Renta 2007

1.352 euros para aligerar la carga de la hipoteca

El contribuyente puede deducirse el 15% de la letra anual, hasta 9.015 euros, y librarse de tributar si vende su vivienda en determinados casos.

Hacienda exige a los contribuyentes la obligación de notificar en su declaración de la renta la referencia catastral de los inmuebles que tengan en propiedad o en los que habiten, para el caso de quienes vivan de alquiler. Es una de las medidas que se adoptaron para combatir el fraude y para propiciar que el boom inmobiliario que disparó años atrás la compraventa de inmuebles no pasara de largo de las arcas de Hacienda.

Ahora que el rumbo del mercado inmobiliario ha cambiado y que los promotores reclaman ayudas para colocar el stock de viviendas sin vender, el tratamiento fiscal de los inmuebles ha vuelto al centro del debate. El sector del ladrillo ve con buenos ojos un aumento de los incentivos fiscales a la adquisición y el propio Ministerio de la Vivienda ha sugerido elevar las deducciones para la inversión en rehabilitación, con el fin de contribuir al sostenimiento de la actividad de la construcción. Pero las últimas noticias apuntan a que la fiscalidad no va a interferir en el declive inevitable del mercado inmobiliario.

Para el ciudadano de a pie, último eslabón en la cadena de la construcción, el nuevo IRPF que se aplica en la campaña de la renta de este año trae algunas desventajas para quienes pagan la hipoteca de la vivienda habitual y mejoras para el alquiler, si bien en esencia se mantiene el principal beneficio fiscal, el de las deducciones sobre la cuota íntegra de la declaración de la renta.

Las plusvalías por vender la casa están exentas si se reinvierten en otra vivienda habitual en un plazo de menos de dos años

¿Con qué incentivos fiscales cuenta la adquisición de una vivienda?

Las deducciones son el principal incentivo. Aunque sólo se aplican si se trata de la vivienda habitual del contribuyente, es decir, si vive en ella de forma continuada desde hace al menos tres años y si ha comenzado a habitarla de manera efectiva en un plazo máximo de doce meses desde la compra o la finalización de las obras. Así, el contribuyente que venda su casa tan sólo dos años después de la compra tendrá que devolver a Hacienda las cantidades que se haya deducido hasta entonces por recibir el tratamiento de vivienda habitual. Y tampoco podrá beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual si cambia de casa en menos de tres años, salvo si lo justifica por haberse casado, divorciado o trasladado de su puesto de trabajo.

Los contribuyentes que se ajustan a lo que la ley considera como vivienda habitual se pueden deducir de su cuota íntegra total -es decir, de la cuota íntegra general más la cuota íntegra del ahorro- el 15% de lo invertido en la adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual, con un límite de 9.015 euros. En definitiva, se deducirá como máximo el 15% de esa cantidad, es decir, 1.352,25 euros. El límites se amplía en el caso de los contribuyentes minusválidos, que cuentan con un máximo deducible por inversión o reforma de su vivienda del 20% sobre un límite de 12.020 euros anuales.

¿Qué ha cambiado en las deducciones por adquisición de vivienda respecto a la campaña de 2006?

Con el nuevo IRPF que se aplica desde 2007, desaparecen los denominados porcentajes incrementados para quienes compraran su casa con financiación ajena -es decir, con la solicitud de una hipoteca- y se aplica un único porcentaje del 15% sobre una base máxima de deducción de 9.015 euros al año. Con el IRPF anterior, en el primer y segundo año se aplicaba un porcentaje del 25% sobre los primeros 4.507,50 euros invertidos y del 15% sobre los otros 4.507,50 euros, hasta el máximo de 9.015,18 euros. A partir del tercer año, el porcentaje de deducción era del 20% sobre los primeros 4.507,52 euros y del 15% sobre el resto, hasta alcanzar los 9.015,18 euros.

¿Se compensa a los contribuyentes que hayan salido perdiendo con el cambio en las deducciones?

Sí, existe una disposición transitoria por la que se compensará fiscalmente a quienes hayan comprado su casa antes del 20 de enero de 2006, fecha en que se anunció la reforma del IRPF, y se vean perjudicados por la desaparición de los porcentajes de deducción incrementados.

La cuantía de esa compensación será la diferencia positiva entre el importe del incentivo teórico que le hubiera correspondido al contribuyente con la normativa vigente en 2006 y la deducción por adquisición de vivienda habitual que le corresponda con el nuevo IRPF.

En el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) recuerdan que los contribuyentes que firmaran su hipoteca en 2007 ya no disfrutan del beneficio fiscal de quienes la habían firmado hace un par de años. Calculan que se perderán un ahorro fiscal de hasta 450 euros frente a quienes suscribieran su hipoteca en 2005 ó 2006 y de hasta 255,2 euros frente a las hipotecas de 2004.

