Realia cierra una tercera compra en Francia
Suma y sigue en Francia. Realia, controlada por FCC y Caja Madrid, cerró ayer su tercera operación en este mercado al adquirir a un fondo tres edificios institucionales en París por 300 millones. Con esta compra, los principales accionistas dan prácticamente por cerrado el proceso para dar tamaño a la inmobiliaria antes de su salida a Bolsa, aplazada al próximo año.
El salto a Francia de Realia hace cinco meses ha dado sus frutos y ha servido para que la compañía gane dimensión. Tras la compra de la compañía de inversión inmobiliaria SIIC de París, el grupo en el que FCC y Caja Madrid controlan un 49,2% respectivamente, firmó ayer su segunda adquisición de cartera: tres edificios ministeriales por 300 millones. Horas después, el vendedor, Icade Foncière de Pimonts, fondo de inversión de la inmobiliaria gala Icade, confirmó la noticia al comunicar la venta al regulador del mercado francés.
Los inmuebles, con una ocupación del 99%, tienen como inquilinos principales al Ministerio de Justicia, el Centro Nacional de Estudios Espaciales (dependiente de los ministerios de Investigación y Defensa) y la Comisión de Regulación de la Electricidad. Están situados en algunos de los barrios más emblemáticos, los distritos primero (2, Place Maurice Quentin), segundo (2, rue du 4 Septembre) y decimoquinto (85-89, Quai André Citroën)
Estos tres inmuebles representativos se unen a la sede en París de la cementera Lafarge (competidora de la filial de FCC, Portland Valderrivas) que Realia compró el pasado mes de julio por 151 millones. Las tres nuevas adquisiciones aportan 33.023 metros cuadrados sobre rasante, distribuidos en 27.977 metros cuadrados de oficinas, 1.080 metros cuadrados para uso comercial y otros 3.966 metros cuadrados para otras actividades, explican fuentes de la inmobiliaria.
Con esta operación, Realia lleva 1.037 millones invertidos en el mercado galo
De esta forma, SIIC de París, la primera compra en el país vecino, suma ya 35 inmuebles en propiedad con una superficie de 135.000 metros cuadrados en centros de negocios parisinos. Con las tres operaciones, Realia ha invertido en cinco meses 1.037 millones de euros en Francia. Esta cantidad incluye la oferta pública de adquisición que tuvo que lanzar por el 100% de SIIC de París, como obliga la ley, tras comprar el 73%. Ahora controla el 87% de esta compañía que cotiza en Bolsa.
Salir al parqué en España es precisamente el objetivo que persigue la inmobiliaria presidida por Ignacio Bayón. Y las compras en Francia se han convertido en un medio para engordar Realia antes de la oferta pública de venta de acciones (OPV), prevista para este otoño y ahora aplazada al próximo año.
La compañía, cuya gestión comparten la constructora que controla Esther Koplowitz y la segunda caja de ahorros española, ha optado por un crecimiento internacional en vez de desembarcar en alguna de las múltiples operaciones que han caldeado el sector inmobiliario nacional en los últimos meses. Realia ha figurado en muchos rumores de adquisiciones, como la compra de Riofisa, que no contempla.
Exenciones fiscales
En España, hasta ahora, la inmobiliaria sólo se ha planteado seriamente la compra de Parquesol. Negoció con los propietarios, la familia vallisoletana Fernández Fermoselle, pero finalmente FCC y Caja Madrid desecharon la operación y los dueños de Parquesol decidieron sacarla a Bolsa. Hace unos meses, dieron un giro y pactaron dar el control a la constructora San José.
De momento, los principales accionistas dan prácticamente por cerrado el proceso de crecimiento de Realia antes de la OPV. Aunque eso no quiere decir que decidan una nueva compra si se da una oportunidad de calado. Y no es casualidad que las últimas se hayan situado en Francia ya que el régimen fiscal del país es muy favorable a las compañías inmobiliarias puesto que permite fuertes exenciones sobre los rendimientos de las empresas si éstas los reinvierten en otros inmuebles.
Los preparativos y las dudas previas al estreno
Realia se convertirá en cotizada el primer semestre del próximo año, según las previsiones de FCC y Caja Madrid. Entre los motivos que llevaron a aplazar la salida a Bolsa destacó la posibilidad de que la compañía presentase el cierre del ejercicio completo de 2006 con un mayor tamaño y resultado, lo que ayudaría a debutar con una valoración más alta, según fuentes de la inmobiliaria. Tras decidir la OPV, surgieron algunas dudas fiscales referidas a la nueva valoración de los inmuebles, según otras fuentes. Pero la inmobiliaria ha dado por totalmente eliminado este riesgo después de hacer las consultas pertinentes a Hacienda.Ahora, continúan los preparativos para esta OPV con la que FCC y Caja Madrid persiguen poner en valor la participación que mantienen desde hace seis años. La inmobiliaria se estrenará con un valor superior a los 2.000 millones. Si la fiebre en el sector, convulsionado por las compras, continúa puede incluso favorecer la valoración.Los dos principales accionistas han firmado un acuerdo por el que la caja cederá peso para que la constructora tenga una participación con influencia significativa, como manda la norma contable, para poder apuntarse el 100% de los resultados y el balance de la inmobiliaria. Pero, a cambio, existen férreas cláusulas que exigen consenso en las decisiones estratégicas de la empresa.