el precio de las viviendas, y fomentar las fusiones y adquisiciones de cajas y bancos, que presumiblemente repercutiría en una mayor fluidez del crédito. Todo ello a partir de la exigencia al sector de que inmovilice 52.000 millones de euros que respalden el deterioro del valor de los terrenos y edificaciones anotados en balance. Según los cálculos oficiales, el sector tiene pisos por valor de unos 70.000 millones de euros y unas deudas asociadas al ladrillo de más de 300.000 millones.
La mayoría de expertos dan por descontado que la primera parte se cumpla, aunque habrá que ver en qué medida sucede. Las provisiones totales exigidas para los distintos activos inmobiliarios crecen con la nueva ley, del actual 35% al 80% de su valor en libros. A las entidades financieras, que son el principal agente inmobiliario del país, les resultará mucho más caro mantener una alta valoración de sus activos. Ya lo dijo el propio ministro de Economía, Luis de Guindos: "Esta reforma busca que salgan viviendas al mercado a precios reducidos, de lo que se van a beneficiar todos los españoles. O los que quieran comprar vivienda".
La reducción de precios parece posible en el producto acabado (viviendas ya construidas), aunque su efecto no será revolucionario. "Si el Gobierno hace bajar el precio del balance, los precios finales tienen que caer por fuerza", apunta José Luis Marín, director de residencial y activos adjudicados de la consultora inmobiliaria CBRE. El impacto del reaprovisionamiento tampoco será el mismo para todos los activos. "Como la reforma tiene una intensidad desigual, en residencial las oscilaciones de precio serán leves, mientras que en suelo las rebajas podrían ser mayores", señala Francisco Uría, socio responsable del sector financiero de KPMG España.
Las exigencias de capital varían entre los tipos de activos. El Gobierno ha puesto el foco en el suelo, cuya cobertura deberá alcanzar el mencionado 80%, mientras que las promociones en curso deberán estar respaldadas con un 15% de su valor. El producto acabado, por su parte, exige un 35% (50% si permanece más de tres años en el balance del banco). Asimismo, las entidades deberán reservar el equivalente a un 7% de su cartera de crédito sano a promotores en previsión de futuros impagos.
Esta última es la medida que más ha sorprendido a los analistas. "Es una desmotivación para el banco y el promotor. Se penaliza la salida de los suelos en forma de producto acabado, ya que se presume que se incurrirá en una mora con un riesgo del 7%", explica Marín. Por otra parte, el ejecutivo de CBRE considera que habrá parte del suelo que tienen los bancos que "se intentará mover", ya que a la obra en curso se le exige una provisión del 65%, y no del 80%.
Con todo, no está claro cómo afectará la reforma al mercado promotor. ¿Cuál será el efecto arrastre del reaprovisionamiento de los activos de los bancos? ¿Trascenderá al mercado inmobiliario en mayúsculas? "No creemos que se pueda producir un efecto similar al de las viviendas acabadas en el mercado promotor, ya que, en la mayoría de los casos, los precios a los que ofertan, o a los que pueden cerrar una transacción, están muy cercanos al valor de hipoteca y, por consiguiente, no se puede rebajar el precio sin una aportación directa de las entidades financieras", señala Francisco Fernández, socio responsable del sector inmobiliario de Ernst & Young. Marín lo resume así: "Las entidades, que son quienes otorgan financiación, primarán su producto para darle salida. Será difícil que haya movimientos en el resto del mercado".
No hay mercado
Que la reforma del sistema financiero pueda o no revitalizar el mercado inmobiliario depende, en opinión de los expertos, del posible éxito del segundo objetivo que las ha motivado. En palabras de Guindos, además de propiciar la rebaja de precios, el decreto pretende que "las entidades españolas, al ser más saneadas, más fuertes, más transparentes y al tener mejor gobierno corporativo, puedan dar crédito, que no está ocurriendo en estos momentos".
Ese es el escollo contra el que choca el plan, ya que no está claro que las medidas adoptadas (esto es, el incentivo a la concentración sectorial y el saneamiento de balances) vayan a desembocar en un aumento efectivo del flujo del crédito. "Lo que puede cambiar realmente la situación es un cambio en la demanda. La reforma del Gobierno incidirá en menor o mayor medida sobre la tendencia del mercado, pero si esta es a la baja, como es el caso, poco podrá cambiar el sector", reflexiona Cándido Pérez, socio responsable de infraestructuras de KPMG.
"El problema del suelo va a persistir. Se trata de una reforma financiera, no inmobiliaria", opina Marín, de CBRE. El arquitecto y economista Ricardo Vergés, que estudia desde hace lustros cómo se desenvuelve el mercado inmobiliario, es lapidario. "El reaprovisionamiento no sirve de nada, lo único que hace es mover dinero de un lado a otro. El dilema para un país que carece de liquidez es la deuda externa. Faltan por devolver unos 450.000 millones de euros que han alimentado el sector inmobiliario. Solo los intereses de dicha deuda cuestan al día unos 80 millones. Endeudarse o crear liquidez artificial es contraproducente", señala el catedrático de Economía Inmobiliaria.