Ahorro y eficiencia en los recursos
El perfil de las operaciones en todos los sectores, y en especial en el inmobiliario, se está centrando en el ahorro de costes y la optimización de recursos. El outsourcing toma fuerza para gestionar los activos inmobiliarios. De la misma manera, la optimización de las necesidades de los espacios y superficies que las empresas utilizan está empezando a analizarse de forma global. Nokia, DHL o NCR son algunas compañías que han empezado a estudiar qué recursos inmobiliarios utilizarán a medio plazo.
Desde CB Richard Ellis contamos con ejemplos que parten del concepto de coste de ocupación de oficinas en todo el mundo. Dicho concepto completa al del precio del metro cuadrado, incorporando otros costes generales en los que las empresas incurren (como los consumos energéticos) y que es necesario valorar. Así, en los datos que manejamos, Europa cuenta con los dos mercados más caros en relación a coste de ocupación: Londres West-End y Moscú. Sin embargo, seis de los diez destinos mundiales con costes de ocupación más elevados son asiáticos. La zona financiera y comercial de Nueva York ocupa el puesto 15, del total de 50 en esta clasificación; y Madrid aparece en el 17. Curiosamente, Barcelona se muestra como una de las ciudades europeas con estos costes más asequibles. Entre los mercados de mayor crecimiento en costes de ocupación, Abu Dhabi (EAU), Ho Chi Minh City (Vietnam) y Dubai (EAU) copan las tres primeras posiciones.
Las empresas están profundizando en los procesos de outsourcing a nivel global. En Norteamérica, grandes entidades como HSBC, Royal Bank of Canada, o MG Rover en Europa, subcontratan no sólo la gestión y racionalización de activos inmobiliarios, sino también los servicios centrales y procesos menos ligados a la actividad propia de las compañías. El mensaje a los mercados es centrarse en el core business para lograr mayor productividad y competitividad, dejando que otros expertos se ocupen en la gestión de los facilities. Estas estrategias permiten ahorros netos entre el 15% y el 20%.
Otra tendencia que está cobrando fuerza es la fórmula del sale & leaseback (venta del patrimonio inmobiliario y permanencia en el mismo como inquilino) como medida para la obtención de liquidez. En 2008 esta fórmula supuso un 19% del total de operaciones de inversión inmobiliaria en Europa. En España tenemos el ejemplo de la operación de Banco Santander: 1,1 millones de metros cuadrados y 4.400 millones de euros.
Finalmente, para la reducción de costes generales es precisa la reducción también de los espacios empresariales, centrándose en el diseño de ese reajuste, su implementación y su negociación. La racionalización de las oficinas resultará fundamental en los próximos años, tanto por la reducción e integración de espacios como por la aplicación de medidas para reducir consumos energéticos y orientarse hacia la sostenibilidad. Si empezamos desde la fase de diseño, implantar edificios sostenibles puede suponer entre un 5% y 10% del total del coste de promoción o implantación, lo que, a su vez, supone una reducción de los costes operativos entre el 30% y el 40%.
Alfonso Galobart. Consejero director general de CB Richard Ellis