Vías más sofisticadas para la inversión inmobiliaria

El apetito por la inversión inmobiliaria no ha desaparecido por temor a un cambio de ciclo o porque los precios de los activos sean elevados. Al contrario, inversores de todos los segmentos quieren seguir contando en sus carteras con un sector que ha dado muchas alegrías durante años. Pero en un mundo con productos cada día más complejos, el inmobiliario no puede quedarse atrás y más cuando el mercado está maduro y ya no vale todo. Estas son algunas de las conclusiones extraídas de una reunión con expertos del sector organizada por Banco Madrid y el diario Cinco Días.

Al hilo de esas ideas compartidas lanzan otros mensajes: los fondos no son ya el único vehículo colectivo para acceder a esos activos. Sin embargo, a España no llegan todas los productos con la diligencia que a otros países. Un ejemplo que citan son los REIT, una figura muy estadounidense que ha aterrizado en varias naciones europeas pero que todavía no lo ha hecho aquí.

'Los fondos inmobiliarios pueden ser idóneos para inversores institucionales, como los fondos de pensiones, pero los clientes de banca privada reclaman productos más sofisticados y con una voluntad de inversión más flexible' señala Carlos Ferrer, socio de Cuatrecasas. Añade que para estos clientes, especialmente los fondos inmobiliarios españoles se quedan cortos en objetivos. 'Tienen muchas limitaciones, como la obligación de tener una parte del patrimonio invertido en el área residencial', añade.

Quizá no hayan llegado todas las innovaciones, pero el panorama de la inversión inmobiliaria está cambiando en España, en particular para quienes disponen de un volumen de dinero más elevado. Miguel Hernández, socio de Proactiva Asset Management, comparte la opinión que la demanda de esos clientes es más sofisticada y que algunos prefieren estructuras diferentes a los fondos, como son las sociedades vehículo. 'Ofrecen otras posibilidades. Se puede entrar en productos inmobiliarios concretos y los socios participan en la gestión', afirma.

En esa misma línea, Antonio Solera, director general de Monteverde, subraya que los integrantes de esas sociedades comparten la toma de decisiones y no son socios financieros al uso. Aunque destaca que se enfrentan a un problema: la falta de inmuebles. 'Hay presión del dinero y mucha liquidez, pero los productos escasean. Por ello, primero se buscan los activos y después se monta el vehículo financiero', agrega.

Fuerte competencia

Solera se refiere a otro aspecto de la inversión en este complicado entorno que cuenta con una importancia creciente: la fuerte competencia de fondos holandeses, austriacos, irlandeses y de otros países, tanto como compradores de inmuebles ubicados en España como captadores de clientes. Sobre la capacidad con que cuentan para atraer a los inversores, el director de Monteverde reitera lo señalado por otros expertos: que lo hacen con ventajas respecto a los fondos españoles, ya que cuentan con más libertad para elegir productos que añadir a sus carteras.

Pero además de analizar las características de las estructuras inversoras, ¿qué otros criterios existen para elegir la inversión inmobiliaria más idónea?

Íñigo Gutiérrez, consejero de Nergosa, señala que básicamente hay dos fórmulas, y cada una pesa más en función del perfil del comprador. 'Por un lado, se podría optar por entrar en activos que aseguren unas rentas que pueden ser vitalicias. Es un sistema que es elegido en muchas ocasiones por pequeños inversores, que intenten garantizarse o dejar unos ingresos seguros a sus hijos', afirma.

Aunque ese atractivo, el de la renta segura, es usado también por sociedades patrimoniales, el consejero de Nergosa dice que las fortunas más grandes prefieren generalmente activos con más capacidad de revalorización, en donde colocar su elevada liquidez. Respecto a la forma cómo abordan las operaciones, señala que esos inversores suelen optar por 'sociedades patrimoniales, que son pequeños fondos, pero con una estructura diferente'.

Luis Regalado, director de Banca Privada de Banco Madrid, añade que algunos grandes patrimonios están entrando en edificios con rentabilidades muy bajas porque se centran en la revalorización. Y cree que esa es una idea que cuenta con base sólidas. 'Queda recorrido para muchos activos. Además la inversión inmobiliaria es un elemento estabilizador en las carteras y cuenta con baja volatilidad', destaca.

En esa línea, José Miguel López-Frade, director general de Banco Madrid, añade que se han llegado a cruzar operaciones con una renta bruta de alquiler por debajo del 3%. 'Los inversores confían especialmente en las posibilidades de revalorización de algunos productos, como los locales comerciales', asegura.

