Llega el 'plan B' a la dación en pago: la hipoteca de 'alta calidad'

El seguro de crédito reduce el riesgo del banco y permite préstamos sin límite sobre el valor de tasación.

El adelanto electoral impidió que la subcomisión creada en el Congreso de los Diputados para analizar la reforma del mercado hipotecario concluyera sus trabajos. No dio tiempo ni siquiera a enviar al Gobierno un documento con una serie de recomendaciones. Sin embargo, la banca, los promotores y los expertos reconocen que el sistema actual es manifiestamente mejorable y además están convencidos de que puede hacerse sin recurrir a la figura de la dación en pago.

El hecho de que la deuda hipotecaria pueda saldarse con la entrega de la vivienda al banco no convence a casi nadie. Recuerdan los entendidos que aplicar la dación en pago a partir de ahora podría tener un coste para el sistema financiero de unos 2.500 millones de euros, encarecería el crédito y reduciría drásticamente el importe que concederían las entidades en relación al valor de tasación del inmueble, más conocido por sus siglas en inglés loan to value (LTV).

Consecuencia: menos gente accedería a un préstamo, que además sería por menos dinero y a un tipo de interés bastante superior. Se habría conseguido el objetivo de que nadie que pierda su casa siga pagando por ella; pero, al mismo tiempo, se habrá limitado el acceso a un piso a numerosos colectivos.

Por este motivo, la reforma que finalmente se lleve a cabo debería encontrar mecanismos que reduzcan al mínimo las ejecuciones hipotecarias y solucionen qué hacer en caso de que la deuda pendiente de pago supere al valor de la vivienda en el mercado. La Fundación Alternativas, think tank afín al PSOE, planteó prohibir por ley que se puedan suscribir los préstamos hipotecarios cuyo importe supere el 80% del valor de tasación.

Numerosos expertos consultados se muestran sorprendidos de que una medida como esa sea planteada por una organización de izquierdas. "Estableciendo ese límite se favorece a los jóvenes cuyas familias pueden ayudarles prestándoles el 20% restante para poder comprar su primera casa y, sin embargo, aquellos que no tengan ahorro y no puedan conseguirlo de sus padres se ven abocados a alquilar o retrasar su emancipación hasta que logren el dinero necesario", explica Ángel Mas, presidente de la división de Seguro de Crédito Hipotecario Europeo de Genworth Financial.

Demanda solvente

La mayor parte de los expertos no son partidarios de poner límites, ya que habrá mucha gente que aún teniendo ahorro previo prefiera destinarlo a otra cosa, a otros productos financieros o a consumo, y, sin embargo, cuenta con capacidad de pago de sobra para hacer frente a una hipoteca por el 90% o el 100% del valor de tasación de la casa que quiere comprarse.

Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer así a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. "Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", asegura Ángel Mas.

Esa es la clave, establecer nuevos mecanismos de protección ante crisis sistémicas como la de deuda que asuela en estos momentos Europa.

Copiar lo que funciona

Pero ¿a qué le llaman los expertos garantías adecuadas? Más que inventar fórmulas nuevas, los expertos son partidario de copiar aquellos sistemas que han demostrado sus éxitos a lo largo de los años. Y ese es el caso del mercado hipotecario de Canadá. Pese a su cercanía a EE UU, el sector inmobiliario canadiense no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles paupérrimos del 0,5%.

En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo hipotecario con seguro de crédito funciona de la siguiente manera. Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y solo dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir prestado los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y por más que su historial de solvencia (si ha incurrido o no en impagos) sea intachable. Ahora bien, si una compañía aseguradora participa en la operación, el banco muy probablemente conceda esa hipoteca.

Intereses asumibles

Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, que en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%.

Las aseguradoras que se dedican a esta actividad vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el crédito por impago, la compañía de seguros paga al banco por la operación como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble, aunque pierda el piso, no deberá seguir pagando por él porque por ello ya responde el seguro.

Las cifras

0,75% es el diferencial adicional de tipos de interés que el sector calcula que se pagaría en las hipotecas con seguro de crédito.

Menos coste en capital y provisiones

Contar con el respaldo de una compañía de seguros en una operación tan a largo plazo como es una hipoteca es una garantía adicional para el banco. Por ello, los defensores del seguro de crédito aseguran que implantar este producto en el mercado español abarataría el coste de capital y provisiones que deben afrontar bancos y cajas a la hora de conceder esta clase de préstamos.Además, las aseguradoras allí donde desarrollan esta labor actúan como garantes de que los bancos aplican unos criterios de prudencia correctos a la hora de decidir a quién sí y a quién no otorgan las hipotecas. Con lo cual, además del filtro y la labor de vigilancia que se supone que realiza el regulador, en este caso el Banco de España, las compañías de seguros actúan como "policías del sistema", explica Ángel Mas, presidente de la división de Seguro de Crédito Hipotecario Europeo de Genworth Financial.Todas estas garantías adicionales en un marco como el actual, de absoluta desconfianza hacia el sistema financiero español y con los precios de la financiación disparados, ayudarían a titulizar después esas hipotecas en forma de bonos o cédulas para garantizar el flujo del crédito en el mercado.

Mercado inmobiliario en coma

Una de las medidas que promotores y constructores han demandado al nuevo Gobierno es un plan urgente para promover que vuelva a fluir el crédito.Los datos de compraventas de viviendas son demoledores. Según el Instituto Nacional de Estadística, en septiembre se compraron solo 25.881 casas, lo que representa un 28,2% menos que en idéntico mes del año anterior. Y aunque buena parte de estos pobres registros es achacable a la crisis económica, ya que muy pocas familias con el mercado laboral desangrándose considerarán este un buen momento para comprar piso; lo cierto es que continúa habiendo demanda.Los agentes de la propiedad inmobiliaria aseguran que más de un 75% de las transacciones se frustran en primera instancia por falta de financiación, por lo que si se logra restablecer el flujo, se podrán recuperar parcialmente las cifras de ventas y con ello volver a normalizar un mercado en estado comatoso.Con esa mejoría, más promotores estarán dispuestos a poner en marcha nuevos desarrollos y eso significará actividad económica y empleo, un granito de arena nada desdeñable en un entorno tan adverso.