Los riesgos de entregar el piso al banco y liquidar la deuda
Con sorpresa y estupor casi a partes iguales ha sido recibida la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra en la que reprueba moralmente la intención del banco de obligar al deudor de un préstamo hipotecario a responder con la entrega de su casa y con el resto de su patrimonio para hacer frente a la totalidad de la deuda contraída.
La sorpresa viene sobre todo por las consideraciones personales que incluye la sentencia, después de reconocer que la entidad (el BBVA) ha actuado conforme a la legislación vigente.
Considera que la subasta debería ser suficiente para cubrir la deuda reclamada, por lo que proseguir con el procedimiento de ejecución con el argumento de que la vivienda se ha depreciado es "moralmente rechazable". "La pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero que ha desembocado en una crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929", recoge la sentencia. El estupor es consecuencia de enumerar los efectos que podría generar la copia del sistema que funciona en algunos Estados europeos y en EE UU, donde en la práctica la entrega del piso al banco liquida la deuda pendiente. Los expertos consultados por CincoDías recuerdan las bondades del mercado hipotecario español, basado en un sistema garantista, lo que ha posibilitado a lo largo de los años el acceso a una vivienda en propiedad de cada vez más familias.
A más riesgo, mayor esfuerzo
Las entidades financieras preguntadas coinciden. "Si se cambian las reglas del juego y eso se traduce en mayor incertidumbre o riesgo para bancos y cajas, habrá una exigencia de mayor esfuerzo por parte de los futuros titulares de las nuevas hipotecas", advierten en una de las principales entidades financieras.
En este sentido, otras fuentes consultadas aseguran que si se estableciese que efectivamente con la entrega del inmueble al banco quedara liquidada la deuda, además de ser un incentivo para el resto de propietarios a no pagar, "las entidades no prestarían más del 50% del valor de tasación de las viviendas", explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. Si los bancos pasan entonces a prestar el equivalente a la mitad del valor de tasación de la casa, el futuro comprador estará obligado a disponer de más ahorro previo. "También podría ocurrir que las entidades hicieran una excepción y a todos aquellos que quisieran un préstamo por el 80% de la tasación, que suele ser la barrera más común, les dijeran que sí pero con la condición de aportar más garantías personales", añade Fernández-Aceytuno. Es decir, que habríamos cambiado las normas para, dando un rodeo, llegar al mismo punto de partida: garantías del inmueble y personales o de solvencia. Además, no serían pocos los bancos y cajas que exigirían la contratación de seguros o productos similares capaces de responder por el respaldo que el inmueble por sí mismo no es capaz de cubrir y, por supuesto, los tipos de interés aplicados a los préstamos serían sensiblemente superiores.
Conviene recordar que un cambio de esta magnitud en estos momentos supondría un auténtico shock para los tenedores de bonos, los principales financiadores de las hipotecas españolas. Ante la inseguridad jurídica que generaría, a los bancos españoles les costaría más captar dinero en los mercados mayoristas y ese sobrecoste sería trasladado a sus clientes.
La Asociación Hipotecaria Española reconoce que es cierto que aún hay margen para dotar al mercado de más transparencia y habría que buscar soluciones para situaciones dramáticas como es afrontar un proceso de ejecución hipotecaria, pero no se puede perjudicar a la inmensa mayoría de los ciudadanos.
Algunas claves
Radiografía del mercado hipotecario españolPréstamos: a falta del dato de diciembre, en 2010 se suscribieron 565.788 hipotecas, un 14% menos que en el mismo periodo del año anterior. Esta cifra supone la mitad que en 2007 y retroceder a los niveles de 2000 y 2001.Financiación: los últimos datos del Banco de España señalan que el tipo de interés medio al que se contrataron los créditos a finales de 2010 fue del 2,8%, cuando solo dos años antes ascendía al 5,8%.Morosidad: el 2,6% de los créditos vivos son dudosos, mínimo porcentaje para un mercado de actuación de más de 600.000 millones o de entre 15 y 16 millones de hipotecas, según algunas estimaciones.Plazos: el periodo medio de contratación es de 25,5 años.