Un sector incierto
Tres años después del inicio de la crisis, el futuro del sector inmobiliario en España está sumido en un mar de incertidumbres. La existencia de un stock superior a 700.000 viviendas, el elevado apalancamiento de nuestras promotoras y constructoras, la contracción de la demanda fruto de la situación económica de las familias (incremento del desempleo), han contribuido bien a la desaparición de muchos actores de este sector, al proliferar los impagos y las situaciones de concurso, bien a que el resto de ellos se mantengan gracias a las refinanciaciones pactadas con la banca, a quién también interesan estos acuerdos.
Las cifras de ventas de viviendas residenciales del primer semestre de 2010 han mejorado levemente (un 7% según datos del INE), si bien esta mejoría se debe a motivos coyunturales, como el alza del IVA, que presumiblemente habrá anticipado decisiones de compra, el euríbor en niveles bajos y la oferta de viviendas procedente de entidades financieras a las que se les concede financiación privilegiada que no se otorga a otros inmuebles.
Ante esta situación, el futuro del sector y de su industria auxiliar, se decidirá según evolucionen determinados factores externos, y en función de la adopción de las medidas internas adecuadas que mejoren la productividad de nuestras compañías.
Entre los factores externos, debemos mencionar la necesaria mejora del acceso al crédito (sin financiación no hay actividad económica que pueda salir adelante), la venta definitiva de los stocks de vivienda en manos del sector financiero, con el consiguiente y obligado ajuste de precios, y la creación de un marco legal que facilite y abarate la inversión extranjera.
En cuanto a las decisiones de carácter interno, el sector debe sufrir una profunda reestructuración, que puede llevarse a cabo vía concentraciones para poder plantear proyectos merecedores de la financiación bancaria, así como abordar la reducción de costes, y pensar en la relación calidad/precio del producto final (se venderá sólo aquello que realmente satisfaga la demanda). Asimismo, debe buscar oportunidades fuera de nuestras fronteras, donde aportar su experiencia y conocimientos.
Un último comentario: la rehabilitación de viviendas en España en términos comparativos representa un 19% de la inversión total en construcción frente a una media en la UE del 43% (Aguirre Newman). Por ello, la reforma y rehabilitación del parque de viviendas puede suponer una bombona de oxígeno para el sector inmobiliario, y en este sentido, parecen orientarse las políticas de incentivos fiscales aprobadas por el Gobierno en 2010.
José Luis Luceño Oliva. Director jurídico del grupo Puma