Viviendas: ¡los precios seguirán a la baja!
Ya está aquí el SIMA! Y, como en los últimos años, las entidades financieras tienen una presencia directa considerable, y con una influencia creciente en el proceso de formación de precios en el mercado de la vivienda. Si la gestión de activos inmobiliarios había sido tradicionalmente una actividad secundaria en el negocio bancario, hoy una gestión óptima de estos activos es una de las claves de supervivencia a medio plazo de muchas entidades financieras, por varios motivos.
En primer lugar, hay que considerar el peso que los activos inmobiliarios han alcanzado en su balance en los últimos ejercicios, debido a la titularidad sobre una cartera muy numerosa de bienes procedentes de adjudicaciones y daciones en pago. Según los últimos datos, hay más de 100.000 millones en activos de estas características y no todo viviendas terminadas. En segundo lugar, destaca la atonía del mercado inmobiliario debida a la actual coyuntura económica y sectorial: por un lado, exceso de oferta, y por otro, crisis económica que dificulta la adquisición; agravado por la contracción del crédito y la subida de los tipos de interés.
Y por último, la propia situación de las entidades bancarias que presentan problemas de liquidez (agravados por el carácter poco realizable a corto de los bienes inmobiliarios), problemas de capital (cuyo consumo está incrementando progresivamente por el mantenimiento de una abultada cartera inmobiliaria) y problemas de rentabilidad global (también acentuados por los activos inmobiliarios, con escasas expectativas de ingresos y elevados gastos corrientes y de mantenimiento). Ante todos estos factores, el objetivo prioritario de la gestión de los activos inmobiliarios de una entidad financiera debería ser desinvertir de forma rápida y rentable en los mismos y, como consecuencia, minimizar las pérdidas netas generadas por la cartera de inmuebles, aportando liquidez y reduciendo el consumo de recursos propios.
Pero, tal como están el mercado laboral, el de la vivienda y el bancario, ¿cuál es el precio mínimo al que se deberían vender estos activos? ¿Han bajado los precios lo suficiente para que las entidades puedan eliminar de sus balances estas pesadas cargas? En mi opinión, compartida también con otros colegas, las entidades financieras deberían contemplar cada elemento inmobiliario del balance, no afecto a la actividad principal de la entidad, como una unidad de negocio en sí misma. Pues, como tal unidad de negocio, cada elemento genera una cuenta de resultados anual compuesta por ingresos y gastos. Hoy más que nunca, las entidades deberían trabajar con unos enfoques de gestión económica y financiera de carácter plurianual. Si actualizamos la pérdida o el beneficio netos de la cuenta de resultados anual prevista de un inmueble para un determinado horizonte temporal, y este importe se lo adicionamos al valor en libros del mismo, obtenemos su valor actual neto para el banco o caja en cuestión.
En relación a esto, hay que recordar que entre los posibles ingresos estarían los alquileres, pero los costes son numerosos y crecientes: el coste de financiación y/o los costes del capital de tenerlos en balance, los gastos de comunidad, las derramas, los impuestos, los gastos de mantenimiento y reparaciones, los seguros, los gastos de gestión del inmueble, los gastos del personal y otros. Pues bien, cualquier valor de realización del inmueble, independientemente de que pueda o no estar por debajo del valor de tasación, que sea superior a su valor actual neto debería ser un precio interesante para la entidad financiera. Con unos costes de mantenimiento de los activos inmobiliarios crecientes en el tiempo, y mayores hoy que hace un año, deberíamos ver reducciones aún más importantes de precios de las que se están viendo. Lideradas por las entidades financieras que tienen mayores problemas de liquidez, o mayores problemas de cumplimiento con las exigencias de capital.
¿A cuánto tienen que ascender esas reducciones? Todo va a depender de las urgencias de cada caja o banco. Mi hipótesis es que deberíamos asistir a reducciones medias en los precios de las viviendas de las entidades de al menos el 15% este año, sobre todo teniendo en cuenta que los activos que tienen no son los mejores del mercado. ¿Van a encontrar demandantes en esos niveles? Las entidades tendrán que utilizar todas las estrategias de marketing y de distribución que sean capaces de desarrollar. Como consecuencia de ello, es más que probable que asistamos al resurgimiento de algunos de los API que han sobrevivido a la crisis.
Francisco J. Sánchez Vellvé. Economista