Burbuja del 'ladrillo'

La crisis de Martinsa desata la reconversión inmobiliaria

La desaceleración se agrava y el mercado vaticina más casos como el de Martinsa.

La alineación de tres crisis ha puesto contra las cuerdas al sector inmobiliario. Al calor de la subida de los precios y alimentado por una lluvia de operaciones corporativas, el monstruo creció hasta convertirse en un pilar fundamental de la economía española, al aportar el 11% del PIB junto a la obra civil. Y eso sin tener en cuenta determinados servicios inmobiliarios. Los beneficios instantáneos, comprando y vendiendo sobre plano, atrajeron a los especuladores, que contaron además con una financiación accesible y barata.

'Pero la situación ha experimentado en los últimos tiempos un giro de 180 grados. La crisis de crédito se ha aliado con la desaceleración inmobiliaria nacional y con la imparable escalada de las materias primas, lo que ha puesto el punto final al círculo virtuoso', explica Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.

Lo ocurrido con Martinsa Fadesa, un buque insignia del ladrillo español, puede ser tan sólo un pequeño anticipo de la reconversión que habrá de afrontar un sector formado por más de 40.000 empresas. Su entrada en concurso de acreedores ha caído como una bomba debido a su tamaño, pero no ha sido la primera. La lista de medianas empresas que ha tomado esta decisión desde el comienzo de año es larga y ancha. Llanera, Grupo Lábaro, Cosmani o SEOP son algunos de los nombres más conocidos, pero 'entre las más pequeñas, de las que ni siquiera hay información pública, la sangría es aún mayor', explica un analista del sector. Así, el viernes les tocó el turno a Cresme, Alicer y Construcciones 2000. 'La reconversión es inevitable, como en cualquier industria con un exceso de capacidad', sentencia José Carlos Díez, economista jefe de Intermoney.

La cifra de ventas comerciales -sobre plano- de Realia, Parquesol, Reyal Urbis y la propia Martinsa vaticina un futuro muy complicado, ya que las logradas en el primer trimestre estaban valoradas en unos 137 millones de euros, un 70% menos que las de los mismos meses de 2007. Colonial, incluso, ha registrado unas preventas negativas de un millón de euros, al producirse más cancelaciones que reservas. Estos datos anticipan para los próximos meses una debilidad creciente, ya constatada por una caída de la facturación de las siete principales inmobiliarias cotizadas, que ingresaron hasta marzo 955 millones de euros, un 34% menos. Peor derrotero han tomado las ganancias de 581 millones de euros logradas en el primer trimestre de 2007, que se han convertido en unas pérdidas de 206 millones. Por si fuera poco, el valor neto de los activos después de impuestos (NNAV), hasta el momento una referencia para valorar las compañías, ya ha comenzado a sufrir bajadas, como en Realia y Colonial, las que aportan los datos más actualizados.

Con el grifo del crédito cerrado, los compradores no consiguen el dinero para adquirir las viviendas, y las empresas no encuentran liquidez para hacer frente a sus compromisos financieros. 'Para la promoción residencial, simplemente no hay dinero y, si el objetivo es el mercado de oficinas, se exige una gran fortaleza de fondos propios y el crédito está restringido al 70% del valor, cuando antes se llegaba al 90%', afirma Serrano. Indica además que las bajadas de precios, aunque muy superiores a las reveladas por las estadísticas, son insuficientes, ya que el potencial comprador no encuentra hipoteca.

'La generación de caja del negocio promotor se ha frenado en seco, de forma que una situación financiera saneada es crucial para poder salir airoso de la situación actual', advierte María Martínez, analista de Espirito Santo especializada en el sector. Lo preocupante es que son muy pocas las que pueden presumir de un balance saneado. La marea de compras de los últimos tiempos se ha llevado a cabo mediante un esquema muy sencillo: 'Primero me endeudo, después te compro a precios desorbitados, me fusiono contigo y, por último, traspaso los créditos al grupo resultante', señala un experto. No en vano, la deuda financiera neta de las siete grandes ha escalado en los últimos años hasta situarse en más de 31.000 millones, el 10% del crédito concedido a todo el sector, y ha desatado los problemas para acordar la refinanciación.

