Dos de cada tres casas nuevas bajarán de precio... pero están en la costa
La reforma financiera se traducirá teóricamente en una caída adicional de los precios de la vivienda. De cumplirse la pretensión del Gobierno, habrá casas más baratas, sí, pero el problema es dónde. Casi el 65% del excedente de vivienda nueva se ubica en zonas costeras con poca demanda. Sin una buena financiación ni expectativas de empleo será difícil colocar este stock.
La mayoría de las viviendas que bajarán de precio en los próximos meses por cortesía de la reforma financiera serán turísticas. Y es que, con contadas excepciones, el grueso del stock de vivienda nueva -cifrado en unos 800.000 inmuebles- está ubicado en zonas costeras o de segunda residencia. Según un reciente informe de CatalunyaCaixa sobre el sector residencial en España, las dos terceras partes del excedente de casas sin vender se reparte por el litoral mediterráneo. En concreto, casi el 65% se encuentra en Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía.
Es la Comunidad Valenciana la que se lleva la palma, con un stock que al cierre del tercer trimestre de 2011 se elevaba a casi 210.000 viviendas, el 25,6% del total. Junto con Andalucía (137.000 casas) y Cataluña (107.000) representan el 55,4% del stock total. Además, aunque el incremento de las viviendas nuevas pendientes de venta se ha moderado en los dos últimos años, el aumento registrado se concentra en el territorio valenciano, con 7.100 viviendas más, Cataluña (4.200) y País Vasco (2.800).
De hecho, por provincias, Castellón acumula un stock de casi 114.000 viviendas, seguida de Barcelona y Alicante, con unas 57.000 cada una. Otras 52.000 se ubican en Murcia y Valencia suma casi 40.000.
La exigencia a las entidades financieras de mayores provisiones para sanear sus activos inmobiliarios en cartera tiene como fin último abaratar más las viviendas y abrir el grifo del crédito. Por las promociones terminadas y viviendas, el nuevo plan requiere dotar un 10% más, hasta el 35%. Bancos y cajas podrán descontar del precio ese 10% sin incurrir en pérdidas. Pero los expertos creen que los descuentos adicionales serán moderados y no necesariamente proporcionales a la nueva provisión extra.
Josep Oliver, catedrático de economía de la Universidad Autónoma de Barcelona y director del informe, considera que "ajustes de precios del 35% ya se han hecho" durante la crisis. "No hay mucho más recorrido a la baja y rebajas de hasta el 50% solo se plantean en segundas residencias o promociones por acabar", señala. Según los últimos datos de la tasadora Tinsa, los precios en los municipios de la costa mediterránea acumulan un retroceso medio de más del 33% desde los máximos de finales de 2007, lo que supone una pérdida de un tercio de su valor desde el inicio de la crisis. En las capitales y grandes ciudades el descenso alcanza casi el 28% de media.
Aunque una caída de precios debería estimular la demanda, el problema es que los pisos que van a bajar apenas tienen pretendientes. "Mientras el stock se acumula en áreas de segunda residencia, la demanda existente se concentra en las grandes ciudades y capitales de provincia donde hay pocos excesos y los ajustes ya se han producido", explica Oliver. "Si el sector bancario hace un ajuste adicional, presionará sobre los otros agentes, que son los promotores y particulares, e indirectamente bajarán los precios de los demás pisos", añade. Pero apunta que allá donde hay más demanda apenas hay margen para más descuentos.
Hipotecas más caras
A esto se añaden otras dificultades, como la financiación y la situación económica. En primer lugar, bancos y cajas siguen reacios a prestar, incluso si se trata de hipotecas para sus propias casas. No solo examinan con lupa la solvencia del cliente, sino que han encarecido los préstamos hasta el punto de que el coste de la financiación para sus viviendas embargadas es ahora más alto que el de la financiación en 2011 para cualquier vivienda. Por ejemplo, Caja España tenía el año pasado su 'Hipoteca futuro' a euríbor + 0,80% y este año la hipoteca para una de sus casas en cartera ofrece un diferencial del 1% sobre el euríbor.
De este modo, la subida de los intereses hipotecarios neutraliza la rebaja de precios. Las casas serán más baratas, sí, pero las hipotecas más caras, lo que en definitiva mantiene los bretes para los compradores.
Para más inri, las perspectivas económicas no son nada esperanzadoras a corto plazo. Pese a los recortes y reformas aprobadas, el Gobierno ha avisado que la recesión está a las puertas y el paro seguirá empeorando este año. La recuperación no está cerca y si ya es complicado lanzarse a comprar una vivienda habitual, más aún plantearse adquirir una vivienda vacacional.
No será fácil por tanto absorber el stock pese a la rebaja de precios. Además, Oliver alerta del problema demográfico. "De crearse 400.000 hogares nuevos en la fase expansiva, se ha pasado a una caída de la población que en el horizonte de 2015 apenas generará 80.000 familias al año", afirma. Este panorama dificultará el drenaje del stock.
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