La burbuja que no estalla
Los gestores prefieren mercados inmobiliarios anémicos como el japonés o el alemán
Una de las principales características de las burbujas es que continúan durante mucho más tiempo del que la gran mayoría, incluso los más escépticos acerca de la misma, esperan. En el caso del sector inmobiliario pareciera que, o bien nos encontramos en uno de esos casos de longitud extrema de la misma, o en realidad no existe burbuja alguna y lo más que finalmente va a tener lugar es una desaceleración o estabilización progresiva de los precios.
El número de países afectados por este desenfreno de los precios de los activos inmobiliarios domésticos no es especialmente elevado pero sí su relevancia, ya que uno es Estados Unidos, la primera economía mundial, y otro es España. Desde luego, existen otros como Australia, Irlanda y el Reino Unido o en menor medida Francia.
En el caso norteamericano los temores asociados son importantes, ya que no pocos analistas ven en un final brusco de la supuesta sobrevaloración de los precios de la vivienda, la posible y más importante causa para una desaceleración de la economía o incluso de una entrada en recesión. Más allá de una lectura demasiado enfocada en el corto plazo, de los numerosos datos que se publican en este país sobre precios, ventas de casas, inventarios o construcción y que pueden llevar a conclusiones precipitadas, la mayoría de análisis cuantitativos, con una perspectiva histórica, apuntan claramente en una dirección.
æpermil;sta es la dirección de una rotura más o menos violenta de la tendencia actual de subidas de precios muy por encima de las tasas de inflación. El grado y longitud en el tiempo de esta corrección de los precios es lo que marcaría la diferencia entre un efecto moderadamente negativo en el crecimiento económico o uno donde condujera el consumo a tasas negativas y en consecuencia a una recesión económica.
El caso español no es muy diferente al estadounidense pero comparaciones históricas con otros periodos más o menos recientes como el de primeros de la década de los noventa deben ser tomados con mucha cautela. Indudablemente nos encontramos en un mercado mucho más maduro y de mayor tamaño, donde la formación de la demanda tiene variados focos: especulativo, vacacional, inmigrantes que vienen a trabajar, jubilados europeos, etc.
Así, otro importante factor a tener en cuenta tanto en España como en Estados Unidos y que en ocasiones se escapa es el del crecimiento de la población. Las poblaciones de estos dos países en los últimos años han sufrido importantes crecimientos, bien sea a través de los aumentos de las tasas de natalidad y/o de la inmigración. El mantenimiento de este crecimiento tendría sin duda un efecto positivo en la contención de bajadas de precios.
Sin embargo, al final todo ello, incluyendo el factor mencionado arriba, esta marcado de manera determinante por los ciclos económicos. La bonanza del ciclo económico en los países con mercados inmobiliarios pujantes ha sido muy destacada en la última década y sin género de dudas la última ha contribuido en alguna medida a retroalimentar la primera. Por ello, la conclusión es que la prudencia en estos momentos de euforia, en particular en España, debe imperar y para las inversiones ligadas al mercado inmobiliario especialmente.
Todo ello no significa que todavía no puedan existir oportunidades o que no haya determinadas compañías muy bien gestionadas y con políticas de expansión acertadas. El mercado de los fondos de inversión en España dispone de un buen número de fondos gestionados por profesionales cuyo objetivo es invertir en acciones de compañías inmobiliarias. Lipper registra alrededor de una decena de fondos clasificados en la categoría de Renta Variable Sector Inmobiliario Europa y otra decena en similar categoría pero con un enfoque geográfico global.
Bastantes de los gestores de estos fondos se decantan por mercados inmobiliarios que, contrariamente a los arriba señalados, han vivido años de crecimientos anémicos cuando no de caídas, como son el alemán o el japonés. No son pocos los que esperan que, al calor de unas economías en recuperación, las oportunidades florezcan en mayor medida en los mercados de estos países. De ser acertadas estas previsiones, las acciones de compañías expuestas al ciclo inmobiliario de estos dos países debieran experimentar comportamientos relativamente mejores.
Análisis. La opción más tranquila
Para aquellos inversores que busquen una opción de inversión en el sector inmobiliario menos volátil y con casi nulas opciones de pérdidas, existen los fondos de inversión inmobiliaria.Estos fondos invierten directamente en activos inmobiliarios como apartamentos, oficinas, centros comerciales o edificaciones industriales y la mayor parte de sus rendimientos provienen del alquiler.Su liquidez es más reducida que en un fondo de inversión mobiliaria tradicional pero por contra disfrutan de correlaciones reducidas tanto con la Bolsa como con los bonos.