¿En qué casos queda exenta de tributación la ganancia de la venta de un inmueble?

Queda libre de impuestos si el vendedor es mayor de 65 años o está en una situación de dependencia, y siempre que se trate de la vivienda habitual. Tampoco hay que declarar el beneficio obtenido si se ha vendido la vivienda habitual y se reinvierten los ingresos en la adquisición de una nueva casa en la que vivir. Aunque esta exención se disfruta sólo si el dinero se reinvierte en un máximo de dos años, un propósito del que además hay que dejar constancia en la declaración de la renta del ejercicio de la desinversión.

Si parte de lo ingresado con la venta se destina a amortizar la hipoteca pendiente, bastará con reinvertir el dinero sobrante para poder beneficiarse de la exención correspondiente a toda la ganancia. En todo caso, esta exención será incompatible con las deducciones por la inversión en la nueva casa, aunque sea la vivienda habitual. El contribuyente no podrá deducirse de nuevo en su declaración de la renta por pagar hipoteca hasta que no abone una cantidad equivalente al beneficio fiscal que disfrutó por la reinversión -la citada exención- más el ahorro fiscal correspondiente a las deducciones de las que se benefició durante el pago de la anterior vivienda.

¿Qué sucede si se vende una casa que fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994?

Con el nuevo IRPF se han eliminado los denominados coeficientes de abatimiento, que permitían reducciones sobre las ganancias de los bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 y que incluso dejaban exentas las ganancias de los inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1986. A partir de 2007, estas reducciones sólo se podrán seguir aplicando sobre la parte de la ganancia generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006.

Las plusvalías obtenidas a partir de esa fecha tributan ya al 18%. Para quienes estén pensando en vender una vivienda de cierta antigüedad, cuanto más tiempo dejen pasar, más impuestos tendrán que pagar ya que los coeficientes de abatimiento se aplicarán sobre una parte inferior de la ganancia.

Las claves del alquiler

Los propietarios que alquilaron su casa en 2007 se encontrarán con novedades en su declaración de la renta, sobre todo si la arrendaron a jóvenes de entre 18 y 35 años. Además, tendrán que hacer un detallado repaso de todos los gastos que asumieron como arrendadores y que, en su gran mayoría, son deducibles en la declaración.

CERO IMPUESTOS. Exenciones

Como novedad de este año, el arrendador podrá aplicarse una reducción del cien por cien de los rendimientos netos del alquiler si el inquilino tiene entre 18 y 35 años de edad e ingresos superiores a 6.988,80 euros anuales, el importe del indicador público de renta de efectos múltiples vigente en 2007. Para el resto de inquilinos, la reducción sigue siendo del 50% sobre los rendimientos netos, que son el resultado de la diferencia entre la totalidad de los ingresos y los gastos considerados como deducibles.

LOS GASTOS. Deducciones

Así, para conocer cuál es el rendimiento neto obtenido con el alquiler, el propietario deberá hacer inventario de todos los gastos por los que se puede deducir. Estos gastos deducibles son los intereses y gastos de financiación relacionados con la compra de la casa alquilada; los gastos para su conservación y reparación (pintado, arreglo del ascensor, la calefacción...); los gastos relacionados con el pago de impuestos, como el IBI, o las tasas por limpieza o recogida de basuras...

El límite estará en que el importe total de esos gastos no podrá superar a la cuantía de los rendimientos. El excedente se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

MOROSOS. Más deducciones

El arrendador puede encontrar algo de consuelo en su declaración de la renta si tiene un inquilino que no paga. Podrá apuntarse esa deuda como gasto deducible en el caso de que el deudor esté en situación de insolvencia o hayan pasado más de seis meses entre la fecha de la primera gestión para cobrar realizada por el casero y el cierre del ejercicio. Si consigue cobrar después de haberse deducido por la deuda, el contribuyente deberá computar esa cantidad como ingreso en el ejercicio de cobro.

PISOS VACÍOS. Mejor alquilar

El propietario que tenga una segunda vivienda deberá declarar por ella, aun estando vacía. La vivienda no habitual se declara en el IRPF como ingreso por el 2% de su valor catastral ó por el 1,1% si ha sido revisado.

NEGOCIO. Actividad

Las ganancias del alquiler no tendrán consideración de rendimientos del capital inmobiliario, ni podrán por tanto disfrutar de las reducciones y deducciones citadas, si ese arrendamiento se realiza como actividad económica. Es decir, si el propietario dispone de al menos un local dedicado en exclusiva a la gestión del alquiler de sus inmuebles y si cuenta además con al menos una persona empleada para dicha gestión.