"No hay tantas empresas que ofrezcan suelo para VPO"
El director general de Sepes, Félix Arias, tiene claro que la escasez de terrenos no fue la causante del boom. Incluso en plena crisis no hay tantas empresas que ofrezcan suelo para VPO.
Arquitecto urbanista, Félix Arias, llegó a Sepes no sólo con la experiencia que brindan los técnicos, sino también avalado por su paso por la Dirección General de Urbanismo de la Comunidad de Madrid de 1983 a 1991. Los últimos días han sido de actividad frenética en la sede de la entidad estatal de suelo, ya que este organismo acaba de cumplir 50 años como uno de los principales operadores inmobiliarios del mercado y muchos han sido los invitados ilustres que se han acercado a celebrarlo.
Coincidiendo con ese aniversario ha concluido la mayor operación de compra de suelo puesta en marcha en los últimos años por 300 millones. ¿Cuál ha sido el resultado?
"De los 300 millones de la operación de compra de suelo, gastaremos 200 para 10.000 casas"
El planteamiento de esa iniciativa era desatascar suelo que se encontraba en manos privadas y en una fase avanzada del planeamiento; y que, dados los actuales problemas de escasa demanda y falta de financiación, no se podía promover. Recibimos 33 ofertas que cubrían ese importe con creces, pero muchas de ellas no cumplían los requisitos exigidos.
¿Cuáles han sido los incumplimientos más frecuentes?
Básicamente dos. El primero es que han acudido muchos propietarios con suelos rústicos, cuando en las condiciones ya especificamos que no queríamos suelos que tuviesen que ser recalificados. Y después, otro de los incumplimientos más comunes ha sido el precio. La mayoría de los propietarios de terrenos que han presentado sus ofertas no querían vender a precio de vivienda protegida y planteaban unas cifras disparatadas. Es lo que nos ha llevado a concluir que no hay tantas empresas que quieran ofertar suelo a precio de vivienda protegida. Así, al final hemos autorizado las primeras cinco actuaciones y llegaremos a ocho o diez en las que gastaremos unos 200 millones de los 300 previstos para unas 10.000 casas.
¿Y los 100 restantes, a qué se van a destinar?
Sin duda los vamos a gastar, ya que al tiempo que recibíamos ofertas de propietarios privados, hemos firmado 13 protocolos en total para actuar en colaboración con las comunidades autónomas, ya que regiones como Cataluña o Andalucía ya habían iniciado sus propias operaciones de compra de suelo. Además, estamos trabajando con Valencia, Baleares, Extremadura y Aragón, entre otras. Al final gastaremos más de esos 300 millones iniciales y gracias a los convenios firmados con las regiones y el Ministerio de Defensa, movilizaremos suelo para más de 40.000 viviendas.
Ha citado varias comunidades de distinto signo político y en ningún caso nombra a Madrid. ¿Cómo son las relaciones de Sepes con esta región?
Nuestra relación con ellos es difícil, todas las operaciones en las que estamos inmersos están paradas, se retrasan años a la espera de los dictámenes medioambientales. Los promotores me dicen que no me lo tome como algo personal porque a ellos también les ocurre. No es fácil trabajar en Madrid. Sólo un ejemplo, en Navalcarnero está paralizado suelo para 1.500 pisos, de los que 400 son del plan joven.
Sepes ha estado especializada tradicionalmente en la urbanización de suelo industrial y logístico, pero desde hace unos años cada vez tiene más presencia en el segmento residencial. ¿Se enmarca en ese contexto la creación de Sepes Urbana?
Es una filial 100% de Sepes y es como uno de esos hijos que nace para curar a su hermano, ya que está orientada a que Sepes sea todavía más eficiente. Esta casa no es constructora, aunque a veces nos hacían encargos por encomienda del Ministerio de Vivienda. Eso distorsionaba nuestra actividad al carecer de un departamento de construcción. Ahora, esos problemas técnicos se solucionan con la creación de Sepes Urbana, ya que vamos a empezar a ofrecer a las pymes la construcción de mininaves industriales en los polígonos donde urbanizamos suelo, un segmento donde estamos percibiendo que existe una fuerte demanda. Al ser Sepes Urbana medio propio de la Administración General del Estado, se le podrán hacer encomiendas de todos los organismos públicos.
¿Cómo está afectando la crisis a su actividad?
No somos inmunes a la crisis. Ya el año pasado obtuvimos un resultado después de impuestos de 35 millones, la mitad que un año antes. Estamos notando que baja la actividad y que algunas preventas que teníamos en suelo industrial son anuladas por la dificultad que tiene las empresas para obtener financiación. Además, tenemos una morosidad del 8%-9%, cuando venimos de tasas del 6%.
¿Piensa, como dicen desde algunos sectores, que la escasez de suelo propició la burbuja inmobiliaria?
No, suelo siempre hubo, pero en muy pocas manos. De hecho, hoy hay suelo para 15 años, pero unos pocos se encargaron de acapararlo. Y esos que lo tenían fueron poniéndolo en el mercado según les convenía. Se exprimió el limón demasiado y las consecuencias son las que ya conocemos todos.
¿Cómo les afecta a esos propietarios de suelo el nuevo escenario de escasa demanda y crédito más caro?
Como en el caso de los pisos, puede que exista algún chollo, pero no será lo habitual. Es difícil saber qué están haciendo los precios de los terrenos porque sencillamente no hay mercado. Son tan pocas las operaciones, que no es representativo extrapolar sus números. En suelo hay dos tipos de propietarios. Quienes compraron hace tiempo y pueden retener los solares a la espera de que el ciclo cambie. Y quienes los adquirieron al final del boom endeudándose, que pueden acabar entregándolos al banco.