Un soplo de optimismo para el sector inmobiliario

El ajuste de los precios de los activos inmobiliarios en el área residencial, aunque esté todavía en una fase inicial, no está siendo acompañado por una mayor alegría de la demanda. En realidad, las estadísticas muestran justo lo contrario. Las últimas cifras hechas públicas por el ministerio de la Vivienda señalan que la venta de casas se ha desplomado un 31,2% en el primer semestre de 2008 respecto al mismo periodo del año precedente. Mientras, los datos sobre precios son algo más confusos: los de la tasadora Tinsa apuntan a un descenso del valor del 2,5% en junio respecto al mismo mes de 2007. Los del ministerio reflejan una subida nominal del 2% en el segundo trimestre.

Entre las causas de la fuerte recesión de la demanda subyace la idea de que a la corrección de los precios le queda mucho trecho, y a eso se añade la crisis económica y de empleo y la subida de tipos de interés. Pero los expertos suman un factor con un peso similar a los citados: la escasa financiación para la compra de activos inmobiliarios, especialmente para viviendas.

En este contexto, el nuevo orden bancario que se perfila en el mundo podría paliar algunos de los problemas a los que se que enfrenta esta actividaden España. 'Las medidas diseñadas por el Gobierno de EE UU y por la Reserva Federal para inyectar ayudas al sector financiero, si salen adelante con éxito, son buenas para cualquier actividad que se esté enfrentando a las restricciones de crédito', señala Jaime Pascual, director ejecutivo de Aguirre Newman.

Manifiesta que, 'si la banca y las cajas españolas cuentan de nuevo con financiación, a través de un correcto funcionamiento del mercado interbancario, estas entidades tendrán dinero para prestar a sus clientes'.

En su opinión, la financiación volvería, en primer lugar, al cliente final -aunque con créditos ajustados a valoraciones reales de las viviendas y no por el 100% del precio como se ha llegado a hacer- y con unos criterios más severos respecto a la solvencia. Sin embargo, concluye que apenas habrá dinero para la actividad promotora hasta que no se vayan absorbiendo los stocks existentes.

También Gregorio Izquierdo, del Instituto de Estudios Económicos (IEE), estima que el estallido de las subprime (hipotecas basura) desencadenó, además de una crisis crediticia general, una aversión a todo lo que estuviese relacionado con la actividad inmobiliaria. Pero añade que, en la medida que el plan de rescate promovido por el Gobierno de EE UU consiga sus objetivos, se volverá a una normalidad -sin poder ahora augurar los plazos- que acabará beneficiando a compradores y vendedores de activos inmobiliarios.

Aunque ése sea un aspecto básico, todo no se resuelve con la mejora de la liquidez. Esta es una conclusión compartida por consultoras y compañías, aunque éstas estén más inmersas en la reconducción o sostenimiento de sus negocios y en la renegociación de su deuda.

En esta línea, Mario Verdyguer, director de Corporate Finance de Knight Frank, considera que es necesario un ajuste de los valores de los activos hasta niveles sostenibles. Señala que España sigue siendo muy cara y que, en el caso concreto de la vivienda, no está ocurriendo lo mismo que en Estados Unidos y Gran Bretaña en donde 'llevan ya varios meses de ajuste'. Destaca otro aspecto que debe resolverse: la reducción del apalancamiento del sector. 'Los fuertes niveles de endeudamiento de las compañías hacen imposible su viabilidad. El sector financiero no permite mantener los altos niveles de endeudamiento del pasado y las empresas deben ajustarse a la nueva situación', agrega Mario Verdyguer. Apunta a la necesidad de 'recapitalizar las empresas dando entrada a nuevos socios', que contribuyan con 'nuevos modelos de gestión más profesionalizados'.

También Jaime Pascual, de Aguirre Newman, opina que con la mejora de la financiación no se solucionan todos los problemas y que las consecuencias de los excesos cometidos -los precios muy elevados para el cliente final, entre otros- no desaparecen.

Sin embargo, subraya que, si la banca comienza a abrir el grifo para los compradores, se irán colocando los stocks de viviendas, aunque este proceso pueda alargarse unos dos años. 'Estamos claramente en una fase bajista del ciclo, pero existe una demanda latente que puede emerger si mejoran las condiciones', añade.

La travesía del desierto pasa por acuerdos con la banca

Entrada en concurso de acreedores, venta de activos, caída en picado del valor en Bolsa, renegociación de la deuda al borde de la ruptura. La crisis ya ha golpeado con fuerza el sector inmobiliario, que depende también en estos ámbitos de la actitud de las entidades financieras. El caso más llamativo ha sido el de Martinsa Fadesa, que ha protagonizado la mayor suspensión de pagos de la historia de España, pero en esa misma situación están atrapadas decenas de pequeñas promotoras. Por su parte, Colonial ha logrado un acuerdo con la banca acreedora y Reyal Urbis lo intenta. Pero las empresas dejarán en ese proceso mucho de lo que hasta hace poco definió su poder.

Claves. El ajuste será más rápido con liquidez

 

Qué ha pasado

1. La etapa de dinero fácil y barato y el aumento de la población activa elevaron la demanda de viviendas a récord históricos. Pero, en paralelo, la oferta creció más debido, adicionalmente, a que la subida de los precios convirtieron los activos inmobiliarios en refugio para inversiones con perfiles especulativos. La burbuja pinchó y la debacle se está llevando por delante empresas emblemáticas. El escenario actual es de falta de financiación y desplome de la demanda.

Qúe se espera

2. Hay más de un escenario, pero los expertos creen que la travesía del desierto para el sector durará todavía en el entorno de los dos años. Aunque el Gobierno ha puesto en marcha algunas medidas -como los créditos del ICO- para paliar la crisis, la banca tendrá un papel relevante -ya lo está teniendo- en la reconducción de la actividad inmobiliaria. Y si los compradores tienen más acceso a la financiación, el ajuste, aunque doloroso, será más rápido.

Qué hacer

3. Las recomendaciones no son concluyentes, porque las previsiones de los expertos son divergentes. Quien esté pensando en comprar debe tener en cuenta que la mayor parte de los análisis muestran que los precios van a caer en los próximos meses e, incluso, años. De media se esperan descensos de más del 20% en dos o tres años. No obstante, sociedades como Tinsa destacan que ya se están produciendo recortes, especialmente en segunda mano.