Código de banca

Los inmuebles adjudicados, el nuevo reto

El entorno en el que opera el sistema financiero español es, sin duda, el más duro y exigente de las últimas décadas. A una crisis de la economía real de una intensidad insospechada se añade una situación difícil de los mercados financieros internacionales, unas primas de riesgo más elevadas que en el pasado y una necesidad de digerir los excesos resultantes de un potente ciclo inmobiliario.

Desde el comienzo de la actual crisis, el mercado inmobiliario ha estado "en el ojo del huracán" de la situación española. Si en otros países el problema es principalmente financiero, de emisiones con elevado riesgo pero bien calificadas, en España es la exposición al ladrillo de muchas entidades financieras la que ha acabado lastrando al sector financiero y a la economía real.

El sector inmobiliario, durante más de una década creador de riqueza y empleo en el país, se ha convertido en el generador de la principal pesadilla a la que se enfrentan los balances de las entidades de crédito. Esta pesadilla se vuelve realidad en forma de morosidad imparable unida a la enorme carga financiera que supone para sus cuentas el impacto de las cuantiosas provisiones de los inmuebles de los que resultan adjudicatarios.

El Banco de España, en su Informe de Estabilidad Financiera del mes de marzo, ha cuantificado la magnitud real del problema inmobiliario: 165.000 millones de euros vinculados a activos problemáticos que ya han entrado en mora, y cifra en 4.000 millones los activos fallidos, aunque la exposición total del sector financiero español asciende a 402.000 millones de euros.

Para hacer frente a estos riesgos la banca ha dotado provisiones por un importe de 42.300 millones de euros. Este nivel de aprovisionamiento, que el Banco de España ha ido endureciendo paulatinamente a medida que el ladrillo iba lastrando los balances de todo el sector financiero, obligando a las entidades a definir medidas y políticas eficaces para desprenderse de los activos inmobiliarios en cartera.

Así pues, bancos y cajas se ven obligados a desembarcar en el negocio inmobiliario o a reformular en muchos casos el existente antes de la crisis ya que no formaba parte de su actividad principal y mucho menos era un objetivo estratégico en sí mismo.

Las entidades, en su mayor parte, han reaccionado a esta situación reorganizándose y equipándose con medios y herramientas que les permitan afrontar esta situación de la manera más ágil y efectiva posible. La mayor parte han optado por externalizar esta actividad que paraliza sus centrales y unidades de negocio, creando o aprovechando empresas del grupo y especializándolas en la gestión de estos inmuebles adjudicados.

La eficiencia en la comercialización de estos inmuebles pasa por la capilaridad en la venta de los mismos. Las entidades deben ser capaces de ampliar sus canales de ventas más allá de sus sucursales, aprovechando los recursos del mercado, tales como agentes de la propiedad inmobiliaria (API), portales inmobiliarios, intermediarios y todas las figuras que faciliten la venta de inmuebles.

Esta idea que parece trivial, no está exenta de retos y dificultades para muchas entidades, especialmente en aquellas de menor tamaño o aquellas que carecen de una filial especializada en la gestión de su negocio inmobiliario y, aún así, la capilaridad no sirve de mucho e incluso se convierte en una fuente generadora de problemas y conflictos si la entidad no es capaz de controlar la actividad así como el tiempo que transcurre desde que se adjudica un inmueble hasta que lo vende.

El simple hecho de carterizar los inmuebles para repartirlos entre los diferentes comercializadores de una manera eficiente, el conocer detalles como saber quién custodia las llaves de cada inmueble, si tenemos los seguros al día o cuándo están planificadas las visitas de los potenciales compradores y cuál es el resultado obtenido tras las mismas, se hace prácticamente inviable si no se cuenta con herramientas pensadas desde una perspectiva de negocio que sean capaces de orquestar todos los eventos y situaciones que se dan en un proceso tan complejo como este.

Por tanto, contar con una tecnología que sea capaz de garantizar el control de todos los procesos mediante el seguimiento minucioso de los diferentes hitos que los componen, es una premisa básica para una gestión ágil y eficiente de la venta de estos activos inmobiliarios que se van enquistando con el tiempo en los balances y cuentas de resultados.

El calvario de las entidades financieras no parece estar próximo a su fin ya que las perspectivas de continuidad de este contexto negativo a medio plazo parecen seguras; es el momento de reorganizarse, de hacer esfuerzos extraordinarios que permitan aliviar el impacto de las cuantiosísimas provisiones que han de realizarse por una ineficiente gestión de este tipo de activos.

Parece claro que un problema de esta dimensión y trascendencia requiere de una formulación estratégica específica que opere a través de una organización definida ad hoc, con procesos y tecnologías adaptados a esta nueva realidad diferente en cada entidad financiera. Hacer todo esto bien y con rapidez será clave para salir triunfante de esta crisis.

Francisco Mouré de la Fuente. Vicepresidente del sector financiero