El fin del boom del ladrillo
Las expectativas dan un vuelco y los precios se frenan tras una época febril
El precio de las casas dejará de ser, a partir de este año, el tema de conversación omnipresente en las charlas de los españoles, tanto para los que se hipotecaron hasta el límite como para quienes encontraron en el ladrillo el destino dorado para sus inversiones. El fin del boom inmobiliario ha quedado certificado en 2007, y concluye así una etapa febril, de pisos revendidos varias veces antes de forjarse los cimientos del edificio, de otros que duplicaban su valor en pocos años, de hipotecas imposibles, paisajes de grúas y recalificaciones inagotables. La cultura del ladrillo ha presidido durante los últimos años la economía y también la vida de los ciudadanos, que ahora asisten al declive de un mercado en el que los precios han comenzado a caer y en el que las viviendas ya no se venden como por arte de magia. El hechizo se ha roto y nadie pone en duda que las cosas no volverán a ser como antes.
La construcción había encontrado en los últimos años el caldo de cultivo perfecto para un vertiginoso desarrollo del negocio: bajos tipos de interés y facilidades de crédito. El ladrillo se convirtió en oro macizo, en una apuesta segura de revalorización: Los precios de la vivienda libre llegaron a subir, de media, el 18,4% interanual en el punto más alto del ciclo, el primer trimestre de 2004.
Pasado el boom, y según el último dato facilitado por el Ministerio de Vivienda, los precios han crecido el 5,3% en el tercer trimestre de 2007 y podrían cerrar el año con un aumento del 4%, menos de la mitad de lo que se encarecía la vivienda en el cuarto trimestre de 2006, el 9,1%. La convicción de que los pisos no bajan nunca se ha volatilizado en pocos meses; algunas previsiones apuntan a caídas de precios del 10% en 2008, como la de Crédit Agricole. Por lo pronto, ya se aprecian rebajas interanuales en comunidades como La Rioja (-1,9%) o en ciudades como Valladolid (-1,9%), Salamanca (-1,4%) o Valencia (-1,1%).
En los nueve primeros meses del año, las compraventas de inmuebles retrocedieron el 12%, hasta las 626.612, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad de España. Su previsión es que 2007 finalice con 800.000 transacciones, lo que supondría una caída del 13% respecto a las 900.000 operaciones de 2006.
El fin de la dolce vita para el mercado de la vivienda está siendo algo más abrupto que el aterrizaje suave del que se habló durante meses. La opinión mayoritaria es que el declive del sector inmobiliario no va a desembocar en una debacle, pero hay nuevos elementos de incertidumbre que han oscurecido el panorama. El estallido de la crisis hipotecaria en EE UU ha puesto en el ojo del huracán al conjunto del sector inmobiliario español, a pesar de las diferencias respecto al mercado estadounidense y de que su estrella ya se venía apagando desde antes de que en verano surgiese el fantasma de las hipotecas subprime. Una crisis desatada por la caída del precio de la vivienda y el aumento de la morosidad, y cuyo impacto ha precipitado un declive ya anunciado.
Pero el contagio o efecto psicológico, aun importante, no es el único factor. Según apunta el servicio de estudios de Caixa Catalunya, el actual contexto de dificultades en el mercado interbancario puede afectar por dos vías al mercado inmobiliario español. Por un lado, el encarecimiento del crédito en el conjunto de los países de la zona euro 'puede afectar negativamente sobre la demanda inmobiliaria procedente del resto de Europa, en especial de Reino Unido'. Por otro lado, los negativos efectos de la crisis estadounidense no discriminan entre países. Es decir, más dificultades de financiación para las promotoras y para los clientes finales a la hora de solicitar hipotecas para comprar una casa.
El cambio de ciclo ya se ha cobrado algunas primeras víctimas, como la inmobiliaria Llanera, que presentó a principios de octubre suspensión de pagos. La onda expansiva ha llegado también a las grandes empresas, que han recurrido a la venta de activos y las operaciones corporativas para asegurarse la liquidez con la que seguir haciendo frente a sus elevados niveles de endeudamiento. Martinsa Fadesa anunció la venta de activos por 1.000 millones de euros más la desinversión del 50% de su filial marroquí; Reyal ha anunciado la venta por 300 millones de euros del 6,4% del capital de Colonial, que a su vez negocia su fusión con la francesa Gecina, en una operación que le permitiría diluir su elevada deuda.
La disponibilidad de liquidez será por tanto la clave para asegurar la supervivencia de las compañías inmobiliarias, que han dejado de tener garantizada la venta de viviendas sobre plano. El año 2006 se cerró con el dato récord de 700.000 viviendas iniciadas y el año que termina podría dejar un stock de viviendas sin vender que los expertos calibran entre las 350.000 y las 500.000 casas. Las agencias calculan que las casas se tardan al menos seis meses en vender, y caramelos como el garaje gratis o descuentos en el precio son moneda común. La mentalidad es otra y acentúa todavía más el declive inmobiliario en un nuevo efecto de bola de nieve, esta vez en sentido contrario al de hace tan sólo un año.