Quién teme a la Ley de Suelo
La nueva Ley de Suelo va en la buena dirección en la lucha contra la especulación y en ningún caso está entorpeciendo la actividad inmobiliaria, asegura el autor. En su opinión, sólo los promotores que tengan suelo retenido deliberadamente y sobre los que exista amenaza de expropiación pueden estar preocupados
En los últimos días han aparecido algunas quejas sobre el impacto que presuntamente está teniendo la recientemente aprobada Ley de Suelo sobre la actividad inmobiliaria. Las principales críticas se refieren al sistema de valoración del suelo que teóricamente estaría restringiendo la concesión de crédito. La realidad y la teoría económica invalida esta correlación establecida entre valoración del suelo y restricción crediticia. Veamos por qué.
La norma aprobada, por cierto con un consenso inusual en una ley de este estilo, lo único que explicita es que en caso de expropiación de un terreno, la valoración del suelo se hará por el valor actual, es decir o rústico o urbano, y no por sus expectativas asociadas al futuro planeamiento. Por tanto, esto no tiene nada que ver con la concesión de crédito para promover, ni tampoco para la valoración que puede hacer una entidad financiera de los activos de una empresa al utilizar éstos como colateral.
En este sentido, sólo aquellos promotores que tengan suelo retenido de forma deliberada y sobre los que exista cierto riesgo de expropiación pueden estar preocupados. Es decir, únicamente aquellos que especulen explícitamente con el suelo y tengan una amenaza creíble de expropiación si incumplen los plazos estarán apelando al miedo escénico sobre el conjunto del sector. No hay que olvidar que la especulación sobre el suelo es materia de tutela constitucional, no así la inversión en vivienda como activo.
Este debate, además, viene muy bien en estos momentos cuando estamos asistiendo a una suave moderación de precios y actividad. La elevada inflación de activos inmobiliarios ha podido verse acentuada por la ausencia de sistemas objetivos de valoración unificados, lo que ha repercutido en una retroalimentación del precio y la actividad inmobiliaria y crediticia. Si a esto unimos que la norma aprobada por el Partido Popular basaba la valoración del suelo en las expectativas futuras de ese terreno, el resultado de exceso de demanda de vivienda acaecido se explicaría prácticamente en su totalidad.
La paradoja a la que habíamos llegado con el sistema anterior era que las plusvalías generadas con la compraventa de suelo han sido infinitamente mayores que con la propia actividad empresarial de la construcción residencial. Es decir, una persona, sin arriesgar nada, sin actividad y sin generar valor añadido a la sociedad sobre un bien que debe cumplir una función social como es el suelo, podía determinar el ritmo de actividad de la construcción residencial. Además de esto, el reparto tipo de plusvalías en la actualidad entre el propietario del suelo y la comunidad (entendida ésta como la sociedad en general) resulta ser del 90% para el propietario y el 25% para la comunidad, algo por cierto inusual en la mayoría de países de nuestro entorno.
Un ejemplo de buenas prácticas es el caso del Reino Unido. En este país se separan dos derechos diferentes. Por un lado, el derecho de propiedad del suelo y, por otro, el derecho a urbanizar y edificar sobre el suelo. El derecho a urbanizar y edificar pertenece a la sociedad en su conjunto, representada por el municipio o comunidad. Por tanto, la plusvalía por la actividad urbanística pertenece a la comunidad y no al propietario del suelo.
Es decir, el propietario vende al valor que tiene su suelo antes de que la comunidad añada valor potencial sobre el mismo, algo que la ley nueva incorpora, únicamente en el caso de la expropiación forzosa. El ayuntamiento sacaría a concurso o subasta el derecho a urbanizar, lo que generaría una competencia entre promotores que reduciría sus márgenes y abarataría la vivienda. La variable clave para la licitación sería el precio medio de urbanización de la zona, por lo que los concursantes deberían revelar sus costes y márgenes y ello haría mucho más transparente el mercado. El suelo público, en consecuencia, nunca se vendería una vez adquirido, es decir, se utilizaría el derecho de superficie para la construcción.
El impacto económico de esta medida sería beneficioso para todos. Por un lado, mejoraría la financiación de las haciendas locales, reduciría el precio de las expropiaciones forzosas, simplificaría el proceso de urbanización y mejoría la asignación riesgo-rentabilidad. Desde una óptica política, se mitigaría la posibilidad de especulación con el suelo y un mayor porcentaje de las plusvalías de un bien natural como es el suelo revertirían sobre la sociedad.
En resumen, la nueva Ley de Suelo va en la buena dirección y en ningún caso está entorpeciendo la actividad inmobiliaria. Lo que sí está retrayendo o expulsando es a aquellos que entraron en este mercado sin tener la formación suficiente o la capacidad de entender que la especulación sobre el suelo no es socialmente aceptable. Sin duda nos queda mucho para llegar el modelo británico, pero hemos dado un buen paso hacia adelante.
Alejandro Inurrieta, presidente de la Sociedad Pública de Alquiler