Todas las claves del rescate de Fannie Mae y Freddie Mac
El Tesoro busca poner un suelo al mercado inmobiliario y restablecer la confianza. El plan se recibe con alivio y recelo por temor a que comprometa las arcas públicas.
No había alternativa. Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes hipotecarios de EE UU, estaban heridos de muerte. Sus problemas de capital y el tamaño de su deuda, superior a los 5.400 millones de dólares, se habían convertido en una amenaza sistémica, dado que ambas entidades respaldan casi la mitad de las hipotecas del país, un mercado estimado en 12 billones de dólares. El controvertido rescate del Gobierno de EE UU llegó el domingo con el objetivo de poner fin a la caída de precios de activos con garantía hipotecaria, mejorar la confianza del inversor y reactivar el mercado inmobiliario. ¿Surtirá efecto?
Fannie Mae nació en 1930 durante la Gran Depresión para facilitar la financiación a las familias en tiempos desesperados. La agencia, entonces totalmente pública, compraba las hipotecas a los bancos, las vendía a inversores mediante emisiones de deuda y liberaba así un capital que se podía emplear en conceder nuevos préstamos.
En 1968, durante la presidencia de Lyndon Johnson, la entidad se privatizó para sufragar los gastos de la guerra de Vietnam y aunque los accionistas se convirtieron en propietarios, la agencia siempre mantuvo la misión de promover la financiación barata en el país. Un mandato que también se dio a Freddie Mac, creada en 1970 para acabar con el monopolio de su hermana. Por ello, a pesar de que las dos entidades estaban en manos de inversores privados, el mercado siempre ha asumido que tenían la garantía del Tesoro, una ambigüedad que se aclaró el domingo con el rescate.
En los últimos años, ese supuesto respaldo estatal explica en buena medida el auge del negocio de ambas hipotecarias. Compraban los préstamos de mejor calificación de las entidades financieras y, si bien algunos los mantenían en balance, otros los titulizaban (Mortgage Backed Securities) para venderlos en el mercado. El margen lo conseguían al lograr financiarse a tipos inferiores a los de los préstamos que compraban. Todo gracias a que su deuda se consideraba más segura por ese supuesto apoyo estatal. Tanto es así que el sistema financiero en su conjunto ha tenido mucha exposición a ellos, hasta el punto de que gran parte de su deuda está en manos de bancos centrales asiáticos, fondos soberanos o grandes entidades bancarias. 'Si se les hubiera bajado el rating a Fannie Mae y Freddie Mac se hubieran tenido que comprar los bonos y eso hubiera significado más pérdidas', explica José Carlos Díez, de Intermoney.
Ese carácter híbrido también llevó a las compañías a trabajar para doblar los beneficios de sus accionistas y eso implicaba en ocasiones asumir riesgos elevados. En plena burbuja inmobiliaria, el negocio era un filón pero con el pinchazo y el repunte de la tasa de morosidad llegaron las pérdidas, acentuadas después de que en los últimos meses fueran responsables de prácticamente toda la financiación hipotecaria.
En julio el mercado ya tuvo el primer toque de atención cuando EE UU anunció medidas de emergencia para respaldar a las agencias. Se les dio acceso a una línea de crédito y se abrió la posibilidad de que el Estado tomara una participación en caso de necesidad.
El domingo pasado llegó el día. 'El momento puede resultar extraño con la campaña electoral de fondo, pero la liquidez se había convertido en un problema en el mercado inmobiliario. Las solicitudes de hipoteca habían caído por noveno mes consecutivo al mínimo de siete años y se hacía cada vez más evidente que los bancos centrales, los principales tenedores de deuda de Fannie y Freddie Mac, habían reducido sus posiciones de manera significativa. Retiraron 18.000 millones de dólares desde mediados de julio', explica David A. Rosenberg, de Merrill Lynch. 'Ventas tan masivas por inversores extranjeros no tienen precedentes y suponían una dramática pérdida de confianza de los responsable de financiar tres billones de dólares de deuda estatal'.
