El urbanismo que viene
Bajo la denominación Ley 8/2007 de 28 de mayo del Suelo ha sido aprobado un texto que incide en otros ámbitos normativos, ya que regula el régimen del suelo y también otras materias no directamente urbanísticas (régimen local, expropiación forzosa, etcétera.) Además, indirectamente, establece consideraciones propias de otras disciplinas, como es la medioambiental, que aunque relacionada, ha obedecido tradicionalmente a sus propios principios generales regulados independientemente del suelo.
Algunas de las novedades recogidas desde un texto estatal resuenan por tratarse de principios existentes en otros textos estatales anteriores a la ley de 1998; por ejemplo el principio por el que la patrimonialización de la edificabilidad se produce condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda. Otras novedades aparecen a nivel estatal, pero ya existían en algunas leyes autonómicas. Así, el porcentaje de la reserva del 30% del suelo que se urbanice para la construcción de viviendas protegidas es el mismo que se exige en Andalucía, que es un 50% en Madrid, y un 20% en Cataluña o en Galicia. No obstante, existen algunas excepciones a esta regla (municipios de menos de 10.000 habitantes en determinadas circunstancias). Importante novedad es la que determina que la revisión de planeamiento será necesaria cuando una actuación conlleve por sí misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años un incremento superior al 20% de la población o de la superficie del suelo urbanizado del municipio o ámbito territorial.
Otra de las novedades es la de la clasificación del suelo, que se denomina 'situación básica del suelo', cambiando la tradicional distinción entre el suelo urbano, urbanizable y no urbanizable (con sus diferentes subclases) en la situación de 'suelo rural', o situación de 'suelo urbanizado'. Este último es el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Asimismo destaca el establecimiento del porcentaje de entre un 5% y un 15% (ampliable hasta el 20%) de suelo libre de cargas de urbanización para ser cedido a la Administración.
Se refuerza la importancia de los informes sectoriales (en la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenación deberán recabarse informes tanto de la Administración hidrológica sobre la existencia de recursos hídricos como informes de la Administración de costas y carreteras), aunque a estos informes les otorga el carácter de 'determinantes' (que no vinculantes) sin que se haya especificado el alcance de tal apellido. También es reseñable la ampliación de la responsabilidad patrimonial de la Administración: la alteración de los criterios facilitados en la contestación de una consulta urbanística podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de los proyectos necesarios que resulten inútiles.
Además, aparece la obligación de hacer constar en los títulos de enajenación de terrenos su situación urbanística entre otras razones cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas protegidas.
Destaca el régimen de valoraciones: ahora el suelo rural se tasará mediante la capitalización de la renta anual o potencial (la que sea superior) de la explotación según su estado en el momento de la valoración, si bien el valor del suelo podrá ser corregido al alza hasta el doble en función de factores de localización.
La valoración que corresponde al suelo urbanizado distinguirá el que no está edificado (o en el que la edificación existente es ilegal o se encuentre en situación de ruina) del suelo edificado o en curso de edificación.
Finalmente, la ley establece un principio recogido en las leyes autonómicas, que es el de la información pública en la tramitación de los instrumentos de ordenación. La gran novedad es la necesidad de someter a información pública los convenios urbanísticos a suscribir por las Administraciones, que deja de ser un requisito presente en algunas normativas autonómicas para integrar las obligaciones de todas las Administraciones.
Novedad añadida es que los negocios jurídicos celebrados entre promotores y Administración no podrán establecer obligaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. Además, deberán publicarse por medios telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenación en vigor, y los actos de tramitación relevantes. También es obligación de la Administración tener a disposición de cualquiera copias completas de los instrumentos de ordenación y de gestión vigentes en su ámbito territorial.
Yohana Calachi. Abogada de Landwell-PwC