Consideraciones sobre los REIT
La aprobación en España de los REIT (Real Estate Investment Trust), compañías que cotizan en Bolsa y que invierten en inmuebles para alquilar, ayudaría a dinamizar el mercado del alquiler y el inmobiliario en España, según el autor, que analiza sus características
Los REIT (Real Estate Investment Trust) son compañías propietarias de inmuebles que generan rentas con un régimen fiscal especial que les permite evitar la tributación directa, transfiriéndose a sus accionistas el pago de impuestos. Su origen se encuentra en Estados Unidos a finales de la década de los años sesenta. Desde Estados Unidos se han expandido a más de veinte países y en la actualidad están implantados en la mayor parte de los países desarrollados incluyendo múltiples países de nuestro entorno (Reino Unido, Francia, Italia o Alemania). En España se han producido algunos intentos de introducir estas estructuras aunque de momento sin éxito.
Aunque las regulaciones específicas de los REIT varían de país en país tienen una serie de características comunes: (i) Generalmente los REIT tienen que ser sociedades cotizadas para poder acogerse al régimen. Con este requisito se aumenta la liquidez de las acciones, se otorga a los REIT una mayor transparencia y son objeto de un mayor control por parte de los órganos supervisores de los mercados. (ii) Su actividad principal debe ser la tenencia de inmuebles que produzcan renta, la financiación de activos inmobiliarios o ambas, aunque suele permitirse el desarrollo de actividades complementarias en unos porcentajes determinados. (iii) No tributan por el impuesto sobre la renta correspondiente siempre que distribuyan la mayor parte de sus beneficios a sus accionistas. Por ejemplo en Estados Unidos y el Reino Unido el porcentaje mínimo de distribución de beneficios es el 90% mientras que en Francia es el 85%. (iv) Para incrementar los recursos propios tienen que acudir a ampliaciones de capital al tener que distribuir la mayor parte de sus dividendos. (v) Los REIT europeos suelen tener limitado el ratio de endeudamiento, como medida protectora, siguiendo una tendencia más intervencionista, mientras que los REIT americanos no tienen estas limitaciones al confiar en que el mercado fijará los límites de endeudamiento aceptables. (vi) Generalmente penalizan la fiscalidad de las participaciones mayoritarias al ser uno de sus objetivos el servir como instrumentos de ahorro para el pequeño inversor. (vii) En su regulación se incluyen restricciones específicas para evitar las concentraciones de riesgo. (viii) No obligan a invertir un porcentaje determinado en inmuebles de una tipología específica (por ejemplo residencial u otros). (ix) Existen REIT generalistas (invierten en varios tipos de inmuebles) y REIT especializados (invierten solo en un tipo concreto de inmuebles).
Los REIT amplían las posibilidades de inversión en activos inmobiliarios y la diversificación de riesgos. No son estructuras excluyentes, sino complementarias, de otras estructuras de inversión en inmuebles. Permiten al pequeño inversor acceder a inversiones inmobiliarias diversificadas y gestionadas por equipos profesionales a las que el pequeño inversor no podría acceder de forma independiente. Al ser entidades cotizadas sus acciones son más líquidas que las acciones o participaciones de otras estructuras de inversión inmobiliaria, por ejemplo en comparación con los fondos inmobiliarios, en los que los reembolsos se producen a fecha fija. También se evita que la compañía tenedora de los inmuebles tenga que vender activos para hacer frente a los reembolsos de participaciones ya que lo que se negocian son acciones.
La introducción de los REIT en España puede ayudar a dinamizar el mercado inmobiliario, más ahora que el mercado se encuentra en momentos de incertidumbre. Las compañías inmobiliarias pueden centrarse más en el propio negocio sin que el efecto fiscal de las operaciones condicione sus estrategias empresariales transfiriendo la tributación al inversor. Los REIT suelen permitir poner en el mercado inmuebles 'históricos' con bajo valor en libros evitando que las plusvalías altas de la transmisión hiciesen poco atractiva la venta. También nos situaría en una posición de mayor igualdad con el resto de países europeos en lo que se refiere a productos de inversión inmobiliaria.
Para que los REIT españoles no naciesen viciados deberían seguir las líneas generales de estos mismos productos de nuestro entorno, incluyendo la libertad de inversión en cualquier tipo de activo inmobiliario. Para ello el legislador tendrá que ser creativo para compaginar el régimen de los REIT con las políticas de fomento del alquiler. Si se obligase a los potenciales REIT españoles a invertir un porcentaje determinado de sus fondos en el sector residencial (cómo ocurre en los fondos de inversión) su rentabilidad y atractivo quedaría condicionada en origen.
Sería positiva para el mercado inmobiliario español la introducción de los REIT con el fin de competir en igualdad de condiciones con los países de nuestro entorno, dinamizar el mercado y ampliar la oferta de productos de inversión, algo que debería desarrollarse durante la próxima legislatura.
José Luis García-Manso. Socio del Área de Inmobiliario y Urbanismo de Pérez-Llorca.