Titulización de alquileres

En el que puede ser mi último artículo como presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) -estamos en tiempos de mudanzas políticas y hay que estar preparado-, no quería despedirme sin analizar un aspecto que puede ser el embrión del desarrollo del mercado de alquiler. Me refiero a la posibilidad de titulizar los ingresos provenientes del mercado de alquiler, mecanismo que en España no se utiliza, fundamentalmente porque el volumen de negocio actual es muy escaso, pero que sí tiene predicamento en otras economías.

Este vehículo de financiación ha sido uno de los responsables del ingente desarrollo del mercado hipotecario en España, y en general del mundo occidental. El binomio sector productivo desarrollado y competitivo, junto con un mercado financiero muy eficiente ha permitido un crecimiento de esta actividad sin precedentes. El resultado ha sido un óptimo paretiano, pues todos los estamentos han salido ganando. Los consumidores se han podido financiar casi sin límites a un coste inferior al de otros consumidores europeos, las empresas han tenido también financiación barata y abundante y las entidades financieras han mitigado el riesgo en el balance, habiendo titulizado más del 50% del volumen de activos en cartera.

En el campo del alquiler este desarrollo en la actualidad es impensable. En primer lugar todavía no hay un mercado organizado y no hay, por tanto, empresas con suficiente volumen de actividad como para institucionalizar fondos públicos de titulización, cuyo volumen medio supera los 150 millones de euros. Sin embargo, existen mecanismos incipientes como para empezar a pensar que esta actividad puede ser un elemento que atraiga a empresas, pero también a particulares al mercado de alquiler. No hay que olvidar que la titulización sólo tiene sentido si existe una masa crítica suficiente para absorber los costes fijos, así como para generar un volumen que resulte interesante para el mercado de capitales.

La SPA cumple buena parte de los requisitos para convertirse en el motor de la gestión de la titulización

Esta fórmula, muy novedosa para activos no hipotecarios, permite que cualquier tipo de activo (singular o agrupado en una cartera) que genere unos flujos financieros susceptibles de ser valorados (esto es cuantificando su importe y medidos sus riesgos), puede ser objeto de una titulización, que no es otra cosa que un exponente avanzado de lo que se conoce como finanzas estructuradas.

Las ventajas, en el caso de empresas no financieras, para el cedente de los derechos de cobro son varias:

l En primer lugar, financiación a precios muy competitivos, ya que permite financiarse según la calidad crediticia de la cartera seleccionada y no en función del riesgo derivado de toda la empresa

l Ampliación del plazo de financiación frente a métodos convencionales.

l Mayores niveles de apalancamiento.

Este método, sin duda, podría ser una válvula de oxígeno en este momento para que muchas empresas inmobiliarias y constructoras comenzasen a diversificar su negocio y entrasen en el mercado de alquiler, lo que sin duda mejoraría la oferta de alquiler, agrandaría el mercado y permitiría a los particulares no tener que soportar todo el peso de la provisión de inmuebles susceptibles de ser alquilados.

Uno de los problemas que surgen con el alquiler radica en la posible discontinuidad de los ingresos, por la elevada rotación del mercado y por la posibilidad de impagos.

Las soluciones para estas contingencias deberían ser la generalización de seguros de impagos, protección de pagos y también la garantía pública que reduciría enormemente los costes de la titulización. La existencia de un fallo de mercado en este campo justificaría la intervención pública, generando externalidades positivas hacia el sector privado. Estos elementos fueron los que llevaron al Gobierno a crear la Sociedad Pública de Alquiler de la que me honro presidir.

En estos momentos, la Sociedad Pública de Alquiler con su actividad ha generalizado la contratación de pólizas contra impago y por primera vez va a empezar a contratar pólizas de seguro de protección de pagos para todos los inquilinos, tanto para los casos de desempleo como de incapacidad temporal. Además, la desocupación de la vivienda también está asegurada durante tres meses.

Pero lo más importante es que la SPA garantiza los ingresos a todos los propietarios durante los cinco años de vida máxima de un contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, este instrumento de política de económica es la clave para vehicular un proceso de titulización, no sólo para la propia SPA, sino para todos los agentes del mercado.

En resumen, es momento de iniciar y consolidar un mercado de alquiler amplio, líquido y transparente. Para ello, es esencial contar con estadísticas de precios y actividad muy fiables y un mecanismo que asegure las rentas desde el sector público. Sin ser conocido por muchos, la Sociedad Pública de Alquiler cumple buena parte de los requisitos para convertirse en el motor de la gestión de titulización de ingresos provenientes del alquiler para todos los actores del mercado. Solo queda, por tanto, conocerla, potenciarla y, sobre todo, amarla como yo lo hago.

Permítanme, por último, despedirme por si no sigo en el cargo. Ha sido un placer compartir estas líneas con lectores, amigos y sobre todo con un medio de comunicación serio, riguroso y profesional.

Alejandro Inurrieta. Presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA).