Martinsa Fadesa no será el último
La realidad ha golpeado duramente el inflado sector inmobiliario español. La mayor compañía inmobiliaria del país, Martinsa Fadesa, ha presentado concurso de acreedores después de que el Gobierno rechazara una ayuda urgente. Esta decisión no ha sido tomada a la ligera: podría conducir a una cascada de quiebras, restructuraciones y desgracias bancarias. Pero una purga es necesaria para restablecer el equilibrio en el saturado mercado inmobiliario.
Martinsa Fadesa tiene una deuda de 5.400 millones de euros, apoyado sólo por fondos propios de 1.700 millones de euros. Había negociado refinanciar 4.000 millones de euros a principios de este año con un grupo de 45 bancos. Pero el acuerdo estaba condicionado a que la compañía obtuviera otros 150 millones. Martinsa no pudo encontrar un solo banco que estuviera dispuesto a prestarle el dinero.
Su última esperanza -el Instituto de Crédito Oficial (ICO), dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda- también rechazó a la compañía, enviando una fuerte señal sobre la verdadera gravedad del mercado. A diferencia del Gobierno de EE UU, las autoridades españolas parecen estar dispuestas a encarar su crisis inmobiliaria.
Es poco probable que la bancarrota de Martinsa sea la última. Las ventas de nuevas viviendas han caído a plomo -debido al estrechamiento del crédito mundial- dejando a los promotores sin el dinero necesario para pagar las deudas de la compra de los sobrevalorados terrenos y de construir viviendas que permanecen vacías. Las pérdidas sólo harán a los bancos más cautelosos. Martinsa debe 1.000 millones de euros a Caja Madrid, 700 millones a La Caixa y 400 millones a Banco Popular. Esos préstamos serán tratados inmediatamente como no realizables, y los bancos tendrán que provisionar el 25%.
Los bancos españoles tienen una capa gruesa de grasa -las provisiones en los balances que el Banco de España sabiamente obligó a crear durante el largo boom inmobiliario-. Banco Popular, por ejemplo, había reservado ya provisiones de su préstamo a Martinsa. Pero la avalancha de provisiones amenaza con borrar los beneficios trimestrales de algunos de los jugadores más pequeños.
La fatalidad de Martinsa ha coadyuvado para llevar al Ibex 35 al nivel más bajo en dos años. Pero el Gobierno ha hecho las cosas bien. El sector inmobiliario en España tendrá que pasar por un doloroso pinchazo de la burbuja. Una ayuda urgente habría simplemente pospuesto lo inevitable. Por Fiona Marhag-Bravo
'Sayonara', Freddie y Fannie
Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes hipotecarios estadounidenses, distorsionan la economía y una de las opciones posibles ahora es acabar con ellos. No se pueden cerrar ahora mismo, pero si se aplicaran cuotas más altas y sueldos más bajos, las fuerzas del mercado los remplazaría seguramente en cinco años.Por supuesto, no sería práctico cerrarlos ahora mismo. Por ahora, el mercado hipotecario interior es enteramente dependiente de ellos y un cierre causaría un caos inaceptable. Desmenuzándolos en pequeñas entidades con el objetivo de privatizarlas es una opción posible para reducir su influencia y deshacerse de ellas. Pero eso tampoco es necesariamente lo ideal: la conexión política de las GSE (entidades promovidas por el Gobierno), que tradicionalmente les salvó de las duras regulaciones, pueden ser ahora un problema.Otro camino podría ser retirar todas las GSE del mercado a largo plazo. El Gobierno, como propietario, podría forzarles a elevar sus cuotas escalonadamente en unos años. Su cargo actual es del 0,25% para comprar o garantizar hipotecas para personas con un crédito fuerte más otro 0,25% al año. El ratio anual podría, por ejemplo, subirse en un 0,25% inmediatamente, con incrementos posteriores del 0,25% cada año, anunciado con antelación.Mientras tanto, las GSE, ahora en el sector público, podrían empezar a reducir su escala de salarios a niveles de funcionario. Cuotas más elevadas y los fondos de compensación recompensarían a los contribuyentes por los costes del rescate económico. Por tanto, el servicio chapucero a esperar de un departamento gubernamental lleno de trabajadores descontentos empujaría a otras fuentes de financiación interna.Paulatinamente, los bancos que han perdido la costumbre de hacer y participar en préstamos hipotecarios volverían a encontrar el negocio rentable. Políticamente es una solución improbable, pero para 2013, más o menos, podría ser posible cerrar Fannie y Freddie, al menos a nuevos negocios, sin causar muchos estragos. Por Martin Hutchinson