La banca aprieta lentamente las tuercas en las hipotecas

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas acumula descensos por tercer año consecutivo en 2009, según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque en 2009 la caída (del 21,9%) fue más moderada que la experimentada en 2008 (32,5%), en el tercer año de ajuste inmobiliario se detectan movimientos que revelan el cambio de actitud de los bancos y cajas, que han endurecido las condiciones generales de financiación de las hipotecas: menos créditos, menos cantidad contratada y plazos significativamente más cortos. En definitiva: la banca sigue apretando las tuercas.

Es destacable que el plazo medio de los préstamos hipotecarios se ha reducido tres años en un solo ejercicio, al pasar de 24 a 21 años. Esto responde a la política restrictiva del crédito que aplican los bancos a raíz de la crisis por su mayor aversión al riesgo. Hay que recordar que en el punto máximo del ciclo, en los primeros meses de 2006, la vida media de las hipotecas contratadas superaba los 26 años.

Asimismo, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas ha caído desde el máximo de 149.007 euros registrado en 2007 a 137.780 euros en 2008 y a 117.688 euros en 2009. El descenso acumulado en estos dos años es de 31.319 euros en tres años, un 20,81%. Este porcentaje podría refleja la caída nominal de los precios medios de las viviendas adquiridas en el mercado, aunque hay que tener en cuenta que la banca ha reducido la cantidad de dinero prestado por inmueble ya que en algunos casos ni siquiera concede el 80% del valor de tasación, sino menos.

Por otro lado, de las cerca de 1.100.000 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, la mitad cambió sus condiciones el pasado año, y el 43,9% (234.828) modificaron los tipos de interés. De hecho, se ha producido una fuga absoluta hacia los tipos de interés variables, especialmente hacia precios referenciados al euríbor. La media bajó del 4,47% antes del cambio de las condiciones hasta el 3,84% después del mismo. El 95,9% de las hipotecas constituidas en 2009 utilizó un tipo variable frente al 4,1% que optó por un tipo fijo.

Los bancos ganan terreno a las cajas

La banca comercial, a pesar de haber endurecido las condiciones, ha ganado un buen trecho de cuota de mercado a las cajas de ahorros. Mientras éstas han firmado casi el 53% de las operaciones, los bancos han acumulado sólo el 36,7%. Pero hace sólo dos años, en 2007, los bancos sólo acaparaban el 31,6% de los créditos hipotecarios (cinco puntos menos), mientras que las cajas rozaban el 60% (siete puntos más).

En cuanto al capital prestado, las cajas han perdido diez puntos, desde el 57,2% hasta el 47,3%, mientras que los bancos comerciales prestan ahora el 42,3% del dinero, mientras que dos años antes sólo prestaban el 35,1%. El resto los conceden otras entidades, fundamentalmente cooperativas de crédito.

Este trasvase de negocio hacia los bancos revela la gran acumulación de riesgo hipotecario de las cajas hasta 2007, y la obligada restricción ulterior. Los bancos, con menos concentración de riesgo hasta 2007, se han visto menos obligados a restringir su política crediticia hipotecaria.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, opina que el trasfondo de esta evolución de la estadística de hipotecas está en que "el mercado tradicional está cuasi seco porque se sustenta principalmente en la venta de las viviendas embargadas que poseen las entidades, y no todas están sacando sus activos al mercado". Explica que "no ha habido suficiente actividad bancaria en 2009" y que los inmuebles procedentes de impagos suelen ser de los sectores menos pudientes de la sociedad, "que son los más baratos", lo que explicaría también el descenso de los importes medios de las hipotecas.