Los bancos abaratan sus viviendas pero no la financiación
El saneamiento adicional que Economía ha impuesto a la banca abaratará algo más las viviendas, pero el acceso al crédito hipotecario es más caro
Esta reforma busca, uno, que salgan viviendas al mercado a precios reducidos, de lo que se van a beneficiar todos los españoles. O los españoles que quieran comprar vivienda", avanzaba hace una semana el ministro de Economía, Luis de Guindos, al presentar la reforma del sistema financiero español aprobada por el Gobierno. "Y dos, que las entidades españolas, al ser más saneadas, más fuertes, más transparentes y al tener mejor gobierno corporativo, puedan dar crédito, que no está ocurriendo en estos momentos", concluyó. Sin embargo, mientras que los expertos coinciden en que el primer objetivo se cumplirá, en mayor o menor medida, y el precio de los inmuebles seguirá cayendo, desde las propias entidades admiten que las condiciones de financiación, más duras hoy que hace un año, no tienen visos de mejorar.
Basta con darse una vuelta por algunas sucursales de las principales entidades del país para comprobar ambas tendencias. "No es el mejor momento para comprar. Las condiciones son mucho peores que hace unos meses", admiten desde una oficina de Banco Santander situada en Madrid. Esta entidad ofrece financiación sobre el 70% del precio de la compra, frente al 80% que llegan a cubrir la mayoría, con un tipo de interés de euríbor (sobre el 2%) más 2,75%, revisable anualmente, para una hipoteca a 30 años. Estas condiciones impiden pasar el filtro de riesgo a un cliente sin préstamos previos, con una nómina mensual de 2.000 euros interesado en adquirir una vivienda de 250.000 euros -más un 10% de gastos- pues, aparte de que tendría que contar con un ahorro previo de 100.000 euros, la cuota mensual, al 4,75%, asciende a unos 915 euros. Para cumplir con el límite del 35% de ingresos mensuales dedicados a la hipoteca que establece el banco, la cuota mensual no puede superar los 770 euros.
Existe, claro, la posibilidad de optar por un inmueble embargado por la entidad, que suele contar con precios y condiciones más ventajosos. Así, para los inmuebles gestionados por Altamira, la filial inmobiliaria de Santander, el banco llega a financiar un 100% de la compra y reduce el diferencial sobre el euríbor al 1,25% (interés final del 3,25%, aproximadamente). Así, la entidad permitiría al cliente antes mencionado adquirir una vivienda de 200.000 euros, con una hipoteca a 40 años por todo el montante de la transacción, y una cuota mensual media de 745 euros.
Aun así, en el propio banco reconocen que, aunque "ya hay auténticos chollos" en la cartera inmobiliaria de pisos adjudicados por los bancos, aún hay mucha rebaja pendiente. "Los pisos ya están bajando, pero ten en cuenta que como ahora se da uno o dos años a las entidades para sanear en función de si deciden fusionarse o no con otras firmas los precios seguirán abaratándose hasta 2014", estiman.
Al preguntar en BBVA, la entidad ofrece, de entrada, cubrir el 80% de la compra de un piso ajeno a la cartera inmobiliaria de la entidad, con lo que el interesado solo tendría que cubrir 50.000 de los 250.000 euros del inmueble (gastos aparte). Con unos ingresos de 28.000 euros anuales, sin embargo, BBVA adjudica al cliente un perfil de "riesgo alto" por lo que le recomienda firmar la hipoteca a 40 años para diluir el coste mensual a 714 euros. El diferencial de partida sobre el euríbor es ahí del 2,72% (4,72% en total) pero al cliente se le aconseja firmar un fijo del 2,989% durante los tres primeros años para "compensar posibles subidas del euríbor". Rebajar este coste pasa, principalmente, por aumentar la vinculación con la entidad, que reduce 0,20 puntos si se domicilian nómina y recibos y se contrata un seguro de hogar; 0,25, si además se acepta la tarjeta de crédito y un seguro de vida y hasta 0,30 puntos menos sobre el diferencial si se hace una aportación anual de 600 euros a un plan de pensiones. En el caso de interesarse por las viviendas de la entidad, BBVA promete alcanzar un 100% de financiación y valorar el resto de costes en función del cliente.
Mucho más proactivos en la venta de su propio stock de viviendas -uno de los mayores del sector- se muestran en las sucursales de Bankia, donde se propone un coste de euríbor más 1% a 1,5% para el catálogo de www.hogares.es, frente al diferencial del 2,5% al 3% (hasta un 5% de interés final) al comprar un piso que no sea del banco. En la oficina plantean incluso la posibilidad de que los gastos asociados, en torno a un 10% de la compra para pagar al notario y los impuestos, sean incluidos en la factura de la hipoteca, con lo que la financiación excede del 100% del inmueble.
"Todos los precios son negociables", conceden en CaixaBank, donde invitan a pujar por las viviendas recogidas en Servihabitat. La entidad catalana, que permite al cliente dedicar hasta un 40% de sus ingresos al pago de la hipoteca, se muestran más reacios a rebajar el diferencial sobre el euríbor del 2,5%.
Con independencia de que existen algunas ofertas más ventajosas que las aquí citadas, y que cada situación particular es negociable, lo cierto es que todas suponen un fuerte desembolso en intereses en comparación al requerido hace un año (ver tabla). Entonces, el cliente tipo mencionado tenía la posibilidad de acceder a una hipoteca a euríbor más 0,25%, mientras que hoy se iría al euríbor más 1% con suerte. Según los datos recogidos por la página de inversión www.helpmycash.com, la TAE en 2011 oscilaba entre 1,73% (Bankinter) y 2,58% (Caja Granada), en 2012 va del 2,19% (Caja de Canarias) al 3,85% (BBVA). "El precio de la financiación que dan los bancos para sus pisos es hoy más alto que el que daban en 2011 para otros pisos", analizan.