En los círculos financieros el rescate se mira con alivio y recelo. 'Aunque dará valor a las hipotecas respaldadas por estas entidades y evita una crisis hipotecaria en Estados Unidos, deja en el aire el problema del coste para las finanzas públicas', explica Jean Danjou, de Oddo Securities. 'Cargado con una cantidad enorme de deuda, el Gobierno de EE UU se acerca cada vez más a ver su rating de deuda soberana puesto en revisión', añade Stewart Cowley, director de inversiones de Newton, gestora de BNY Mellon. 'La incertidumbre a largo plazo se mantiene', explica Virginia Romero, de Ahorro Corporación.
Las preocupaciones sobre las finanzas de EE UU en el largo plazo y por ende para el dólar se acrecientan, aunque en el corto plazo se restaura la confianza en los mecanismos de financiación del déficit exterior de EE UU. 'El coste es la gran incógnita y dependerá de lo que le ocurra al mercado inmobiliario', dice Bob Doll, vicepresidente de Blackrock.
El rescate tiene como objetivo facilitar el acceso al capital a las agencias durante un periodo de tiempo lo suficientemente largo para que puedan restablecer el funcionamiento del mercado hipotecario. El plan deja a Freddie Mac y Fannie Mae bajo el tutelaje del Tesoro, lo que a efectos prácticos implica que toman el control. Al mismo tiempo el Tesoro se compromete a comprar títulos preferentes senior por 1.000 millones de dólares y tiene potestad para inyectar hasta 100.000 millones de dólares por entidad cuando sea necesario equilibrar balances, aunque ya han anunciado que esperan no llegar a desembolsar tanto. Un coste que está por ver. A cambio y para animar algo al contribuyente, el Tesoro tiene derecho de dividendo de 10% al año y recibirá opciones para hacerse con el 79,9% de cada compañía.
La innovación más interesante del plan quizá sea la creación de un fondo por parte del Tesoro para comprar en el mercado titulizaciones de estas agencias hasta 2009, una medida que permitirá que tanto Freddie Mac como Fannie Mae continúen comprando créditos. En concreto se les permitirá aumentar su cartera en 2009 hasta 850.000 millones a cada una desde los 760.000 millones que tenían a finales de junio. Finalmente, el plan garantiza una línea de crédito. Un plan que beneficia a los tenedores de deuda en detrimento de los accionistas, cuyas participaciones se verán diluidas por las emisiones y la supresión del dividendo, decisiones que explican el desplome de las acciones esta semana.
Este rescate, a diferencia del de Bear Stearns en marzo, trata de atacar el origen del problema. Y en el mercado domina la opinión de que ayudará a dar confianza a la deuda hipotecaria que respaldan las agencias. 'El rescate se debería haber hecho antes. Es un paso necesario para facilitar una caída de los tipos hipotecarios, un soporte clave para el sector inmobiliario que depende de la solvencia de Fannie Mae y Freddie Mac. El tipo hipotecario a 30 años alcanzó el 6,9% en verano por las dudas sobre estas entidades a pesar de los recortes de tipos de la Reserva Federal', explica Anton Brendner, economista jefe de Dexia.
La clave está en ver hasta qué punto las recompras de titulizaciones por parte del Tesoro animan a otros inversores y facilitan la recuperación de los precios de estos activos. 'Más difícil será la recuperación de los activos no respaldados por las agencias', explica Sheila Huang, de Morgan Stanley.
En cualquier caso, las medidas son un buen paso si realmente consiguen aumentar la disponibilidad de crédito en el mercado hipotecario ya que ayudarán a eliminar uno de los principales focos de presión sobre el sector. Esta mayor disponibilidad debería facilitar a su vez la caída de los tipos hipotecarios, incidiendo positivamente en el precio de la vivienda. Un conjunto de factores que podrían a su vez contribuir a facilitar el acceso al crédito en otras áreas de la economía para restaurar así la confianza de los inversores y mitigar los efectos negativos de la caída de los precios de la vivienda en el consumo, la economía y los resultados empresariales.
