Demografía y mercado inmobiliario
Los precios de la vivienda han comenzado a mostrar el tan esperado inicio de un aterrizaje que, así lo esperamos, parece será suave. Aunque no son pocas las voces que sugieren una cierta similitud entre lo que comienza a suceder en España y lo acaecido los últimos trimestres en EE UU, no soy de los que comparten esa opinión. Y ello porque, junto al precio del dinero y al empleo, el factor demográfico constituye un argumento básico para entender la dinámica de la construcción residencial. Y ese factor continuará operando los próximos años.
En este contexto, la moderación de los precios constituye una muy buena noticia, en especial en la medida en que ayuda a contener el importante incremento del ratio deuda/renta de las familias (que alcanzó el 120% del PIB en 2005 y se situará cercano al 130% en 2006). Este, en la expectativa de convergencia en el avance de los precios a tasas similares a las de la renta, debería moderar su ritmo de expansión. Y ello porque su alza refleja, además del experimentado por las nuevas viviendas compradas, un aumento en precios (cercano al 100% entre 2000 y 2006) muy superior al del experimentado por la renta familiar (alrededor del 50%).
Hasta qué punto esa creciente deuda refleja necesidades de nueva demanda para uso o para inversión constituye un elemento determinante del futuro del sector. Y, en este orden de ideas, la relación entre nuevos hogares (una aproximación a la nueva demanda para uso) y residencias terminadas (nueva oferta) arroja nueva luz sobre las razones de la expansiva dinámica del mercado. Así, entre 1998 y 2005, los hogares aumentaron a un ritmo anual próximo a los 400.000, frente a las cerca de 500.000 nuevas viviendas. De esta forma, la proporción de no ocupadas acumulada esos años (0,7 millones de un total de 3,5 millones, es decir, un 20%) se sitúa muy por debajo de la existente en el stock de 1998 (un 35%), al inicio del ciclo alcista actual. Quiere ello decir que el grado de utilización del parque como primera residencia se ha acentuado. Incluso, en algunas comunidades, como Madrid, el total de nuevos hogares ha excedido al de nuevas viviendas (443.000 y 329.000, respectivamente, entre 1998 y 2005).
Las razones que explican ese uso más intensivo del nuevo stock residencial remiten a los aumentos demográficos y, en especial, al importante cambio en la media de familias creadas anualmente. Esta ha pasado de valores situados en el entorno de las 200.000/250.000 entre mediados de los años setenta y noventa, a una nueva situación, a partir del cambio de siglo, en la que se constituyen cerca de 400.000 al año. Esta importante modificación expresa la reducción en el tamaño medio del hogar de los nativos españoles, por alargamiento de la esperanza de vida o por la emergencia y consolidación de nuevas pautas de conducta familiar que operan, también, en el mismo sentido de disminución de la dimensión media. A ese efecto se añade la llegada a edades de emancipación de las últimas cohortes de baby boomers españoles (aquellas nacidas entre 1967 y 1975). Y, finalmente y de forma muy especial, al impacto del fuerte choque inmigratorio, con un efecto decisivo en el total de nuevas familias, de forma que aquellas presididas por un no nacido en España explican cerca del 50% del importante incremento experimentado entre 2000 y 2006.
En síntesis, la demografía apunta a un mantenimiento de la demanda inmobiliaria para uso como residencia principal situada en el entorno de las 400.000 nuevas viviendas/año. A ella habría que añadir la de segundas residencias y la procedente del extranjero para obtener el total. En este contexto, y dada esa fortaleza demográfica de fondo, la frenada en el crecimiento de los precios debería permitir un alargamiento de la actual fase expansiva en la producción, en la medida en que reduzca la progresión del ratio deuda/renta, verdadera variable clave de las expectativas del sector inmobiliario. Bienvenida sea, pues, la reducción en los ritmos de avance de los precios de la vivienda. Constituye la condición necesaria, no suficiente ciertamente, para mantener la actividad del sector a ritmos más sostenibles en el próximo futuro. Y ello es algo que, de buen seguro, todos desearíamos.
Josep Oliver Alonso. Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona