Nuevos cimientos en el sector inmobiliario
La dinámica del modelo inmobiliario español de los últimos años se ha transformado. El exceso de oferta que caracteriza este mercado en nuestro país ha derivado en un importante stock de producto pendiente de venta, al que la inflación de los precios en los últimos años no ayuda a dar salida. Estos factores en combinación convierten un eventual cambio de modelo de negocio en una necesidad primordial que se antoja imprescindible.
Al margen de otras consideraciones, está fuera de toda duda que la desaceleración del mercado inmobiliario se ha debido, sobre todo, a la crisis crediticia. El endurecimiento de las condiciones de financiación ha cambiado la percepción de los inversores inmobiliarios en toda Europa. Igualmente, asistimos a un reajuste significativo de precios en el mercado inmobiliario como consecuencia de la limitada capacidad de acción de buena parte de la demanda. Estos reajustes están condicionados en gran parte a la evolución del mercado residencial. Sin embargo, las oscilaciones que experimenta el mercado de suelo son por lo general mucho más intensas, lo que está llevando a caídas significativas en los valores.
Las entidades financieras van a desempeñar una función clave en la recuperación del mercado. Hemos pasado de un sector donde las promotoras eran el actor principal a un escenario donde el papel principal lo desempeñan los bancos y cajas. Los expertos y analistas del sector debemos buscar respuestas a estas nuevas demandas diseñando canales más directos y flexibles. Las entidades financieras deben al mismo tiempo dejarse asesorar por los especialistas del sector, que poseen experiencia en gestión de activos para otorgar al mercado dinamismo y movimiento.
Lo anterior impactará en todos los segmentos, no sólo en la vivienda. En el sector oficinas la evolución de las rentas y las rentabilidades acompaña la evolución del PIB y el mercado laboral. Asimismo, la percepción riesgo-país que está teniendo nuestra economía y la situación propia del mercado debería impulsar al alza las rentabilidades inmobiliarias, pero hay indicios de que su margen de crecimiento se está agotando. Los grandes movimientos vendrán de las rentas. Las rentas prime han tocado techo y veremos algunos ajustes durante este año.
Nuestro mensaje es claro: hay que estudiar los mercados cuidadosamente para acertar el momento para comprar, sin perder de vista las oportunidades que pueden surgir a corto plazo. Y cuando digo mercados, no sólo me refiero a mercados nacionales, sino también a los mercados internacionales, que aún ofrecen oportunidades. Hay un abanico de posibilidades pero en estos momentos aconsejamos un mayor peso en mercados consolidados y menos exposición a los mercados emergentes.
La apuesta por nuevas fórmulas que aporten soluciones a los agentes se presume imprescindible. En este sentido, las fórmulas sale & leaseback (operaciones de venta y realquiler de sus propios activos) y la llegada de los REIT, Socimi en nuestro país parecen las dos medidas que más pueden aportar beneficios al mercado. Las fórmulas de sale & leaseback están siendo empleadas por las empresas como principal opción para obtener liquidez, así como encontrar activos refugio en momentos de gran volatilidad, con cash flows a largo plazo y cobertura natural de los procesos inflacionarios. La venta de la Ciudad Financiera del Santander o la cartera inmobiliaria del grupo Prisa son dos buenos ejemplos.
Por su parte, la llegada de las Socimi ayudará a evitar en parte la migración de capital institucional que se ha refugiado en otros mercados. También dará un impulso a los precios de los activos patrimonialistas por los ahorros impositivos; así como facilitará el traspaso de la propiedad inmobiliaria patrimonial de tenedores menos eficientes hacia estos vehículos.
En definitiva, se trata de acometer una reorganización de las actividades del sector hacia conceptos más lógicos y más coherentes; de adaptarse al mercado haciendo uso de la innovación, apostando por áreas como la sostenibilidad o la creación de nuevos canales de comercialización. La transición ya ha comenzado. Tenemos ante nosotros un periodo de entre uno y medio y dos años en los que habrá que acometer reformas de base que, con seguridad, no serán fáciles. Al mismo tiempo, ésta es una oportunidad de oro para poner los cimientos físicos, y comenzar a tejer la estructura de empresas que consoliden el sector y lo conduzcan hacia un crecimiento razonable y sostenido. Para ello, tenemos que contar con los buenos gestores que han desempeñado su labor en el sector inmobiliario estos años pasados. Los necesitamos sin duda para esta nueva etapa.
Eduardo Fernández-Cuesta. Presidente de CB Richard Ellis España