Crisis crediticia

Goldman Sachs prevé más riesgos en el mercado global de la vivienda

La firma estadounidense Goldman Sachs no espera que el declive del mercado inmobiliario estadounidense provoque un colapso mundial, aunque advierte de la cada vez más estrecha correlación en la marcha global del precio de la vivienda.

El estallido de la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos ha puesto de manifiesto la estrecha conexión de los mercados internacionales, en especial después de que la titulización de estos créditos de baja calidad haya propagado los riesgos por las carteras de todo el globo.

Según apunta Goldman Sachs en un informe, el declive del mercado inmobiliario estadounidense no basta por sí solo para provocar una desaceleración en los precios de la vivienda a nivel mundial. Sin embargo, la distribución de activos subprime a lo largo y ancho de los mercados internacionales ha servido de mecanismo de transmisión y está terminando por afectar a las principales economías.

En opinión del banco de inversión estadounidense, no se puede hablar con propiedad de un mercado global de la vivienda, aunque cada vez hay más signos de correlación entre unos mercados y otros. A diferencia de otro tipo de activos, como las acciones de renta variable o los bonos, Goldman Sachs recuerda que los precios en los distintos mercados inmobiliarios suelen estar menos correlacionados. Así, Japón y Alemania, con un descenso de los precios en términos reales en las dos últimas décadas, son un claro contrapunto a lo sucedido en el resto de las principales economías del mundo.

Entre 1990 y 2006, la vivienda se ha encarecido en Estados Unidos en un 50%, por debajo sin embargo de la media de aumento cercano al 70% del conjunto de países de la OCDE. España, Reino Unido e Irlanda contribuyen con fuerza a elevar la media, después de que el precio de la vivienda se haya disparado en estos mercados más del 300% desde 1990.

Salvando las distancias que se observan entre la marcha del mercado japonés y alemán y el resto de las principales economías del mundo, Goldman Sachs apunta a la existencia de una serie de factores que ayudan a explicar la creciente correlación del ritmo que sigue el mercado inmobiliario a nivel mundial.

En primer lugar, el alza sostenida en los ingresos y la renta per cápita. A esto se suma la caída continuada durante años de los tipos de interés, que sólo en los últimos tiempos iniciaron el recorrido al alza y destaparon los riesgos del alto endeudamiento de familias y promotores. La demografía también explica el aumento de precios: en España la población creció a un ritmo anual del 1% entre 1996 y 2006, frente al 0,25% de la década anterior. Por último, la innovación financiera -con los derivados sobre hipotecas subprime como ejemplo más cercano- ha actuado también como elemento unificador.