Los hoteleros extienden la fórmula del condominio para ganar más
El negocio hotelero de la costa ya no es tan rentable. La sobreoferta y la competencia del turismo residencial han reducido sus márgenes un 32%, lo que provoca que las cadenas recurran a otras fórmulas inmobiliarias, como el condohotel, pese al vacío legal.
Sol Meliá, Medgroup, Pierre & Vacances, Kempinski o Hyatt y muchos hoteleros independientes van sembrando de hoteles en condominio (condohotel) las diferentes zonas de la costa. Y es que el descenso de la rentabilidad hotelera y el aumento de la demanda de la vivienda vacacional han obligado a estos empresarios a agudizar el ingenio para llenar sus establecimientos.
La demanda en viviendas vacacionales aumentó un 10% en 2005, con más de 16 millones de turistas. Esto provoca una reducción del 32% en el beneficio bruto de las cadenas hoteleras españolas, según un estudio de la consultora Magma. 'Ante esta realidad, se instala el condohotel como un modelo híbrido entre el modelo hotelero y el residencial que reduce los efectos negativos de la oferta turística de alojamiento no reglado', dice Bruno Hallé, socio de la consultora.
Se trata de que un promotor levante un proyecto inmobiliario con características de hotel y venda las habitaciones como condominios a diferentes personas. A la vez éstas contratan a una compañía hotelera la gestión del inmueble. El propietario puede utilizar su habitación durante un periodo de tiempo establecido. Cuando no la usa, la cadena se encarga de alquilar la habitación como en un hotel y los ingresos generados de este alquiler, se dividen entre el gestor y el propietario. De esta forma, el comprador puede recuperar parte de la inversión inicial.
La gente no confía en este tipo de inversión si no la promueve una compañía muy conocida
El precio de una habitación puede oscilar entre los 200.000 y los 600.000 euros, en función de la zona y de la categoría del establecimiento. 'La rentabilidad puede situarse entre un 3,5% y un 6% de los ingresos generados', explica Hallé. De esta forma, se establecen tres figuras en este modelo: el comprador, el gestor (cadena hotelera) y el promotor o constructor. 'Las tres partes salen ganando', añade. El constructor recupera los activos, el hotelero obtiene ingresos por su gestión y logra llenar las habitaciones durante el año, y el propietario puede sacar rentabilidad de la habitación cuando no la utiliza.
Sin embargo, y pese a que las empresas lo ven como un modelo rentable, no es todo oro lo que reluce. Si esta fórmula es muy utilizada en países como EE.UU. o Francia, no lo es tanto en España. 'Existen muchas reticencias por el vacío legal existente', advierten en el sector. La gente no confía en este tipo de inversión si no la realiza un promotor conocido que le ofrezca garantías a largo plazo. Además, el propietario, en la mayoría de los casos, no puede elegir libremente el mes para pasar sus vacaciones. 'No puede usar su habitación ni en julio ni el agosto, porque en esos meses es cuando mayor rentabilidad se le puede sacar', dicen en Medgroup.
Existen dos modelos de contratos. Si el condohotel se divide en propiedades privadas (un propietario por habitación) y se deja la gestión a una cadena hotelera en régimen de arrendamiento, se regirá por la normativa autónoma en materia de licencias de actividad y ordenación del suelo y se aplicaría la legislación estatal sobre arrendamientos urbanos y de propiedad horizontal.
Si se crea un sociedad al 50% entre el propietario y la operadora hotelera con reparto de los ingresos a partes iguales, significaría que el propietario asume parte del riesgo pero permitiría evitar las limitaciones de la ley sobre arrendamientos y propiedad horizontal, entrando en materia societaria.
Nuevas inversiones de las cadenas
Varios grupos hoteleros están asomándose en la costa y en las ciudades con esta fórmula mixta inmobiliaria. El primero ha sido Sol Meliá en sus hoteles urbanos de Madrid y de Alicante. 'Con ello, la ocupación es mucho mayor y se garantiza la inversión', dicen en la empresa mallorquina. Medgroup invertirá 250 millones de euros en cinco proyectos de costa (sobre todo, en Murcia), y Barceló se inicia con un hotel fuera de España, en el Mar Negro. Kempinski explota un proyecto en Marbella y decenas de hoteleros independientes se abren paso en Andalucía y Canarias. Los grupos de gran lujo como Ritz Carlton, Starwood y Mandarin no se atreven a entrar aún.