El coste neutraliza la exención
De hecho, este sobrecoste, llega a anular el reclamo que supone la rebaja de precios de la vivienda. Esta es la conclusión a la que ha llegado Sociedad de Tasación en un reciente informe sobre la comercialización de inmuebles en España, que detalla como el diferencial medio aplicado por la banca en 2007 rondaba el 0,7%. El actual precio del crédito inmobiliario, sostiene el director general de la tasadora, Juan Fernández Aceytuno, incluso "neutralizará la ventaja de la deducción fiscal para la compra de casas o el IVA superreducido que pasó del 8% al 4%".
"La reforma puede influir en el precio de la vivienda, provocar correcciones del 30% o 35%, pero las entidades no van a ser más activas de lo que ya son en cuestión de porcentaje de financiación o diferenciales", desarrolla María Romero, de Analistas Financieros Internacionales, donde se muestran "reacios a pensar que la reforma vaya a traer más crédito". De un lado, continúa, "los mercados mayoristas están cerrados, y aunque ya ha habido alguna emisión de deuda y el Banco Central Europeo ha abierto una ventana de liquidez, ese crédito está yendo a cubrir vencimientos y exposición a deuda soberana: no llega a la economía real", asume. De otra parte, la banca cobra más por prestar dinero "ante la probabilidad de incumplimiento del cliente y a día de hoy el riesgo de impago es mayor con la tasa de paro", explica Romero. "No volveremos a los 50 puntos básicos sobre euríbor que vimos en 2006 o 2007". Para rentabilizar la operación, concluye, la entidad asociará la hipoteca a productos como seguros.
Y a más coste, menos clientes potenciales. Por lo pronto, el volumen de préstamos hipotecarios bajó un 30% el pasado año. "Hay que entender que el riesgo y las expectativas son complicadas", expone el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, que admite que el sobreesfuerzo de saneamiento y recapitalización de las entidades no permitirá una expansión de crédito al menos "durante este año". Santos confía, sin embargo, en que a la larga "cuando haya estabilidad económica, más liquidez y el efecto de la recapitalización, los diferenciales tiendan a relajarse un poco".
Las cifras
70% es el máximo de financiación que Banco Santander está dispuesto a cubrir sobre una vivienda que no sea de su propiedad, frente al 80% que da la mayoría de entidades.100% de cobertura sobre la compra de un inmueble dan la mayoría de entidades si la vivienda es de su propiedad. Algunas llegan a ofrecer incluso algo más.30% de descenso en el volumen de concesión de préstamos hipotecarios se registró el pasado año, según la Asociación Hipotecaria Española.10% aproximadamente sobre el coste de la vivienda tiene que pagar el cliente por los gastos asociados al pago del notario y otros trámites.40% es la cuantía de los ingresos mensuales que llega a permitir CaixaBank que sus clientes dediquen a pagar la hipoteca, frente al 30% o 35% que imponen otros bancos.100.000 euros de ahorros le requiere Banco Santander a un cliente con una nómina de 28.000 euros brutos anuales si quiere acceder a una vivienda de 250.000 euros.
El precio del suelo y las obras caerá más que el de los pisos
"La reforma financiera se ha centrado en sanear activos inmobiliarios y para las entidades financieras lo que se presenta es el reto de poder venderlos para poder afrontar más fácilmente los nuevos requerimientos", expone María Romero de Analistas Financieros Internacionales (AFI), recordando que los pisos se deben provisionar al 35%, las promociones en construcción al 65% y el suelo al 80%. "En el caso de viviendas terminadas las dotaciones que tenían ya constituidas no se alejan mucho de los nuevos requerimientos, con lo que el esfuerzo de dotaciones y de capital adicional que hay que hacer es menor que en el caso del suelo o de las promociones en curso", continúa. "La banca se implicará más en que se desarrollen esas promociones y solares para no provisionar tanto, porque son los activos más abundantes en sus balances y los que más hay que provisionar, que en la venta de vivienda terminada", resume."La reforma puede suponer una rebaja adicional del 10% en el precio de los pisos terminados", estima Fernando Acuña, socio director de www.pisosembargadosdebancos.com. "El abaratamiento irá muy poco a poco. Los bancos ya habían iniciado estrategias de bajadas de precios para este año, y es eso lo que vamos a ver casi en paralelo a la reforma. Las entidades van a enfocar sus esfuerzos de manera explícita a los activos más olvidados", asume, citando el suelo y las promociones en desarrollo, dos activos para los que prácticamente no había mercado en los últimos tiempos. "Ahora, van a empezar a cobrar interés, las entidades empezarán a rebajarlos a precios asequibles para intentar venderlos o que alguien los desarrolle", vaticina Acuña, quien asegura que en las últimas semanas ya ha empezado a encontrar "inversores interesados" en este tipo de transacciones.Dedicado a comercializar los pisos que la banca ha ido embargando -unos 300.000 desde que arrancó la crisis- Acuña puntualiza, no obstante, que el mercado de vivienda adjudicada empezará a ofrecer oportunidades más interesantes. Dado que el proceso de embargo se alarga dos años, y se ejecuta en paralelo al aumento del paro, ilustra, primero llegaron los pisos de clase baja pero es ahora cuando comienzan a estar disponibles los de clase media.