Fondos

La opción inmobiliaria

Los fondos especializados ofrecen diversificación, rentabilidad y escaso riesgo

Los fondos de inversión inmobiliaria son una de las muchas opciones que ofrece el mercado de la inversión colectiva y, sin lugar a dudas, se trata de un producto con numerosos atractivos. Sin embargo, se trata de un activo que no ha calado especialmente entre los inversores españoles y ello, a pesar de que España es acusada por algunos como un país obsesionado con el ladrillo. Parece que los inversores nacionales prefieren invertir directamente en viviendas y a tenor de las rendimientos obtenidos en los últimos años vía revalorización de las mismas y alquileres no se puede calificar su decisión de desacertada.

No obstante, conviene recordar que el mercado inmobiliario doméstico puede sufrir fuertes variaciones en sus precios, además de llevar aparejados toda una serie de importantes costes de gestión e impositivos. Si bien es verdad que la tan cacareada explosión de la burbuja inmobiliaria española no se ha producido, ello no significa que finalmente no termine sucediendo, o bien que entremos en un largo periodo de estancamiento de los precios, como el sucedido en Alemania en la última década y que en términos reales resulta en significativas pérdidas para los inversores.

Así, una ventaja de los fondos inmobiliarios es su relativa independencia de posibles variaciones bruscas en los precios de los inmuebles domésticos. Ello se explica por que estos fondos invierten normalmente en una cartera diversificada de inmuebles industriales, comerciales, oficinas y domésticos, y una gran parte de sus rendimientos provienen del alquiler de los mismos.

Las relativamente bajas correlaciones con otros activos financieros como la Bolsa o los bonos es otro de los atractivos de este producto. Un rápido análisis de correlaciones, utilizando los índices elaborados en base a las clasificaciones de fondos de Lipper y algún índice bursátil de referencia como el S&P 500 y el DJ Stoxx 50, lo pone de manifiesto. Así, la correlación durante los últimos cinco años, del índice Lipper correspondiente a la clasificación Inmobiliario Europeo con los dos índices de Bolsa mencionados, no llega al 0,5. La correlación es prácticamente nula con los fondos de renta fija, ya que obtenemos un 0,08 cuando se mide con el índice Lipper Renta Fija Euro. Sólo con los fondos que invierten en acciones de compañías pertenecientes al sector inmobiliario europeo la correlación es algo más significativa. Concretamente un 0,72 pero este valor tampoco se puede calificar como excesivamente elevado.

Otra ventaja de la inversión en fondos inmobiliarios es que la gestión queda en manos de un equipo profesional con grandes conocimientos del sector, con lo que las posibilidades de realizar inversiones acertadas son más elevadas en principio. Los fondos inmobiliarios también se benefician de las ventajas fiscales de que disfrutan otros fondos de inversión.

Todo ello como decíamos no parece haber convencido en demasía a los inversores nacionales, ya que el mercado de fondos inmobiliarios doméstico se reduce a cinco fondos que gestionan en total algo menos de 7.500 millones de euros. La comparación con el mercado europeo más importante, el alemán, deja bien a las claras la dimensión del mercado nacional, ya que aquel dispone de más de 25 fondos que gestionan unos 70.000 millones de euros.

La relación de rentabilidad versus riesgo de estos cinco fondos se ha mostrado muy positiva ya que la ganancia media acumulada en los doce últimos meses es del 4,81%, mientras que su volatilidad media anualizada es del 1,34%. Si tomamos periodos más largos como tres y cinco años los datos de rentabilidad son todavía mucho mejores ya que los fondos nacionales acumulan una revalorización del 19,90% y del 42,96% respectivamente, si bien la desviación típica anualizada también sube algo hasta el 1,91% y el 1,76%. Otro dato interesante es que estos datos de rentabilidad superan a los de otros fondos europeos que están disponibles a la venta en España pero el riesgo de estos también es menor.

La conclusión es que los fondos inmobiliarios son un producto que debe estar presente en una cartera de inversión amplia y bien diversificada. El porcentaje que puede representar en la cartera debe oscilar entre el 5% y el 20%, dependiendo del tipo de inversor y sus objetivos. Además terminamos señalando que este es un producto perfectamente apto para inversores de perfil conservador, ya que las posibilidades de pérdidas son muy reducidas y en el medio plazo serán siempre positivas.

Análisis. Más interés en Europa

Los gestores profesionales de fondos españoles ponen de manifiesto en la última encuesta de Lipper que el sector inmobiliario no esta entre sus favoritos. Sólo un 7% de ellos esta sobreponderado en este sector y ninguno piensa aumentar su exposición al mismo en los próximos tres meses.

Los inversores europeos, por otro lado, siguen confiando en los fondos inmobiliarios, como prueba el hecho de que han disfrutado de aceptables suscripciones netas de dinero en todos y cada uno de los meses del presente año.