Los expertos creen que los REIT llegan tarde al mercado inmobiliario
El Congreso aprobará hoy la ley que regulará los REIT, unos vehículos de inversión especializados en el alquiler de inmuebles y muy populares en toda Europa. Sin embargo, los expertos consideran que llegan tarde y en mitad de una gran incertidumbre en el sector. Aun así, aplauden su implantación.
Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi) -más conocidas por el término anglosajón REIT- tendrán a partir de hoy un marco normativo que llega tras años de reclamaciones por parte del sector. En EE UU, los REIT o Socimi existen desde la década de los sesenta.
Se trata de compañías cotizadas dedicadas al alquiler de inmuebles y cuyos beneficios cotizarán en España al 18%, en lugar del 30% vigente. A cambio, tendrán la obligación de repartir un alto porcentaje de sus beneficios -en algunos casos hasta el 90%- entre sus accionistas. Los dividendos estarán exentos cuando los reciba una persona física. Su principal objetivo pasa por permitir a los pequeños accionistas invertir en un sector con altos costes de entrada y, además, incentivar el mercado del alquiler.
Sin embargo, la situación actual del mercado inmobiliario ofrece dudas sobre quiénes son a día de hoy los máximos interesados en impulsar los REIT. Algunos expertos apuntan a la banca. José Enrique García-Romeu, director ejecutivo de Ernst & Young Abogados, recuerda que la crisis inmobiliaria ha obligado a las entidades financieras a quedarse con muchos inmuebles y promociones de clientes en quiebra. Ante esta situación, los REIT permitirán sacar los activos inmobiliarios de los balances y reconvertirlos en participaciones financieras, indica Cristina Alba, de Baker & McKenzie. Ahora, la banca podrá agrupar distintos inmuebles dentro de una Socimi y repartir acciones -los REIT son sociedades cotizadas- entre sus clientes minoristas o entre inversores institucionales.
Sin embargo, Mikel Echevarren, fundador de IREA, una asesoría financiera y estratégica de empresas inmobiliarias, discrepa. Considera que los activos inmobiliarios que poseen los bancos no son, en su mayoría, atractivos. "Los bancos se quedan suelo y en menor medida pisos terminados", dice. Y el suelo sólo puede formar parte del activo de las Socimi si se destina a la promoción de inmuebles al alquiler. Por otro lado, los pisos que forman parte de la cartera de los bancos suelen ser pisos, y no bloques de viviendas. Echevarren opina que una Socimi cuyos activos sean pisos en alquiler ofrece muy baja rentabilidad y un coste de gestión alto en caso de que estén disgregados.
Ricardo Gómez-Acebo, de Deloitte, añade, en el mismo sentido, que en un momento como el actual quizás no resulte tan fácil convencer a los accionistas para que inviertan en un producto formado por inmuebles y recuerda que la mayoría de partícipes de los fondos inmobiliarios -productos parecidos y competitivos de las Socimi- han intentado salir.
En un primer momento, se pensó que algunas inmobiliarias podrían reconvertirse en Socimi pero la legislación dificulta tal proceso. Uno de los principales problemas, según Cristina Alba, de Baker & McKenzie, reside en que una Socimi sólo puede tener participaciones en otras Socimi o entidades similares. Algo que las inmobiliarias no cumplen. Para García-Romeu, existe una excesiva rigidez legislativa. Metrovacesa -una de las empresas que a priori podría estar interesada en la reconversión- ya decía en enero de este año que "se deberían flexibilizar algunos requisitos" ante la situación por la que atraviesa el sector inmobiliario.
Ventajas para el alquiler de viviendas
Una de las principales novedades que se introdujo en el trámite parlamentario es la discriminación positiva hacia las Socimi que inviertan en vivienda. Así, el 20% de las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas estará exento siempre que más del 50% del activo de un REIT esté formado por casas. .Así, como apunta Ricardo Gómez-Acebo, de Deloitte, una empresa que cumpliera este requisito y la totalidad de su renta procediera del alquiler de vivienda, tributaría por el conjunto de sus beneficios al 14,4%, en lugar del 18%. Gómez-Acebo elogia las ventajas fiscales de la ley pero advierte de que no debe verse a los REIT como "una solución al sector inmobiliario".A pesar de la discriminación positiva hacia los REIT residenciales, Jaime Pasqual, director de Aguirre Newman, sostiene que las Socimi dedicadas al sector de oficinas y locales comerciales tendrán más atractivo. Vaticina que en el futuro no será extraño ver a family offices reconvertirse en Socimi. Algo que también augura Mikel Echevarren, de IREA, y añade que compañías como Mapfre o Mutua Madrileña también podría interesarles gestionar sus activos inmobiliarios a través de un REIT.