Electrochoque para revivir el mercado inmobiliario
Rajoy prorroga el IVA hiperreducido y recupera la deducción fiscal por vivienda para dar salida al stock inmobiliario. Promotores y banca piden que aplique más medidas.
Nueva casa, nueva vida. Luis Sánchez y Nadia Álvaro firmaron la hipoteca y las escrituras de su nueva vivienda el pasado viernes. Esta pareja de treintañeros recién casados salió de la notaría de Alcobendas (Madrid) con un montón de proyectos en la cabeza y un nuevo manojo de llaves en el bolsillo. Su manojo de llaves. Por fin tenían su piso en San Sebastián de los Reyes y, por delante, un préstamo a devolver durante los próximos 25 años.
Los dos admiten que los apoyos públicos les dieron ese empujoncito final para optar por una vivienda en propiedad. "En marzo del año pasado compramos el piso sobre plano a una promotora. Al final nos animamos porque vimos que la deducción para vivienda habitual se iba a acabar", explica Luis. "Además, el IVA reducido también nos supone un ahorro importante", agrega.
Luis y Nadia son una pareja como otras tantas. Pero el Gobierno, la banca y el sector promotor saben que son casos como el suyo los que representan la demanda inmobiliaria. Esa demanda que ahora tanto escasea y que tiene al mercado deprimido. Mariano Rajoy, nuevo presidente del Gobierno, adelantó el pasado lunes varias medidas para reactivar la actividad inmobiliaria. Y no es para menos. Cuatro años después de que estallara la crisis, la economía española todavía se duele de la resaca ocasionada por la fiesta del ladrillo. El Ministerio de Fomento afirma que, al cierre del pasado año, había 687.523 viviendas nuevas sin vender. A estas hay que sumar las de segunda mano, aquellas que están a medio terminar y el suelo.
El mandatario del PP explicó que se prorrogará el IVA superreducido del 4% creado por el anterior Gobierno socialista para la compra de vivienda habitual, aunque le añadió "un límite en su precio de adquisición". El nuevo Ejecutivo recuperará a su vez la deducción fiscal generalizada en el IRPF por la inversión en una residencia habitual. Esta medida no está exenta de polémica porque, para algunos, contribuyó a inflar los precios durante los años del boom. A alimentar la burbuja.
¿Pero qué ahorro pueden suponer estos dos apoyos anunciados por Rajoy? Un experto inmobiliario de una caja hace el cálculo a vuela pluma. "La vivienda media vale en España unos 150.000 euros. Reducir el IVA al 4% permite ahorrar 6.000 euros y, luego, se pueden desgravar hasta 1.500 euros por ejercicio en el IRPF durante 20 años. De esta forma se recuperan otros 30.000 euros", explica. "Al final, el ahorro ronda el 20% de la inversión".
La cantidad en juego es relevante. Por eso, promotores, bancos, consultoras y agentes de la propiedad inmobiliaria (API) han recibido los anuncios del nuevo Gobierno como agua de mayo. "Lo mejor de todo es que se trata de medidas específicas y que se pueden activar rápidamente para dinamizar el mercado", reconoce Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
Todos los expertos coinciden en que el Ejecutivo debe ir más allá. Estiman que la tributación hiperreducida debe rebasar las nuevas construcciones -sometidas al IVA- y aplicarse también a las ventas de vivienda usada, actualmente sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo oscila entre el 7% y el 8%, según la autonomía.
Para la banca el cambio sería crucial. Las entidades financieras se han adjudicado fases y fases de pisos ante la imposibilidad de los promotores de atender los créditos contraídos. Pero esas viviendas -de facto nuevas- se consideran como usadas a efectos fiscales y quedan sometidas al ITP.
Otro campo de actuación que señalan promotores, consultores y API es la financiación. "Existe una demanda latente de pisos. Hay gente que quiere comprar pero que no puede porque no le dan el crédito o porque le imponen condiciones muy duras", se lamenta David Moya, director general de Look & Find.
A esto se añade la competencia que los promotores sufren por parte del propio sector financiero. Con el fin de dar salida a sus pisos, bancos y cajas han reconstituido sus inmobiliarias. Enrique Lizaso, director general adjunto de Unnim, recuerda que "la venta y alquiler de pisos exige tener vendedores, un equipo de gestión del suelo y de promoción, así como un sistema informático propio. Si no dispones de todo eso, solo puedes actuar sobre el precio y no basta".
Otros banqueros consultados por este periódico admiten sin ambages que las entidades priorizan la financiación de sus viviendas en stock o de las fases de aquellos promotores que tienen préstamos pendientes con ellos, antes que dar créditos para financiar la adquisición de un piso de otra procedencia. Resultado: el dinero no sale de casa. No fluye.