El Tesoro deberá ser activo en la compra de titulizaciones para mantener la reducción del diferencial de estos productos y garantizar la caída de los tipos hipotecarios, algo por ver y cuantificar en costes. El plan promete unos efectos potenciales positivos. El problema es que la crisis sigue profundizándose y a la espera de ver si las medidas surtirán efecto, los problemas de Lehman Brothers hacen temer nuevos cadáveres en el armario. Al menos, hay más esperanzas.
La gran incógnita es su futuro
El futuro de Fannie Mae y Freddie Mac está en el aire. Los peligros de la estructura híbrida de las hipotecarias han centrado el debate durante años. Su rescate está ideado para repararlas en una manera que finalmente facilite su reforma.Al tratarse de entidades públicas respaldadas por el Gobierno eran generadoras del llamado riesgo moral, ya que tanto sus accionistas como gestores tenían más incentivo de tomar riesgos sabiendo que si salía mal el Gobierno vendría al rescate.El Tesoro, consciente de la elevada dependencia del mercado hipotecario de estas dos compañías, ha elaborado un plan que tiene como objetivo reducir su tamaño en el tiempo. Así, mientras que tanto Fannie Mae como Freddie Mac podrán aumentar algo sus carteras hasta 2009 para evitar el colapso del mercado y facilitar la bajada de los tipos hipotecarios, en 2010 deberán empezar a reducirla un 10% al año hasta que alcance los 250.000 millones de dólares.A medio y largo plazo, por tanto, las incógnitas dominan. Se desconoce si finalmente el Gobierno las cerrará, privatizará, las troceará o las mantendrá como entidades públicas. Lo único que parece más o menos claro es que desean reducir su tamaño de manera significativa para reducir riesgos. Pero las nuevas pistas sobre su futuro probablemente no llegarán hasta que se conozca quién ocupará la Casa Blanca los próximos cuatro años. De momento, tanto republicanos como demócratas han apoyado las decisiones del Tesoro.Unas incógnitas que han azotado de manera especial a los accionistas de Fannie Mae y Freddie Mac ya que el rescate les deja sin dividendos y con unos títulos sin valor. 'Son compañías que están fuera de nuestro radar. En el largo plazo se espera que se privaticen pero eso no se verá hasta dentro de muchos años', comenta Bob Doll, vicepresidente de Blackrock. De ahí que esta semana se hayan desplomado en Bolsa. Fannie Mae cayó por debajo de un dólar, lejos de los 40 que rondaba a principios de año, mientras que los de Freddie Mac ha sufrido una suerte similar tras perder casi el 100% de su valor esta semana.
El reto de reactivar la demanda de vivienda
Uno de los objetivos prioritarios del rescate de Fannie Mae y Freddie Mac es facilitar la caída de los tipos hipotecarios, un requisito esencial para reanimar la demanda y reactivar el mercado inmobiliario, foco de todos los problemas. Los expertos aplauden las medidas. Creen que servirán para abaratar la financiación y acabar con una de las lacras para el consumidor, acosado por la subida de tipos hipotecarios. La duda es si realmente reactivará la demanda lo suficiente.'Es difícil pensar que la demanda residencial se pueda expandir cuando el porcentaje de propietarios es del 68%', explica Merrill Lynch.La firma que recuerda que los inmuebles aún tienen una sobrevaloración entre el 15% y el 20%. Además comentan que la subida del paro y la desaceleración económica no ayudan, mientras que la caída de los precios de la vivienda puede forzar ejecuciones hipotecarias. Por ello, recuerdan que la estabilización quizá lleve más tiempo del deseado, incluso años.