Afirma es de las pocas que ya lo ha conseguido, al retrasar hasta 2010 el plazo de la primera amortización de un crédito por 754 millones. Entre tanto, las demás tratan de llegar a acuerdos para quitarse de en medio lo más acuciante: los vencimientos más cercanos en el tiempo. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), lanza un aviso a navegantes: 'Si las entidades financieras no ponen de su parte, pueden más producirse más casos importantes de concursos de acreedores', vaticina.

Un futuro complicado

'La situación está poniéndose tan peliaguda que los bancos dudan, por mucho que alarguen los plazos, de que los créditos se puedan devolver en un plazo razonable', explican fuertes del sector. 'Con todo, el concurso de acreedores no tiene nada que ver con la quiebra de la empresa; al contrario, es un escudo que posibilita su supervivencia', puntualiza Emilio Rotondo, experto especializado en el sector de Fortis.

Si finalmente no se acuerda la refinanciación, los bancos pueden quedarse fuera del proceso, como en Martinsa, o implicarse en la gestión, como en Colonial, donde las entidades financieras controlan el 24,6% del capital. 'Al final, la banca tendrá que volver al negocio inmobiliario', estima el director de negocio de Aguirre Newman.

La experta de Espirito Santo afirma que 'hay una diferencia fundamental entre las firmas dedicadas a la promoción, más afectadas por la ralentización, y las patrimonialistas, pues éstas cuentan con activos que generan ingresos recurrentes y pueden ser vendidos con mayor facilidad en caso de necesidad urgente'. Con todo, las más pequeñas, sin tener en cuenta ni siquiera a las cotizadas de menor tamaño, se dedican esencialmente al negocio promotor.

'Las repercusiones en el empleo serán muy importantes. Si este año se construyen 400.000 viviendas menos que en 2007 y cada una de ellas sustenta 2,3 puestos de trabajo, se avecina una fuerte destrucción', advierte el presidente de Asprima. 'Por lo tanto, creo que es el momento de pensar en hablar de ayudas económicas. El deber del Estado es favorecer la economía con medidas que tengan el mayor retorno posible', añade. Sin embargo, esta posibilidad ha sido rechazada por el Gobierno. 'æpermil;sa no es una solución razonable, como demuestran todos los intentos históricos de ayudas estatales a sectores con problemas. El único camino es purgar lo que tenga que purgarse', explica José Carlos Díez. Esto no significa que los poderes públicas carezcan de margen de maniobra. Fuentes del sector señalan que el mercado puede dinamizarse con una ley nacional de suelo o potenciando el alquiler con más garantías jurídicas para los propietarios en caso de impago.

Eso sí, aunque se desconoce cuándo será el fin de la purga, los expertos coinciden en que la recuperación del mercado de crédito será un requisito indispensable. 'Es un sector muy personalista, que tendrá que equilibrarse y hacer autocrítica para salir fortalecido. Algunas empresas desaparecerán y otras serán la diana de operaciones corporativas', apunta Ángel Serrano. Según este experto, tampoco es descartable la llegada de actores externos: 'Tenemos constancia de que varias inmobiliarias extranjeras de tamaño medio ya están estudiando su entrada en España para aprovechar el siguiente ciclo. En cualquier caso, hasta 2010 no esperamos una recuperación sostenida'.

Ya valen 36.000 millones menos en Bolsa

La capitalización bursátil de las inmobiliarias cotizadas se situaba -si se incluye a Sacyr Vallehermoso- en unos 50.000 millones de euros a finales de 2006, el punto álgido de la burbuja, mientras que actualmente apenas alcanza los 14.000 millones de euros. El mejor ejemplo es Astroc, que llegó a valer 8.800 millones de euros, cuando ahora Afirma supera a duras penas los 160 millones de euros.