Cómo evitar el fracaso de los REIT españoles
El mercado presiona al Gobierno para que mejore la ley que regula las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi).
Sí, pero...'. La mayoría de expertos y profesionales del sector inmobiliario ve con buenos ojos la regulación de las nuevas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) o REIT en inglés, aunque consideran que aún debe mejorarse para que sea realmente atractiva. El proyecto de ley de las Socimi -que abre la puerta para que empresas dedicadas al mercado del alquiler de inmuebles gocen de una tributación ventajosa y, a su vez, faciliten la participación de pequeños accionistas- se encuentra en el Congreso. El plazo para presentar enmiendas concluye hoy, aunque es probable que se prorrogue. El Gobierno y los grupos parlamentarios están recibiendo presiones para introducir cambios.
¿Cómo serán las Socimi? Los REIT se caracterizan por gozar de una ventajosa fiscalidad. Según el proyecto de ley de las Socimi, los beneficios tributarán al 18% por el impuesto de sociedades en lugar del 30%, y los dividendos que se repartan a los accionistas estarán exentos. A cambio, la sociedad debe cumplir ciertos requisitos: cotizar en Bolsa, mantener el 85% de los activos en bienes destinados al alquiler o repartir el 90% de los beneficios entre los accionistas.
Malos tiempos para salir a Bolsa. Inversión y mercado inmobiliario parecen términos antagónicos con la situación actual. Y la idea de fondo de las Socimi es posibilitar la inversión de los particulares en el mercado inmobiliario. Sin embargo, parece poco probable que una empresa de este sector se gane hoy la confianza de los inversores. Por ello, Ricardo Gómez Acebo, socio de Deloitte, defiende que se establezca un periodo transitorio para salir a Bolsa que podría ser de 'unos tres años'.
Ninguna de las grandes inmobiliarias cumple hoy con los requisitos que establece la normativa
Ampliar las posibilidades de inversión. Según el anteproyecto de ley, una Socimi sólo puede invertir en activos inmobilarios para su alquiler o participar en otras Socimi. Desde Inverco, su director general, Ángel Martín, reclama que puedan invertir también en fondos de inversión inmobiliaria. Ambas figuras son similares y competirán en el mercado. Los REIT, a diferencia de los fondos de inversión inmobiliaria, presentan la ventaja de gozar de una mayor liquidez, ya que cotizan en Bolsa. Por otra parte, el Gobierno aprovechó la regulación de las Socimi para mejorar el atractivo de los fondos de inversión inmobiliaria. Eliminó la obligación de mantener el 50% de sus activos en vivienda para que sus beneficios tributaran sólo al 1%.
Discriminación positiva. Una parte del sector inmobiliario reclama que Hacienda establezca un régimen más beneficioso para las Socimi que inviertan mayoritariamente en vivienda, frente a las compañías que alquilan otro tipo de inmuebles (oficinas, garajes o locales comerciales, entre otros). Ello podría servir para dar salida al enorme stock de pisos que existe sin vender, a la vez que se reactiva el arrendamiento. En España, el alquiler sólo representa el 11% del total de primeras viviendas, cuando la media europea se sitúa en el 40%. El Gobierno ya rechazó esta propuesta cuando aprobó el actual proyecto el pasado mes de diciembre. Ahora, una parte del sector confía en que el Congreso escuche sus peticiones.
Flexibilizar los requisitos. Con la actual regulación, prácticamente ninguna de las principales inmobiliarias está en condiciones de convertirse en Socimi. Así de contundente se expresa Metrovacesa. La obligación de no sobrepasar el 60% del endeudamiento sobre los activos de la Socimi, supone, según Metrovacesa, una barrera casi insalvable.
Impuestos diferidos. Los beneficios empresariales en las Socimi tributan al 18%, pero existen excepciones. Cuando una empresa se convierte en REIT y vende un inmueble que ya tenía en cartera antes de la reconversión, una parte de la plusvalía tributará al 30% y no al 18%. Ello, explica Ricardo Gómez Acebo de Deloitte, crea incertidumbre en los accionistas, ya que la venta de un inmueble les reportará más o menos beneficios dependiendo del momento en que se produzca.
¿Dividendos exentos? Gómez Acebo recuerda que los dividendos sólo están exentos para las personas físicas y no para las sociedades que invierten en las Socimi, que tributarán al 12%. Algo que resta atractivo a este tipo de figuras.
Impulsar el alquiler con opción a compra
No guarda relación directa con las Socimi, pero probablemente el Gobierno aprovechará la tramitación de la ley que regula las nuevas sociedades cotizadas en el mercado inmobiliario para mejorar las condiciones fiscales del alquiler con opción a compra. Este mes termina el plazo que se impuso el Gobierno para incrementar el atractivo de este tipo de operaciones. Todo apunta a que las mejoras se concentrarán en la fiscalidad. El arrendamiento con opción a compra funciona de la siguiente manera: el inquilino paga un alquiler y, al cabo de unos años, puede ejecutar la opción a compra. Al hacerlo, una parte del alquiler que ha pagado se considera como un anticipo por la adquisición de la casa. A priori, esta operación beneficia tanto al promotor, que busca desesperadamente dar salida al enorme stock de vivienda, como al inquilino, que se reserva la posibilidad de comprar el inmueble si su situación económica lo permite. El problema es que, fiscalmente, el arrendamiento con opción a comprar es desincentivador.El inquilino paga un 16% de IVA sobre el alquiler mensual. Si finalmente ejecuta la opción a compra, el precio de la vivienda tributa al 7%. Así, el inquilino ha estado pagando durante cierto tiempo un IVA del 16% que debería haber sido del 7%. Si ejecuta la opción a compra, Hacienda devuelve esa diferencia. Pero, si el inquilino opta por no adquirir la vivienda, no recupera ni un euro del IVA soportado, que en un alquiler convencional no hubiera pagado. Los expertos sostienen que una buena opción sería rebajar del 16% al 7% el IVA en el alquiler con opción a compra.