Consultores y promotores inmobiliarios esperan que la inyección de liquidez de 500.000 millones de euros ejecutada por el Banco Central Europeo (BCE) esta semana puede contribuir a romper esta espiral viciosa. Pero también apuntan a que la asignatura ineludible de la banca española es su reestructuración. Mariano Rajoy ha recogido el guante y, entre los deberes de su Gobierno, apuntó que la reorganización de bancos y cajas debe estar concluida antes de mediados de 2012. Está previsto que los próximos meses se materialicen nuevas fusiones, de las que deben resultar, en palabras del propio Rajoy, "entidades rentables, fiables y solventes".
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) señala que "es imprescindible sanear la banca. Se puede crear un banco malo o actuar sobre los balances entidad por entidad, pero se debe hacer algo para que vuelva el crédito". El Banco de España calcula que, a junio, la banca tenía en sus balances 176.000 millones de euros en activos problemáticos. Los préstamos dudosos, subestándar y adjudicados representan, pues, el 11,4% del crédito vivo. El problema es lograr el equilibrio justo en el empeño porque tampoco tiene sentido limitarse a transformar ese riesgo privado en un problema público, puesto que la prima de riesgo de la deuda soberana seguiría por las nubes.
La labor es complicada. Como apunta Ernesto Tarazona, director de residencial de Knight Frank, "el ajuste drástico tendría consecuencias devastadoras para bancos, promotores e inmobiliarias. Por eso deberá ser progresivo y contemplarse, también, una posible reforma legislativa de las valoraciones hipotecarias y de mercado".
Mercado de alquiler, la asignatura pendiente
Al contrario que el resto de Europa donde el alquiler de vivienda está muy extendido, España es un país de propietarios. Como explica Ernesto Tarazona, director de residencial de Knight Frank, "el mercado del alquiler está muy poco profesionalizado en este país". Al margen de factores culturales, el PP considera que se pueden modificar ciertas normas y crear incentivos para que el parque de pisos en alquiler se incremente.Su programa electoral plantea permitir una "compensación tributaria entre alquileres pagados y percibidos cuando se ponga en arrendamiento la vivienda habitual y se alquile otra en el nuevo lugar de residencia". La residencia en propiedad es una de las barreras que frena la movilidad laboral en España. Esta medida va destinada a superarla.El otro frente de actuación es la seguridad jurídica. Entre sus propuestas, el PP se compromete a agilizar los mecanismos de resolución de conflictos y dotar al contrato de arrendamiento de mayor flexibilidad y libertad de pactos.
Recetas del PP para resucitar la vivienda
Lo único claro sobre los planes del Gobierno de cara a reactivar el mercado inmobiliario son las palabras pronunciadas por el presidente Mariano Rajoy esta semana. Sin embargo, el programa electoral del PP da pistas de posibles futuras medidas. Son estas:1. Además de prorrogar el IVA superreducido del 4% en las ventas de vivienda habitual nueva, instaurado por el Gobierno socialista previo, el PP recogía entre sus propuestas una modificación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) "para eliminar el efecto de tributación múltiple en cascada de las compraventas sucesivas que limita la movilidad laboral".2. El programa electoral popular apunta que se promoverá el fraccionamiento y el aplazamiento de las tasas y tributos ligados a las obras de rehabilitación de viviendas y locales.3. Con el fin de evitar conflictos de intereses, el PP está decidido a limitar la participación accionarial o el control de las tasadoras por parte de entidades bancarias. Así busca darles mayor independencia.4. El consumidor debe estar bien informado. Para lograrlo, el PP tiene previsto obligar a bancos y cajas a informar sobre los importes que pueden alcanzar las cuotas de las hipotecas a tipo variable en escenarios al alza de los tipos de interés. También demandará que se detallen las condiciones de las hipotecas donde la garantía se limite en exclusiva al bien hipotecado.5. Para evitar abusos ante casos de insolvencia del deudor, el PP tiene previsto reformar la ley concursal e introducir mecanismos de liberación tras la ejecución de embargo. En las ejecuciones hipotecarias habrá subastas electrónicas de forma que se amplíe el número de licitadores. En su ausencia, se elevará el porcentaje del valor de tasación por el que el banco puede adjudicarse el inmueble.6. El PP tiene previsto protocolizar los procesos de transformación del suelo mediante "procedimientos públicos, transparentes y disponibles en internet". Asimismo, se fijarán criterios comunes en todo el país sobre el tratamiento que se hace del suelo, el activo inmobiliario más problemático.