Alberto Prieto

'Al promotor español le cuesta asumir que va a perder dinero'

El acceso al crédito hipotecario es la piedra angular para la recuperación del sector inmobiliario, más allá del recorte de los precios, en opinión del socio de Knight Frank.

Caídas de precios de hasta el 20% y comienzo de la recuperación en el primer trimestre del año próximo. El ajuste rápido y brusco del mercado inmobiliario es el escenario principal que maneja la consultora Knight Frank, aunque sin perder de vista la actitud de los promotores inmobiliarios, que todavía se resisten en muchos casos a asumir la magnitud de la crisis y a renunciar a las millonarias ganancias de los últimos años. Aun así, el socio de la consultora considera que la llave maestra de la recuperación no está en la rebaja de los precios sino en la crisis financiera que ha cerrado el grifo del crédito. En su opinión, sólo la concesión de nuevas hipotecas permitirá absorber el stock de viviendas sin vender -que cifra en más de 400.000- y devolver la normalidad al sector inmobiliario.

El sector inmobiliario se lamenta de las dificultades de financiación y de que existe una demanda retenida sin acceso al crédito. ¿En qué medida la actual crisis inmobiliaria se debe a la crisis financiera?

Se han juntado muchos factores, más allá de los estrictamente inmobiliarios. La situación del mercado financiero es muy complicada y eso agitado en una coctelera resulta un trago bastante duro. En la medida en que las instituciones financieras empiecen a notar en su cuenta de resultados la caída del crédito inmobiliario, tendrán que empezar a financiar. La clave no es tanto la financiación a las empresas inmobiliarias sino la financiación a los particulares. Hay un problema de stock de vivienda y la única manera de que esa vivienda vaya siendo absorbida por el mercado es que los compradores puedan financiar esa compra.

'Los precios de la vivienda caerán el 20% como máximo'

Pero, más allá de los problemas de financiación, el mercado sigue sobrevalorado. ¿Cuánto deberían ajustarse los precios para responder a las expectativas de la demanda?

No pueden caer más del 20% porque la mayor parte del stock que hay en el mercado tiene una financiación y esa financiación se ha concedido sobre el 80% del precio final. Por debajo de eso, el promotor te estaría pagando dinero para que le compraras una casa y eso creo que no va a llegar a ocurrir. De todos modos, la bajada de precios por sí sola no absorbería el stock. Puedes rebajar el precio en un 20% pero el banco tiene que conceder la hipoteca. O los bancos empiezan a bajar el listón para conceder créditos o el mercado seguirá atascado.

Y mientras prosigan los problemas de liquidez en el sistema financiero, ¿son de esperar muchas más suspensiones de pagos entre las inmobiliarias?

Van a caer empresas. Las que tienen más posibilidades de caer son las que han hecho compras de suelo en los últimos dos años o tienen el 60% o más de su cartera de suelo de esas fechas. A día de hoy calculamos que, de promedio, de los proyectos que llevamos en España uno de cada cinco se te cae porque el banco no le da la financiación o porque decide rescindir. Pero lo peor lo estamos viviendo ahora. A partir de este momento, las ventas que hay serán más fiables, más solventes, habrá menos suspensiones de pagos de lo que pensamos. Por otra parte, me consta que algunas de las inmobiliarias que han caído ni siquiera han intentado renegociar. Y sí hay margen de negociación con la banca. Pero la ley concursal exige responsabilidades a los directivos de las empresas y éstos, antes de jugársela, recurren al concurso de acreedores.

¿Y qué margen real tienen los promotores para bajar precios? Hay una demanda retenida, pero los promotores también se resisten a las rebajas…

Alguna promotora podría permitirse vender por debajo de coste y sería la manera más rápida de aligerar su stock y de evitarse problemas financieros. Pero al promotor español le cuesta mucho asumir que va a perder dinero, es muy chulo. Hay muchas empresas inmobiliarias que no han vivido momentos de crisis, no tienen perspectiva histórica.

Las asociaciones de promotores dicen preferir un ajuste rápido, aunque sea brusco. ¿Va a ser así?

La clave va a estar en que se absorba el stock. De hecho, no está saliendo producto nuevo al mercado. Las promociones se han parado por completo porque no se vende lo que hay. Y existe también el problema de los proyectos que ya se estén comercializando y en los que no se hayan hecho rebajas en las primeras ventas. Si los que ya han pagado comprueban que los precios están bajando, tienes un avispero montado en la promoción. Y probablemente te veas obligado a bajar el precio también a esas personas, o directamente o con las clásicas artimañas de regalar la plaza de garaje o el trastero. Ahí es donde está la habilidad de los directores comerciales para ver cómo afrontan la situación proyecto por proyecto.

¿Cómo pueden contribuir las medidas del Gobierno a solucionar la crisis inmobiliaria?

Van encaminadas no a dar viabilidad a las empresas sino a que toda esa demanda que existe pero que no es solvente, tenga alternativas. También es cierto que desde la política se ha crucificado al sector. Se han generado expectativas a nivel de tarifa, como que los precios iban a bajar y el impacto de eso es tremendo. Políticamente, lo mejor que se podría hacer es contribuir a que haya más financiación a los particulares y permitir que el mercado se autorregule. El objetivo de cualquier política debe ser reducir el stock de viviendas.

¿Y qué alivio puede suponer el alquiler con derecho a compra?

Mínimo. Es una opción transitoria, para ganar tiempo. Son promociones planteadas para vender y no para alquilar y el coste financiero que están soportando es altísimo. El objetivo final es vender esas viviendas.

Operaciones corporativas en breve

'Me consta que va a haber movimientos corporativos en el sector inmobiliario. De aquí al verano habrá alguna operación. Y lo importante es que va a entrar dinero nuevo', asegura Alberto Prieto, que destaca que la situación de debilidad de las inmobiliarias españolas está llamando poderosamente la atención del capital extranjero. De los hedge funds estadounidenses y europeos y también de los fondos soberanos asiáticos, pese al intento fallido de entrada en Colonial. 'Aunque no se llegara a cerrar el asunto, el hecho de que un fondo soberano pusiera los ojos en una empresa española nos ha puesto en el centro de la fotografía. Y eso está siendo beneficioso', añade.

El socio de Knight Frank recuerda que las últimas fusiones y adquisiciones en el sector en los últimos años 'se han estado haciendo siempre entre los mismos y entre ellos se prestaban, se fusionaban… hace falta que entre dinero nuevo, de otros sectores, otros países… También hay dinero español pendiente de otras oportunidades, de gente que ha vendido empresas, gente que sabe que si tienes pulmón para aguantar a medio y largo plazo las inversiones son altamente rentables'.