El precio de la vivienda nueva cae un 12% en dos años y regresa a los niveles de 2005

Todas las capitales de provincia registran bajadas y las mayores corresponden a Madrid y Segovia El precio de la vivienda nueva cayó un 5,7% en 2009, según el informe anual que elabora Sociedad de Tasación. Si a este descenso se le suma el de 2008, el ajuste se eleva por encima del 12% en dos años. El precio medio de una casa nueva se ha situado en 2.558 euros por metro cuadrado, lo que supone regresar al nivel que alcanzó en 2005.

El descenso de precios de la vivienda, que se inició en 2008 tras catorce años de crecimiento, ha continuado en 2009. El informe anual de la Sociedad de Tasación, elaborado a partir de la valoración de los precios de 108.000 viviendas correspondientes a 5.600 promociones, constata el brusco frenazo del sector inmobiliario (estima que sólo se han iniciado 84.000 viviendas en 2009, tres veces menos que en 2008 y nueve menos que en 2007) y el efecto que éste ha tenido sobre el precio de las casas nuevas, que ha bajado de media un 5,7% en tasa interanual en las capitales de provincia. Si a ese descenso se le une el registrado en 2008 (un 6,6% en tasa interanual), el ajuste se eleva por encima del 12% en dos años.

Una corrección considerada insuficiente por algunos expertos, que señalan que pese a los descensos, el precio de la vivienda en España está muy por encima de lo que debería estar. Un indicador creado por The Economist señala que el precio en España continúa un 55% sobrevalorado en la actualidad, lo que supone el desfase más abultado entre los principales mercados mundiales. En la clasificación le siguen Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).

Falta de tensión en la demanda

Todo ello pese a que el mercado inmobiliario ha registrado el segundo año consecutivo con caída de precios. Ninguna provincia se ha librado de los descensos, lo que, a juicio de José Luis Estevas-Guilmain, presidente de la Sociedad de Tasación, deja entrever la dureza del ajuste inmobiliario. "Este descenso confirma el cambio de tendencia iniciado en 2008 y que se va a prolongar en 2010 por falta de tensión en la demanda. En las actuales circunstancias económicas es difícil que se den las condiciones adecuadas para estimular la compra", apunta Estevas-Guilmain.

Por capitales de provincia, el precio medio de la vivienda se ha situado en 2.558 euros por metro cuadrado, lo que supone un regreso a los niveles alcanzados en 2005. La corrección ha sido superior al 5% en 19 capitales y ha oscilado entre el 3% y el 5% para otras 26 capitales. Tan sólo en nueve de ellas, el descenso de precios no ha superado el 3% en tasa interanual. Una tendencia a la baja que se mantendrá en 2010, según Sociedad de Tasación, aunque con matices. "El precio de la vivienda tenderá a continuar a la baja a lo largo de este año, aunque con una tendencia menos pronunciada", recalca el informe, que incluso pronostica que podría producirse algún repunte de precios a lo largo de este año, que se limitarían a ubicaciones céntricas de las grandes ciudades, donde la oferta es más limitada.

"Es previsible que en 2010, el gran stock de viviendas a la venta (757.000 según los promotores) se reduzca gradualmente, en gran medida por la reconversión de parte de las mismas a vivienda protegida o en alquiler, así como por la limitada aportación de viviendas nuevas iniciadas cuya producción ha caído drásticamente", señala el presidente de la Sociedad de Tasación. Los últimos cálculos hechos públicos por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid es que el stock de viviendas iniciadas tardará en absorberse al menos seis años.

Madrid encabeza la clasificación del descenso de precios en 2009, con un recorte del 7,7% en tasa interanual, seguido por Segovia (6,9%) y Salamanca (6,7%). El informe incluye un desglose de la evolución de los precios por distritos en Madrid y en tres de ellos (Chamartín, Chamberí y Latina), el descenso de precios ha sido superior al 11%. En el otro lado se sitúan Pontevedra y Palencia, con descensos del 1,1% y del 1,4% en tasa interanual. En términos absolutos, el precio medio más elevado de la vivienda nueva se produce en Barcelona (3.965 euros por metro cuadrado, 1.400 euros más que la media nacional), seguida por San Sebastián (3.805 euros) y Madrid (3.375 euros). Estos precios suponen más del doble que los registrados en las capitales más baratas: Pontevedra (1.385) y Badajoz (1.445).

El informe constata que el ajuste en precios ha sido menor cuanto menor es la población. De este modo, la caída media de precios en las ciudades que no son capitales de provincia y que superan los 100.000 habitantes, se ha limitado al 4,7%, mientras que en el caso de aquellas que superan los 50.000, el recorte ha sido del 4,3%.

Esta tendencia a la moderación también se ha producido en las localidades de costa, cuyo precio medio ha descendido un 4,9%, nueve décimas menos que en las capitales. Incluso en tres de ellas (Pals, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Pol de Mar, todas ellas situadas en Cataluña), el precio no se ha movido.

Sólo se han iniciado 84.000 casas, casi nueve veces menos que en 2007

La unión de la crisis económica y la inmobiliaria ha tenido un impacto brutal en el descenso del número de viviendas iniciadas. En 2009, los promotores comenzaron a construir 84.200 viviendas, según las estimaciones de Sociedad de Tasación a partir de los datos del INE, lo que se trata de la cifra más baja desde 1985 y casi nueve veces menos que las iniciadas en 2007. "La evolución en todos los trimestres de 2009 ha sido muy inferior a la de 2008, por lo que consideramos que el número de viviendas iniciadas será menor al 30% registrado un año antes (285.000)", apunta el informe.La evolución en el número de viviendas iniciadas ha estado muy ligado al fuerte periodo de crecimiento experimentado por la economía española. En 1999, esta estadística superó por primera vez el medio millón y alcanzó un máximo histórico en 2007, al rozar las 800.000 casas.

El coste se ha multiplicado por ocho en los últimos veinticuatro años

Pese a los descensos de precios de los dos últimos ejercicios, la vivienda se ha convertido en uno de los principales exponentes de la riqueza familiar si se tiene en cuenta la fuerte revalorización acumulada en los últimos veinticuatro años. Así se desprende del Índice Inmobiliario que elabora Sociedad de Tasación desde 1985 y en el que se concluye que el precio medio de la vivienda nueva en diciembre de 2009 es ocho veces superior al registrado en 1985. Si la comparación se hace con la evolución del IPC desde esa misma fecha, el precio de la vivienda ha crecido tres veces más que los precios de consumo.Entre las capitales de provincia destaca el encarecimiento en Barcelona o Vitoria, en el que el precio medio se ha multiplicado por doce. La menor apreciación corresponde a Pontevedra, en el que sólo se ha multiplicado por 4,1.