Oficinas a la baja
Durante la época de bonanza, el mercado de oficinas registró un notable incremento en el número de construcciones, la mayoría de ellas destacaban por ser edificios modernos que incorporaban importantes avances en materia tecnológica. Los inmuebles se levantaron en zonas estratégicas de las grandes ciudades, sobre todo en los nuevos centros de negocios y parques empresariales. Las oficinas tradicionales no responden a las exigencias de los demandantes, sobre todo en los que respecta a calidad espacial, técnica, de servicios, etc. Un ejemplo significativo son las cuatro torres de Madrid.
Desde 2007 el mercado se ha mostrado incapaz de absorber la sobreoferta de superficie exclusiva y tecnológicamente puntera, lo que, unido a los ajustes de costes de las empresas, ha generado una caída en los precios. En Madrid, el parque de oficinas alcanza entre los 12 y los 14 millones de metros cuadrados, de los que hay disponibles entre un 10% y un 11%. A pesar de que numerosos expertos auguraban a finales de 2009 precios estables, lo cierto es que hay que seguir hablando de ajuste.
Según datos de Sociedad de Tasación, la renta máxima en el distrito central de negocios ha registrado variaciones a la baja desde los 30 euros/m2 hasta los 27-29 euros/m2 actuales. Los descensos podrían ser incluso mayores, hasta un 20%, y estar camuflados por la existencia de otros parámetros que se negocian de forma complementaria, esto es, periodos de carencia, mantenimiento de las rentas sin actualizar durante parte del periodo de contrato, subvención de las obras de adaptación necesarias, etc.
En el distrito central secundario, las rentas pueden estar alrededor de los 22 euros/m2, y los correspondientes a las salidas de las autovías A-1, A-2 y A-6, sobre los 15-16 euros/m2. En la periferia, como media, podrían situarse entre los 9-10 euros/m2. Por si fuera poco, las previsiones indican que durante el próximo ejercicio se incorporarán alrededor de 100.000 metros cuadrados más al parque de oficinas de la capital, 80.000 de obra nueva más 20.000 de rehabilitación.
Con todo, hay un dato esperanzador, y es que, según los distintos analistas del sector, el ritmo de contratación de oficinas se ha intensificado en el primer semestre. Esto nos lleva a pensar que la tasa de disponibilidad se mantendrá en los próximos meses en torno a ese 10%-11%, aunque con ligeras diferencias entre el círculo central y los edificios ubicados en la periferia cercana (interior a la M-30). Asimismo, continuarán los ajustes de las rentas, aunque no parece que sean tan acusados como en los últimos años.
Consuelo Villanueva. Directora del departamento de empresas y particulares de ST-Sociedad de Tasación