Vivienda e inestabilidad económica
En el capítulo destinado a la vivienda del último World Economic Outlook del Fondo Monetario Internacional (capítulo 3, The changing housing cycle and the implications for Monetary Policy, abril 2008) los shocks de demanda aparecen como decisivos a efectos de explicar el largo e intenso periodo de expansión del mercado de vivienda registrado recientemente en un amplio número de países desarrollados.
Los procesos citados los generaron las excepcionales condiciones de financiación provocadas por unas políticas monetarias excesivamente laxas. Dichas políticas se apoyaron en unos tipos de interés más que reducidos. A la cabeza de la responsabilidad de tales políticas aparece la Reserva Federal (Fed) de Estados Unidos, que mantuvo estabilizado en el 1% el principal tipo de interés de intervención durante unos tres años. Se ha puesto en cuestión en las últimas semanas la gestión de Alan Greenspan al frente de la Fed, tras la sobrevaloración de que ésta fue objeto durante cierto tiempo.
La realidad de un crédito bancario abundante y barato se vio reforzada por un evidente relajamiento en las condiciones de concesión de nuevos préstamos por parte de las entidades financieras en Estados Unidos. Desde el momento en el que los sistemas de financiación a la vivienda han alcanzado unos desarrollos tan potentes y se han generado unos mercados hipotecarios de una dimensión tan sustancial, la vivienda se ha convertido en un potencial elemento desestabilizador de la coyuntura económica.
El uso como garantía de la vivienda para la obtención de financiación para cualquier propósito por parte de los hogares ha supuesto una cierta reducción de la habitual autodisciplina del gasto familiar. La amplia deuda hipotecaria familiar acumulada tras el prolongado episodio de auge aparece como un problema potencial en numerosos países desarrollados. Posibles desarrollos negativos, como unos mayores tipos de interés o elevaciones sustanciales en los precios de las primeras materias, afectarían a unos hogares tan endeudados, con los consiguientes riesgos para el conjunto de la economía.
El trabajo citado del FMI plantea la conveniencia de introducir algunos cambios en las pautas de actuación de los bancos centrales en la conducción de la política monetaria. Se considera que esta última tendrá que ser más enérgica en los países que disponen de un mercado hipotecario amplio y desarrollado, a la vez que dicha política deberá ser más simétrica que hasta el momento. Cuando llegan los periodos de recesión y de descenso de los precios de las viviendas, lo habitual es que las actuaciones de los bancos centrales presenten un carácter expansivo, disminuyendo los tipos de interés y aportando liquidez a los bancos. La simetría consistiría en que dichas políticas tengan carácter restrictivo cuando se registren unos aumentos espectaculares y prolongados en los precios de las viviendas, incluso cuando los precios de consumo no registren aumentos destacados, como fue el caso de Suecia en los años noventa.
Se considera, pues, que el pinchazo de burbuja tiene unas consecuencias y riesgos más que negativos sobre la economía, lo que impulsa a impedir el desarrollo de tales burbujas. Los bancos centrales han mostrado resistencias a este tipo de estrategia monetaria, alegando la dificultad de reconocer la presencia de tales burbujas. Estas resultaron visibles en las fuertes diferencias registradas entre los aumentos reales de los precios de las viviendas y los aumentos explicados por los fundamentos, así como en la realidad de unos crecimientos ampliamente superiores en los precios de las viviendas respecto de los alquileres.
España destaca, según el trabajo citado del FMI, por el importante aumento registrado en el peso de la inversión en vivienda sobre el PIB durante la etapa de auge, en la que dicha participación se situó en torno al 9,5% del producto interior bruto, frente a un promedio del 6,5% en los países desarrollados. Dicha proporción es sólo inferior a la de Irlanda (13% del PIB) y hace más proclive a la economía española a un ajuste significativo del crecimiento y de la construcción residencial.
La situación de la economía española en 2008 presenta algunos paralelismos con las crisis previas de 1973-74 y 1990-91. La introducción del euro como divisa nacional ha aportado una más que notable solvencia a la economía española. Se está, pues, bastante lejos de consecuencias tan negativas y prolongadas como las de la crisis de 1974, que por entonces se complicó por el cambio de régimen político.
Ahora existen, no obstante, algunas circunstancias comunes con la primera de las crisis citadas, como es el elevado volumen de edificación residencial desarrollado en la última etapa de auge. El número anual de proyectos de viviendas visados por los colegios de arquitectos en 1973 (unas 600.000 viviendas) tardó casi 30 años en superarse. Será preciso asimismo que pase bastante tiempo para dejar atrás los récords alcanzados en construcción y en nuevos créditos (en 2006 se iniciaron más de 800.000 viviendas). Resultará difícil, a pesar de los propósitos positivos del Gobierno, desladrillar a la economía española, donde ha durado tanto el auge que se ha llegado a considerar como normal un ritmo de construcción residencial tan intenso.
Además de cambiar el patrón de crecimiento, la regulación financiera experimentará cambios más que obligados. Las crisis financieras recurrentes parecen imposibles de evitar en el sistema de economía de mercado, pero importa reducir el alcance de las mismas. No estaría de más, en el caso de España, por ejemplo, revisar la dificultad presente de las cajas de ahorros para realizar fusiones entre entidades situadas en diferentes autonomías. La concentración de riesgo empresarial y territorial se reduciría en el caso de abrirse dicha posibilidad, lo que siempre sería positivo para la solvencia de dichas entidades de crédito.
Julio Rodríguez López. Gerente de la Universidad de Alcalá y ex presidente del Banco Hipotecario de España