Activos estrella

Y es que el panorama español cuenta con otro factor que pesa en la estrategia de los inversores institucionales. Para algunos activos inmobiliarios, la demanda es muy superior a la oferta, y no se ven cambios en el horizonte. Son bienes seguros y escasos que se disputan fondos de diversas nacionalidades, sociedades inmobiliarias y otros vehículos financieros de las grandes fortunas.

Para Íñigo Gutiérrez, de Nergosa, invertir en prime, es decir en las zonas más emblemáticas de las ciudades, especialmente en las mejores zonas comerciales, es una garantía de éxito. 'Existe una gran demanda de locales comerciales en determinadas zonas en casi todas las ciudades españolas. Hay muchas empresas y grandes marcas francesas, italianas o estadounidenses que se quieren instalar aquí y los necesitan. Creo, por tanto, que siempre habrá recorrido para esos locales', agrega.

Hay otros factores que Íñigo Gutiérrez cita que pueden dar valor añadido a los locales, como es la cercanía a algún establecimiento de El Corte Inglés. 'Crean áreas comerciales en su entorno y dan una garantía de continuidad. Como esos grandes almacenes son propietarios de sus inmuebles, no los cierran para cambiar de ubicación', puntualiza.

Aunque ese tirón de la demanda de establecimientos por grandes firmas internacionales al calor de la subida de la renta per cápita española es un proceso generalizado en todo el país, el consejero de Nergosa afirma que los principales motores de la inversión inmobiliaria son Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla

Pero no todo vale. Íñigo Gutiérrez pone como ejemplo la diferente situación de locales y centros comerciales. Frente al atractivo de los primeros, la crisis de los segundos, que están en gran parte en manos de grupos extranjeros. Existen demasiados, para ellos se acabó el ciclo', concluye.

Precisamente esa conveniencia de invertir en determinados segmentos, obviando otros, es un más aspecto que empuja que los profesionales del sector pidan que nuevas vías de inversión. Y que estén mejor adaptadas a la realidad actual del mercado, especialmente para inversores con menos dinero. También que permitan competir con las entidades extranjeras que sí cuentan con ellas.

'Son necesarias más fórmulas que canalicen la inversión inmobiliaria. En España hay un gran patrimonio, pero los instrumentos pueden que no estén a su altura', afirma Luis Regalado.

Entre esas fórmulas cita los REIT, nacidos hace años en Estados Unidos, y que son sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios. 'Pueden estar diversificados o invertir en naves, oficinas, locales u otros productos. Son además por sus características más accesibles para los pequeños inversores que otras alternativas a los fondos', concluye el director de banca privada de Banco Madrid.

Pero hay otro tema central en este sector que puede tener un peso relevante en la rentabilidad de la inversión, y que por su complejidad es preciso controlar con expertos. Y es la fiscalidad. Como destaca Carlos Ferrer, en el tratamiento fiscal pueden influir desde los activos a los que se dirige la inversión, el país o las fórmulas de financiación.

¿Para cuándo los REIT en España?

En varios países europeos y en diferentes lugares del mundo, como Japón o Australia, ya han aterrizado. Pero en España es necesaria todavía la regulación que marque su funcionamiento. No obstante, por la flexibilidad de sus inversiones, la liquidez y la transparencia, ya que cotizan en mercados organizados, es un producto apreciado por los gestores de inversiones. También por su rentabilidad por dividendo. Y es en ese ámbito es donde más se reclama que los clientes españoles puedan entrar en ellos sin necesidad de comprar los constituidos en otros países.José Miguel López-Frade, director general de Banco Madrid, señala que ya hace falta esa regulación, con todo lo que conlleva de requisitos para sus constitución, de disciplina o de sistemas de inspección. Cree que esas medidas serían bien acogidas por las entidades que pueden desarrollar esos productos. 'El sector acepta muy bien toda la regulación que tenga lógica', concluye.Miguel Hernández, socio de Proactiva Assett Management, cita algunos de los temas que deberían ser tenidos en cuenta en la regulación, como los posibles problemas de control de la gestión. 'En alguna medida se parecen más a los hedge funds', manifiesta. Cree que esas cuestiones son salvables y que, por ejemplo, en Inglaterra funcionan muy bien. Hernández considera que el mercado secundario podría ser el lugar más idóneo para que cotizasen.Carlos Ferrer, de Cuatrecasas, estima, asimismo, que se puede recoger la experiencia de otros países del entorno. En cuanto a la fiscalidad, añade que debería ser un producto neutro.